買房時遇“贈送面積”要留心
- 杭州寫字樓網
- 2016/3/4 13:44:12
“送陽臺”、“送設備平臺”、“送飄窗”、“送地下室”……此類買房送面積的手段曾經一度是開發商最有效的營銷賣點。杭州戶型史上甚至出現過“逆天”的LOFT戶型，90平方米實用空間曾達到170平方米。
不過隨著2014年7月份住房城鄉建設部批準發布的新版《建筑工程建筑面積計算規范》執行以來，開發商不敢隨意亂送“面積”了。在開發商的宣傳中，“大面積贈送”也開始大幅減少。
但是，近日有購房者反映，在淳安縣千島湖鎮上的幾個樓盤，在銷售宣傳中號稱得房率達到100%甚至以上。“80多平方米的面積，可拓展的面積達20平方米”，該購房者稱，贈送的近20個平方米，開發商方面表示后續將通過對“通高”、“錯層”、“挑高”的露臺等改造來獲得。
情況是否真是如此？大范圍的澆筑，是否涉及違章建筑？……帶著這些疑問，記者專門去千島湖進行了一番調查。
“二次澆筑”為重要賣點 購房后要求簽訂二次改造協議普遍
“紅色區域全部是贈送面積”，在千島湖鎮一個叫“匯宇·和庭”的售樓處，現場置業顧問在介紹在售房源時把面積贈送作為一個“重點”向在場的購房者介紹到。
匯宇·和庭位于千島湖珍珠半島，地塊南臨珍珠大道，北臨中軸溪綠化帶，項目規劃由9幢點板結合的高層住宅、兩層獨立商業用房組成，目前在售戶型為84平方米-127平方米不等，“每個戶型都有不同大小的贈送面積”。
據現場置業顧問介紹，所贈送的面積主要通過露臺澆筑等方式來進行拓展，而這些露臺面積，則主要通過“通高”、“錯層”、“挑高”等方式來“獲得”，按照現在的規定，這些露臺都是不計算建筑面積的。“就像這個戶型，現在模型顯示中空的地方，到時候交付之后我們進行統一澆筑。”該置業顧問介紹，和庭每一幢房源都有奇、偶層等設計，比如露臺的隔壁會有一個挑高的“空洞”，這個“空洞”則在項目交付后由第三方進行統一建設，把露臺的上方和隔壁的“空洞”改造為“陽臺”，這個“陽臺”外圍，后續可根據需要采用玻璃窗戶進行包圍，與原設計的“半個房間”相連成為一個完整的“房間”或者其他功能區。以84平方米戶型為例，可拓展面積為20平方米；86平方米戶型則可拓展面積為25平方米；最大的127平方米戶型，可拓展面積則達29平方米。
為了更直接地體現“贈送面積”，和庭還在現場售樓處建設了樣板房。“樣板房呈現的每個戶型，都是把露臺等改造之后的樣子，也就是說最后你交付拿到的房子。”
據介紹，若購買和庭的房源，除了簽署購房合同外，還需要再簽訂一份二次改造協議。“這個協議我們是所有購房者買房時統一進行簽署的，也就是說買房的另外一個條件就是同意后續的統一改建擴建，之后我們會委托第三方來進行澆筑，費用則按照購買戶型的大小來收取，比如127平方米戶型，大概收取4000元左右的費用。”
當記者提出“統一擴建”之后是否會有質量以及“違章”等風險時，該置業顧問表示，所有的澆筑質量要求和房屋建筑將執行統一的標準，因此不用擔心。“至于是否會違章，這也不用擔心，我們所有澆筑，都不會改變建筑本身的外立面和結構，在設計時就已經預留了空間，并不是普遍意義上的違章澆筑。”
與匯宇·和庭類似做法的還有同在珍珠半島的千島湖壹號項目，該項目也設計了挑高露臺等，給后期的改造擴建提供可能。“不過我們后期只負責澆筑好，而且這澆筑好的部分不能直接包進來，成為室內的各功能使用區域。”千島湖壹號的現場置業顧問介紹，“后期改造到時候是與第三方簽署協議，成本則要按照你所買的戶型大小收取不等的費用。”
該現場置業顧問表示，因為千島湖壹號后期物業為綠城物業，而綠城物業是明確不允許包陽臺的，因此在項目交付后，開發商方面只會對挑高露臺等委托第三方進行統一澆筑。至于后續是否會被認定為違章建筑，該置業顧問直言，“按照目前的建筑計算方式，這其實算是一種‘偷面積’，但這也是現在房地產行業內的潛規則，而且我們澆筑的部分，并沒有影響房屋本身的外立面，外面的欄桿等原先就在設計之內。”
