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    從紹興路口開始，一直走到東新路口，不足1.5公里的香積寺路上，聚集了近30家品牌服裝店。白天顧客稀稀拉拉，晚飯過后，這條街道突然繁華了起來，客流量甚至不輸武林路等傳統商業街。

    距離錢江小商品市場不足1公里，附近有水晶城、中大銀泰城兩家購物中心，再加上電商的沖擊，香積寺路的品牌服裝店為什么還能開那么多？

    香積寺路開出一溜服裝店 租金回落是主因

    6年前金先生在武林路開出了第一家女裝店，生意不錯，接著又在香積寺路開了分店。他回憶，當年的香積寺路已經形成了一條服裝街，倒是在2012年，杭州沿街店鋪租金一路猛漲，陸陸續續倒了一批服裝小店，香積寺路頻繁出現商鋪出租、轉讓。

    “40平方米的店鋪，放在武林路，年租金30萬元出頭，在香積寺路也要18萬，對于我們個體戶來說，經營壓力很大。”金先生說。近年來服裝行業遭遇寒冬，而店鋪租金年年攀升，個性化小店倒了之后，“財大氣粗”的品牌服裝店成了“接盤俠”。再后來，品牌店也有點撐不住了。

    經過一段時間的僵持，去年下半年開始，沿街店鋪租金逐步回落。易居臣信杭州地區商業部經理葉蘭介紹，香積寺路店鋪的租金平均下降了15%，之前的價格在每天15元/平方米左右，現在降到了每天12元/平方米。事實上，杭州各大商業街店鋪租金都有所下跌，像武林路、延安路，降幅甚至達到了三分之一。

    周邊社區密集是香積寺路的另一個特點。各服裝店的店員們大都表示，周邊居民是他們最大的客戶群。“竹園、桃園、蘭園、三塘沁園、三塘汶園……周邊圍著一圈十年以上的社區，居民習慣吃過晚飯后來香積寺路走一走，客流很穩定。我們也積攢了一批忠實的老客戶。”一家老杭派女裝店的店員說，“年輕人穿的潮流服飾店在這里開不起來。這里的服裝店以中檔淑女裝品牌為主。”

    定位錯開錢江小商品市場
    周邊商場的魅力沒那么大

    雖然緊挨著錢江服裝小商品市場，香積寺路服裝店的檔次定位與其有很大的差別。像老杭派女裝紅袖、秋水伊人、納紋、Fairy，甚至秋水伊人新開創的快時尚品牌FV，男裝品牌九牧王等，在這里都有布點。近30家服裝店中夾雜著少數幾家個性小店，產品價位也在四五百塊錢，并不算便宜。

    商業綜合體無疑是沿街店鋪的最大競爭對手。去年開始，杭州的商業綜合體迎來大爆發。商家們擠破頭入駐商場熱門商鋪時，有部分服裝品牌選擇了退出。

    去年小林在商場某品牌專柜當柜員，據她介紹，商場的收租模式是“租金+扣點”，并且有一定額度的保底要求。“之前我在市中心的一家商場，按照‘免租金+30%扣點’的方式來算，一年的店面成本達90萬元。”小林說，所在的門店就是因為達不到保底要求才從商場撤柜的，之后搬到了香積寺路。

    入駐商場，客流固然不是問題，但是對于進軍杭州不久的外來品牌，或者新創立的品牌，夠不到商場的最低營收標準，沿街店鋪仍是線下實體店的唯一出路。當企業選擇在城北布點時，商業氛圍良好的香積寺路成為了首選。

    去年12月，香積寺路附近連添了兩家購物中心——水晶城和中大銀泰城，但香積寺路的服裝店鋪生意并未受到明顯的影響。絕大多數店員表示，老顧客都還在，客流很穩定。

    成為非典型性商業聚集地
    唱衰沿街店鋪在這里不奏效

    隨著電商的繁榮和商業體的亮相，消費者的需求和購物習慣也發生了潛移默化的轉變，傳統商業街正面臨越來越大的市場挑戰，“一鋪養三代”已經成為過去式。

    在易居臣信杭州地區商業部經理葉蘭看來，網店改變了服裝業舊有的玩法，但企業還有線下開實體店的需求。特別是以消費能力最強的中年人為主要客戶的中端品牌，要接地氣、和客戶群的消費習慣匹配，又要打造良好的形象，線下布局至關重要。

    城北聚集了大批居民，商業配套卻顯得有些滯后。周邊已經開業的商業體寥寥，為數不多的也都是社區型。在業內人士看來，除了香積寺路，并沒有一個比較核心的商業聚集地。

    “商業氛圍很重要，服裝店都是抱團開的，能形成聚眾效應，當企業考慮在城北開店時，作為非典型性商業聚集地的香積寺路必然是首選。”我愛我家營銷企劃部經理周包軍說。

    此外，香積寺路的繁華和這一帶消費者的構成息息相關。“部分外來的、消費能力偏弱的居民會選擇錢江小商品市場；35歲以上、經濟實力較強的本地居民，本土化的消費習慣很難改變，比起商場他們更愿意逛商業街。”葉蘭說。