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    隨著多項救市政策的實施，樓市行情日益回暖，購房者的置業熱情也重新高漲，越來越多的人開始頻繁出入各大售樓部，挑選自己心儀的房子。數據顯示，截至11月初，2015年杭州市區新房成交已經突破10萬套，火熱行情直追樓市最高峰的2009年，甚至有望創造歷史新高。

    在這浩浩蕩蕩的“購房大軍”中，首次置業的年輕人擔當了“主力軍”。對于他們來說，第一次買房難免會一頭霧水，甚至掉進開發商的陷阱里都毫無察覺。贈送空間是不是越大越好？樣板房跟實際房子有什么差別？綠化面積如何計算？商報記者梳理了三個常見的購房陷阱，為購房者們提供一些參考。

    贈送空間越大越好？ 當心變成違章建筑

    “贈送××平方”、“兩房可變三房”、“贈送可變空間”……在買房過程中，贈送面積是我們最常聽到的銷售說辭之一，也是售樓人員手中最有用的殺手锏之一。在房價高企，寸土寸金的當下，能有個10平方米的贈送空間，相當于不花錢就多了個房間，購房者自然喜笑顏開，并且希望多多益善。

    不過，贈送空間真的是開發商的“饋贈”嗎？當然不是，與其說這些面積是“送”的，還不如說是“偷”的。“偷”的對象，則是房子的公攤面積、建筑設計面積、非產權空間等等。不僅如此，這些贈送空間，在進行改造后，甚至有可能成為“違章建筑”。

    最近，位于濱江的湖漫雅筑小區的業主遇到了不小的煩心事。據媒體報道，原本應該在9月份交房的房子，由于開發商澆筑改造的部分面積并沒有在有關部門進行備案或審批，被人舉報為“違章建筑”，最終由城管執法部門進行了拆除。而這部分面積就是當初開發商承諾的贈送空間。

    據漢嘉集團第三建筑設計研究院院長邊挺介紹，像湖漫雅筑這樣由開發商集中澆筑改造可變空間卻被認定為違章建筑的例子，在杭城尚屬首例，“它沒有在有關單位進行報備和審批的情況下就直接動工改造，所以被認定是違章建筑。”邊院長表示，贈送空間在樓市并不少見，尤其是在政策寬松的時候，非常受歡迎。“也有一些開發商在樣板房裝修時將可變空間進行改造，導致購房者在參觀后以為這種行為是必然可以的，”邊院長介紹。

    除了贈送空間有變成違規建筑的風險外，有一些面積原本就不納入產權面積范圍內，卻被開發商做順水人情包裝成“贈送面積”。根據杭州市規劃局最新的規定，主題結構外的陽臺，進深不超過2.4米的，計算一半面積；窗臺高度不得低于0.3米，凈高在2.2米以內且外沿突出墻面不超過0.7米的飄窗、無上蓋的室外走廊、層高2.2米以內的櫥窗、作為公共開放空間的架空層、裝飾性幕墻都不算建筑面積。

    值得注意的是，贈送面積并不屬于產權面積，不會寫入到房產證里，基本上不受法律保護，今后如果遇到拆遷、出售、繼承、抵押等情況時，購房者的權益很難得到保護，容易產生糾紛。

    樣板房會“變身” 眼見不一定為實

    來到售樓部看房，參觀樣板房是必不可少的環節，看看戶型設計，感受下空間尺度，甚至是為以后裝修找個樣本，對于開發商來說，樣板房更是展示產品的最直接有效的方式。都說眼見為實，不過在精心裝扮過的樣板房里，購房者能夠看到的，可不一定是自己能夠得到的。

    “當初我們去樣板房參觀時，覺得每個房間都好大，等到收房一看，怎么房間都變小了？”陳先生兩年前在城北購買了一套89方三房的房子，當時他比較了好幾個樓盤，最后覺得這個項目樣板房里的書房特別寬敞，做成臥室綽綽有余，不過等到今年交房，卻發現這個房間僅僅只能放下一張小床。“現在想起來，當時的樣板房確實沒有做在實體里，”陳先生表示。

    目前市場上的樣板房主要有兩種，一種是實體樣板房，另一種則是臨時搭建的樣板房，前者的面積和高度很難作假，后者則有各種“發揮的空間”。“有些開發商將樣板間面積設計成與實際大小1.1∶1，給人一種空間寬敞的感覺，普通購房者根本發現不了。”某業內人士表示。

    就算是實體樣板房，里面也有不少陷阱。為了營造出房間寬敞舒適的效果，樣板房里的家具尺寸一般都會縮水，比如主臥1.8米寬的床變成1.7米的，次臥1.5米寬的床變成1.2米，梳妝臺、柜子、沙發、餐桌等家具也要比實際尺寸小。等到收房裝修時，自己按照實際尺寸購買的家具，往往會將家里塞得滿滿當當，顯得擁擠。

    而且，購房者在參觀樣板房時，往往都會覺得室內明亮醒目，造成一種采光充足的假象。其實，這主要是樣板房內眾多吊燈、射燈、筒燈的“功勞”，這些燈長期打開，營造出一種溫馨明亮的感覺。此外，還有一些樣板間設置了許多鏡子，它們可以掩蓋房間比較暗的缺陷，讓室內顯得更加亮堂。

    如果購買的是精裝修房，那么其中的陷阱就更多了。最近，房地產業內人士潘女士去參觀了一橋南岸的一個豪宅樓盤的江景樣板房，潘女士發現戶型圖上原本是陽臺的地方被包了進來，做成了一個放鋼琴的小空間，在這個地方彈鋼琴，眼前就是錢塘江景，真是愜意。另外，樣板房里的兩間臥室，都做了整面的落地窗。潘女士詢問這是否就是未來的交付標準時，銷售人員并未做出肯定的回答。

    而且精裝修的房子，開發商往往會贈送櫥柜、衛生潔具、空調等設備，參觀樣板房時，購房者往往可以看到各種高大上的品牌，不過在實際交付時，卻發現得到的產品和樣板房的并不相同。

    綠地面積“變魔術” 植草磚鋪成了停車位

    房子本身之外，整個小區的綠地面積也是購房者挑選樓盤的重要指標之一，也成為購房的陷阱之一。

    “我們小區在交付后，在地面鋪設植草磚，做了許多地上停車位，這算不算降低了綠化率？”王先生購買的房子位于西溪濕地附近，在交房后，王先生發現小區里多了許多地上停車位，這些停車位下面是植草磚，他數了一下大約有140多個。

    “植草磚可以計入綠地率，不過并不是按照所有的面積，而是按照一定的比例折算，如果計算后小區的綠地率仍然滿足規定，那么植草磚做車位并不算違規。”漢嘉集團第三建筑設計研究院院長邊挺說到，“這個折算的比例每個城區的規范都不一樣，計算比較復雜。”

    此外，目前市場上有一些花園洋房的產品，為了提高一樓房源的性價比，將房子前面的綠地圍起來做成私家花園，將使用權贈送給業主。開發商真的可以這么做嗎？這里又是一個綠化的陷阱。

    “能不能做成私家花園贈送給業主，主要看這部分的面積算不算在綠地面積里面。”邊院長介紹。在項目報備審批的時候，如果將這部分面積算在整個小區的綠地率里面，那肯定屬于公共綠地，不能私用。“目前杭州的花園洋房項目，它們一樓的私家花園大部分都屬于公共綠地。”邊院長說道。

    對于這類產品，邊院長提醒購房者，在購房時應該注意查看花園部分有無計入公共綠地的范圍，如果屬于公共綠地，那么即使開發商在承諾給予使用權，未來還是會產生一系列問題。