住建局：任何未經過規劃審批的改擴建行為都是違規建設行為
在采訪中，記者發現，在宣傳“贈送面積”時，開發商的態度也有些區別。像匯宇·和庭，在現場戶型圖以及樣板房展示方面，直接把可“偷”的面積呈現。而千島湖壹號，在戶型圖上，則僅把設備陽臺的可拓展面積標注為“百變空間”或“靈動空間”等，挑高露臺等澆筑部門則主要以置業顧問的現場介紹為主。
“我們所有的政策都是和杭州一樣的，一切沒有經過規劃審批的任何改擴建行為，明確都是違法行為。”對此，淳安縣住房和城鄉建設局的相關負責人表示。這也就是說像和庭、千島湖壹號等項目對購房者介紹的所謂的后期改擴建，只要是沒有通過規劃審批的，都將被認定為違章建筑，屆時相關執法部門也將有權干預和拆除。
該負責人介紹，過去杭州市場上，不少開發商絞盡腦汁在搞戶型創新，為了“偷面積”使出了渾身解數，樓市中贈送面積的做法非常普遍，而這種做法在千島湖市場也是屢見不鮮。“認定以后的澆筑以及陽臺等行為是否違法，最直接的就是看他們通過審批的規劃圖里有沒有這個規劃，沒有的話，那肯定是違規建設行為。”而對開發商在銷售過程中對購房者所做的承諾和介紹，該部門的態度也非常明確。“這肯定是虛假廣告，我們也會按照相關的規定、法規去規范他們的行為。”
據介紹，早在去年，就有購房者向相關部門咨詢開發商承諾送的面積是否合法，房產管理科等相關部門除了對違規建設行為進行明確外，還協同工商等部門對開發商的樓書、樣板房現場以及宣傳說辭進行規范，對于并未通過規劃審批的部分，進行明確的告知和區分。“下一步，根據你們反映的情況，我們也會去現場了解情況，如情況屬實，將會對他們的行為進行規范以及提出整改。”
同時，淳安縣住房和城鄉建設局等相關部門提醒，購房者在買房時，對于開發商承諾的各類贈送面積等，為了保護自己的利益，可讓開發商提供規劃許可證，對比圖紙看一下，贈送空間是否在審批范圍內；或者自己到淳安縣住建局或相關職能部門查資料，了解樓盤審批建筑范圍，只要不在規劃審批許可范圍內，職能部門都有權進行拆除整頓。
多位資深業內人士則提醒，所謂的贈送面積，并不是真正的白送。“羊毛出在羊身上，開發商贈送面積的部分，實際上一樣要出成本，最后這些成本都會分攤到購房者頭上。”同時，這些贈送的露臺、飄窗等，實際上是開發商擴大了容積率，意味著公共空間等要讓出一定的面積，也會影響業主的整體舒適度。另外，贈送的面積，并不計在產權面積之內，不受法律認可，遇到拆遷、出售、繼承、抵押等情況時，購房者的權益也將得不到保護。而且，如挑高樓層等贈送面積一般都需要進行另外搭建或特殊裝修，因要考慮到承重的問題，若裝修不當，很可能造成安全隱患。
事實上，為應對開發商的“偷面積”行為，多年來，規劃管理部門不斷出臺相關的規定政策，從規劃源頭上對該類行為進行約束。2014年，住房城鄉建設部批準發布了新版《建筑工程建筑面積計算規范》，該規范自當年7月1日起實施。在新版規范中，開發商常用的飄窗、雙層挑高露臺、地下室等贈送空間，將不再以全贈送的形式出現。去年8月份，杭州市還專門下發了《關于建筑工程和房屋建筑面積計算補充規定》的通知。該通知規定，房屋主體結構內的建筑空間，無論其名稱如何（標注陽臺、飄窗、露臺、空中花園、入戶花園等），均視為主體房屋，按主體結構外圍水平投影計算全面積。其中陽臺進深不得超過2.4米，飄窗外沿突出外墻面不得超過0.7米，超過的陽臺或飄窗，均視為主體房屋計算全面積。以陽臺為例，進深在2.4米以內，在主體結構內的全部陽臺將全部算面積，在主體結構外的陽臺，則將算一半的面積；而進深超過2.4米的，則不管是否在主體結構外，整個陽臺都將計算面積。之后，杭州市還出臺了《杭州市城市房屋使用安全管理條例》，該條例從今年3月1日正式開始施行，其中規定在房屋裝修中禁止違法拆改、變動建筑主體和承重結構；禁止超過設計標準或規范，擅自增加房屋使用荷載等。
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