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    近年來，杭州商業綜合體越來越多。

    斷崖式下跌背后：杭州商業地產出現局部過剩

    “每次去下沙，都會感覺變了樣，下沙的店鋪更是‘變臉比變天還快’。”一位曾在下沙上學的朋友說，在她眼中下沙的店鋪變動最是頻繁，“有些一段時間就變了，有些半年就變了，稍久一點的一年就換了。”

    對于杭州的傳統商業街來說，店鋪頻繁關門并不新鮮。事實上，近來杭城不少知名的商業街頻頻傳出店鋪空置、低價出租等消息，似乎所有證據都指向實體商鋪的“衰敗”。

    從武林路走到延安路，那些曾經被奉為黃金地段上的旺鋪，如今門可羅雀，不少緊閉的大門上貼著“出租轉讓”字樣，昔日的繁華現在看來似乎有些黯然失色。

    俗話說“一鋪養三代”。曾經在市區繁華地段租一間店面，做點小生意，是不少人的生存之道。如今，這樣的傳統致富門道正在不斷受到挑戰。

    武林路沿街商鋪 租金3年跌一半

    從去年開始不少網友反映說，武林路、延安路等地出租、轉讓的商鋪特別多，這是往年所見不到的，不少商鋪轉讓不出去，直接撤場，這更是往年所沒有的。

    這僅僅是表象，在商鋪頻繁出租、轉讓的背后，一些數據更是坐實了武林商業中心的困局。從相關中介的知情人士處了解到，市中心延安路一帶近年來商鋪租金每況愈下，從2012年的鼎盛時期到現在，僅僅兩三年時間，租金已經發生斷崖式下跌。

    早些年，武林路上沿街商鋪租賃價格一直保持上升的趨勢，從40-50元/平方米·天，到70-80元/平方米·天，甚至在2012年的鼎盛時期租金高達100元/平方米·天，不過此后便急轉直下，現在商鋪租金僅50-60元/平方米·天，相當于巔峰時期的一半。

    杭州商業綜合體井噴 成交均價2年下跌3260元/方

    事實上，武林商業街如今面臨的困境，正是杭州商業的一個縮影。

    這幾年間，杭州大大小小的綜合體成井噴之勢。縱觀杭州的版圖，以“城”、“廣場”和“中心”等為名的綜合體項目層出不窮，多的地方一望兩三里，綜合體四五家。比如，一直缺乏商業綜合體的城北板塊，近一兩年間冒出了六七家商業綜合體。

    無論是“廣場”，還是“購物中心”，不可否認的是，杭州商業綜合體已經出現局部過剩。過去的一年，娃歐轉型、中都關門、尚泰撤離，已經預示著傳統商業的危機。

    從這幾年商業成交均價來看，杭州的商業價格有下跌趨勢。據快房網K指數研究室的數據顯示，2013年杭州商業成交均價為22786元/平方米，2014年成交均價直接降到18217元/平方米。2015年雖然有小幅回升，達到19526元/平方米，但較2013年的價格降幅達到3260元/平方米。

    傳統商業模式愈走愈窄 開發商主動求變

    謝成龍商業機構總經理謝成龍表示，現在商鋪租金下降的情況確實存在，甚至出現了20%的降幅。而且傳統商鋪租金下跌，大多集中在杭州主城區曾經較為繁華的商業街，比如延安路、武林路、慶春路等沿街商業。

    “電商對于傳統商業的沖擊是毋庸置疑的。另一個原因是現在商業實體實在太多了，嚴重過剩，蛋糕就那么大。”在謝成龍看來，武林路上實體店鋪衰退并不是特例，傳統購物中心以及百貨商場也處于城市繁華地段，當前都面臨著商業綜合體過剩、電商不斷沖擊的問題。

    對于今年的杭州商業地產來說，一方面是商業綜合體的爆發，一方面是綜合體業態的“同質化”困局。隨著杭城近百個商業綜合體逐漸成形，怎樣從“商業過剩”的市場中突圍，成了眾多開發商思考的命題。

    商業地產專家李驊表示，商鋪空置說明商業地產過剩，也代表了市民消費理念和消費習慣的改變。

    現在，我們可以看到，娛樂、餐飲、兒童業態等體驗式消費開始替代傳統商業模式。比如，城西銀泰城、西湖銀泰等綜合體引入了大量的餐廳；華元歡樂城、新明·KIDMALL等商業體打出了“兒童業態”的概念，這兩個項目都將引入國際化的兒童業態，以兒童主題帶動新的體驗式消費；還有一些商業綜合體為增加客戶的體驗度，打造大量文藝類業態，如各類展覽、劇院等新形式。

    也有區域租金逆勢上漲 一年漲了一倍

    當然，當前的市場形勢并沒有想象的那么悲觀。杭州市場上一些正在崛起的熱門板塊，依然表現出強勁的活力，比如錢塘江南岸。

    與武林商圈店鋪“自降身價”不同，濱江的商鋪租賃市場卻一直水漲船高。

    “在濱江區，商鋪并沒有出現類似武林路上租金下降的情況，原因是濱江的商業起來時間不長，而且本身一開始租金并不高，因此上升空間就比較大，而且濱江有產業支撐，發展一直表現良好。”口碑地產濱江某門店的一位資深置業顧問說，“像錢塘春曉一套200方的店鋪，2010年租金是10萬元/年，到今年已經達到20萬元/年，5年漲了10萬。一套在月明路溫馨人家的60方商鋪，去年租金為1萬元/月，今年已漲到2萬元/月，足足漲了一倍。”