傳統(tǒng)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司“裂變”：資本化多元化大勢難逆
- 杭州寫字樓網(wǎng)
- 2017/10/30 14:03:46
10月26日，自如友家在北京召開發(fā)布會，推出了自如三居、自如寓、自如豪宅等新產(chǎn)品，并倡導(dǎo)一系列新的理念。這也是自如友家自2011年創(chuàng)立以來，經(jīng)過多次升級后的5.0版。
自如友家是鏈家地產(chǎn)旗下的長租公寓品牌。雖然目前是獨(dú)立運(yùn)行，但此次產(chǎn)品升級，仍被外界視為鏈家發(fā)力租賃市場的一種姿態(tài)。
十九大報告指出，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。
“租購并舉”概念的再次強(qiáng)化，對于傳統(tǒng)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司而言，不啻為一個重要契機(jī)。除龐大的租賃市場外，鏈家、我愛我家、世聯(lián)行等傳統(tǒng)中介公司均有著資本層面的大手筆操作，公司業(yè)務(wù)也逐漸向多元化鋪開。
分析人士指出，在后開發(fā)時代的變革中，傳統(tǒng)經(jīng)紀(jì)公司正受到來自房地產(chǎn)商、互聯(lián)網(wǎng)公司、金融機(jī)構(gòu)等的沖擊。未來能否實(shí)現(xiàn)突圍，除了與公司本身的戰(zhàn)略、布局等有關(guān)，還將取決于行業(yè)的成熟度與規(guī)范性。
發(fā)力租賃
租賃是經(jīng)紀(jì)公司的傳統(tǒng)業(yè)務(wù)之一。但由于交易金額較小、利潤率偏低，其利潤貢獻(xiàn)要普遍低于買賣業(yè)務(wù)（包括新房和二手房）。
近年來，隨著市場發(fā)展和政策層面的強(qiáng)化，傳統(tǒng)經(jīng)紀(jì)公司開始意識到租賃市場的前景。鏈家研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)此前在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道采訪時表示，若市場達(dá)到成熟狀態(tài)，未來一線城市中，將有40%以上的人通過租賃來解決住房問題；二線城市的比重為30%-35%。
他表示，現(xiàn)階段各城市中通過租賃解決住房問題的比重在30%以下，未來這個市場空間很大。
根據(jù)鏈家研究院的報告，未來5-10年，中國租賃市場將進(jìn)入快速發(fā)展階段，2020年的市場體量約為1.6萬億，2025年達(dá)到2.9萬億，2030年超過4萬億。
這部分業(yè)務(wù)正面臨強(qiáng)勁的挑戰(zhàn)。近日，互聯(lián)網(wǎng)巨頭京東中標(biāo)北京住房租賃監(jiān)管平臺的技術(shù)提供方，阿里、銀聯(lián)也已涉足租賃領(lǐng)域。盡管目前僅涉及交易、技術(shù)等環(huán)節(jié)，并未參與到供需環(huán)節(jié)，但其龐大的資源優(yōu)勢，已使傳統(tǒng)經(jīng)紀(jì)公司感到壓力。
其中，因更符合居住趨勢、更容易產(chǎn)生品牌效應(yīng)，且互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的推進(jìn)降低了運(yùn)營成本，長租公寓在近幾年成為資本的“風(fēng)口”。傳統(tǒng)經(jīng)紀(jì)公司中，鏈家于2011年正式推出長租公寓品牌“自如”；我愛我家于2015年推出長租公寓品牌“相寓”。在昆百大A將我愛我家重組上市的過程中，還曾專門募資5.5億元計劃用于分散式長租公寓裝配項(xiàng)目，但最終取消。
