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    最近一周，溫州的一件“房事”吸引了全國輿論的關注：溫州有一批土地年限20年期的房子使用權(quán)即將屆滿，需要繳費才能續(xù)期。而按照當?shù)卣�府的要求，如果要續(xù)期，必須繳納占房價總額約1/3的土地出讓金。不過隨后，溫州國土局出來辟謠，表示“收取幾十萬元出讓金才能續(xù)期”的媒體報道是對信息的誤讀。

    一石激起千層浪。追根溯源，國家尚未出臺關于土地使用權(quán)到期后該如何續(xù)費的實施細則是產(chǎn)生這個問題的源頭。那么，在杭州，有沒有土地使用年限即將到期的情況出現(xiàn)？土地使用權(quán)年限的長短，又會對二手房和新房的銷售產(chǎn)生什么樣的影響？

    杭州尚未出現(xiàn)類似情況

    “溫州20年住宅用地使用權(quán)年限到期”的新聞報道見諸各大媒體頭條后，關于杭州是否有類似情況出現(xiàn)成為了杭城樓市的一個關注焦點。近日，記者采訪了部分房產(chǎn)資深業(yè)內(nèi)人士，得到了一個共同的回答：目前沒有。

    我愛我家市場負責人宋文杰表示，目前杭州尚沒有出現(xiàn)房子土地使用權(quán)到期的情況：“杭州二手市場上流通的房子，房齡最老的也不過是上世紀70年代，距離70年時間還很長。杭州也沒有年限像溫州這么短的土地出讓。”

    浙江中原品牌總監(jiān)荊海燕也表示，杭州還沒有出現(xiàn)過房產(chǎn)土地使用期限到期的案例。“杭州的商品房土地出讓大概是從1995年前后開始的，哪怕是40年產(chǎn)權(quán)，到現(xiàn)在都離到期還有很長時間。”荊海燕告訴記者。對于一些上世紀90年代以前的老房子，比如翠苑、朝暉等部分的房改房，它們的土地一般都是劃撥的，房子在第一次進入二手房市場交易時，只需要交一筆土地出讓金，就可以擁有70年的土地使用權(quán)。而且，變成出讓土地后，再次交易時，不必再繳納土地出讓金。“所以這部分老房子，其實土地使用年限都還很長。”荊海燕表示。

    世邦魏理仕杭州分公司董事總經(jīng)理馬英樞告訴記者：“據(jù)我了解，杭州目前應該沒有20年年限的土地，短期之內(nèi)不會有實際案例。”

    二手房交易將受影響

    目前，雖然杭州尚未出現(xiàn)房產(chǎn)土地使用權(quán)到期的問題，不過也有業(yè)內(nèi)專家指出，此次溫州土地續(xù)費案例的出現(xiàn)，或許會對二手房交易產(chǎn)生影響。

    “年代較早的商品房，如果沒有過硬的學區(qū)支撐，本身在居住品質(zhì)和環(huán)境上就已經(jīng)打了折扣，加上考慮到土地使用到期續(xù)費的問題，可能部分購房者就不太會選擇二手房，而是直接選擇使用期限更長的新房。”某杭州房產(chǎn)圈資深人士表示。

    不過，記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，杭州二手房市場中并沒有因為溫州的個案而出現(xiàn)交易遇冷的情況。數(shù)據(jù)顯示，上周杭州主城區(qū)二手房成交量重新開始回升，并且遠超去年同期水平。

    與70年產(chǎn)權(quán)的住宅相比，產(chǎn)權(quán)為40年的商業(yè)項目，受土地使用年限的影響更大。隨著土地使用期限的臨近，業(yè)主們發(fā)現(xiàn)房子想要轉(zhuǎn)手困難了許多。在濱江浦沿板塊的逸天廣場項目，由住宅、酒店式公寓和寫字樓組成，該項目于1996年拿地，等到2007年2號樓酒店式公寓逸天閣開賣時，產(chǎn)權(quán)已經(jīng)只剩29年。如今，又是9年時間過去，逸天閣只剩20年的產(chǎn)權(quán)了。

    同時，市中心許多土地年限只剩下10-20年的“高齡”寫字樓和商鋪，目前也陷入了難以轉(zhuǎn)手的困境，基本上都以出租為主。“高齡”寫字樓由于停車難和配套設施跟不上，價格上漲緩慢，很難找到接手的客戶。而“高齡”商鋪盡管所處區(qū)域氛圍濃厚，租金較高而且穩(wěn)定，但是由于產(chǎn)權(quán)年限不長，如果以現(xiàn)在的市價購買再出租的話，投資回報率也不會太高。

    高端項目土地年限“縮水”

    值得一提的是，杭州主城區(qū)一些在售或剛交付的頂級高端商業(yè)項目，他們的土地使用權(quán)都已悄然過了8年甚至10年以上，有的剛剛交付，剩余土地使用年限就僅為29年。

    2005年8月，華潤萬象城落子錢江新城，錢江新城的商業(yè)迎來爆發(fā)期。2008年，新加坡凱德來福士廣場簽約，一年后，不少世界500強企業(yè)及一些大公司紛紛進駐錢江新城。

    這些頂級商業(yè)項目盡管落子早，實際建造使用進程卻十分緩慢。回首望去，萬象城來杭已有11年，在售的萬象城二期悅璽也早在2009年拿的地，至今已過7年。和大部分商業(yè)項目不同的是，悅璽的土地使用權(quán)為50年，目前剩余期限43年。

    另一邊，凱德來福士廣場一等8年，目前仍在施工中。這個屹立在錢江新城的超高層立體綜合體，紅酒杯的摩登造型盡顯高端，贏得一大批富豪、企業(yè)家追捧，在售寫字樓35000元/平方米起。值得注意的是，來福士廣場的土地使用權(quán)為40年，待其真正交付開業(yè)，僅30年左右的土地使用時間了。

    而在杭州市中心，嘉里中心是真正意義上的“十年磨一劍”。2005年拿地的嘉里中心，今年一季度才姍姍入市，但絲毫不影響這個土地剩余年限僅29年的商盤大紅大紫。日前，嘉里中心以平均租金超過了10元/平方米/天，包含能耗在內(nèi)的物業(yè)費也達到驚人的35元/平方米/月，雙雙創(chuàng)下杭州優(yōu)質(zhì)寫字樓新紀錄。

    對于這樣一批前期建造時間長，土地剩余年限較少的商業(yè)項目，在判定土地使用權(quán)對物業(yè)的價值影響時，馬英樞這樣表示：首先，《物權(quán)法》里提到的“土地期滿自動續(xù)期”指的是住宅用地，針對商業(yè)用地方面的法律條款目前沒有，能依據(jù)的只有《城市土地管理法》第二十二條。另外，資本方在考慮投資自持商業(yè)物業(yè)時，都會十分重視該項目的土地年限，以此評估它的真正價值。而對可售商業(yè)物業(yè)而言，土地年限對物業(yè)的價值影響具體還是看政策，相信用不了多久關于土地年限的實施細則就會面市。（原標題：別急，杭州尚未出現(xiàn)到期案例 文/記者 周堅洪 見習記者 劉戀）