以一手房銷售代理業(yè)務(wù)為主的世聯(lián)行，也在2016年宣布大力布局長租公寓，并曾計劃相關(guān)融資。目前其將“紅璞”作為主要的長租品牌來打造。
這一領(lǐng)域已有諸多競爭者。房地產(chǎn)開發(fā)商有萬科、龍湖等；一些機(jī)構(gòu)已培育出YOU+公寓、魔方公寓等產(chǎn)品；另有酒店類背景的運(yùn)營商，如華住。
運(yùn)營主體的背景不同，具備的優(yōu)勢也不同。但傳統(tǒng)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)能否脫穎而出，目前尚難判斷。
華菁證券近期的一份報告指出，我國長租公寓領(lǐng)域的公司一直處于謹(jǐn)慎發(fā)展?fàn)顟B(tài)，原因之一是資產(chǎn)價格的高企導(dǎo)致國內(nèi)租金回報率長期較低；另一方面，在全球主要發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體利率趨于0甚至負(fù)的情況下，我國市場利率仍然長期在4%以上的水平，企業(yè)融資成本較高。過低的資產(chǎn)收益率和高企的融資成本很大程度上限制了企業(yè)加杠桿快速做大的可能性。
據(jù)該機(jī)構(gòu)統(tǒng)計，55%的拿房成本占比和65%的入住率是盈利的臨界點(diǎn)。這意味著長租公寓并不是一個盈利空間很豐厚的行業(yè)。
據(jù)悉，目前獨(dú)立運(yùn)營的長租公寓品牌中，能夠?qū)崿F(xiàn)盈利者寥寥，大部分運(yùn)營商尚處于燒錢擴(kuò)張階段。
華菁證券指出，長租公寓領(lǐng)域要成就可持續(xù)的盈利模式有兩個可行的方向：擁抱資本做自持，通過物業(yè)的增值獲益；將租賃業(yè)務(wù)作為入口，通過產(chǎn)業(yè)鏈業(yè)務(wù)獲取超額利潤。
該機(jī)構(gòu)預(yù)測，到2027年，品牌公寓占整個租賃市場的比重達(dá)到10%，整體管理規(guī)模預(yù)計為1060萬間，估值有望達(dá)到約4.2萬億；龍頭公司管理規(guī)模約為100萬間，對應(yīng)估值3800億。但并未明言，哪類運(yùn)營商可以脫穎而出。
多元化大勢
租賃業(yè)務(wù)只是“冰山一角”。近年來，傳統(tǒng)經(jīng)紀(jì)公司正在做大規(guī)模和實(shí)施多元化方面有著不小的動作，為實(shí)現(xiàn)這種目標(biāo)，鏈家等公司悄然進(jìn)行了多輪融資。
今年初，融創(chuàng)、萬科分別入股鏈家，合計注入資金50多億元。這是鏈家被曝出的最近一輪融資。根據(jù)工商信息，此前鏈家至少完成了兩輪大規(guī)模融資。目前其有多達(dá)34個自然人和法人股東，涉及股權(quán)投資基金、保險資金、房地產(chǎn)資金等，較為知名的股東有百度、騰訊、新希望、諾亞財富、源碼資本、今日頭條創(chuàng)始人張一鳴、美團(tuán)點(diǎn)評創(chuàng)始人王興等。
借助資本優(yōu)勢，鏈家于2015年完成多宗并購，涉及成都伊誠地產(chǎn)、上海德佑地產(chǎn)、深圳中聯(lián)地產(chǎn)、杭州盛世管家、廣州滿堂紅等，規(guī)模迅速擴(kuò)大。當(dāng)年，鏈家地產(chǎn)還并購了高策經(jīng)紀(jì)，在新房領(lǐng)域加大布局。
鏈家于2010年成立數(shù)據(jù)信息和服務(wù)平臺鏈家在線，2014年更名為鏈家網(wǎng)。此舉是為全面打造線上平臺。
2016年3月，鏈家地產(chǎn)與北京萬科合資成立萬科鏈家（北京）裝飾有限公司，從事裝修業(yè)務(wù)。2017年1月，鏈家將理財業(yè)務(wù)進(jìn)行拆分，以鏈鏈金融的品牌進(jìn)行運(yùn)作，繼續(xù)經(jīng)營房地產(chǎn)交易中的貸款和理財服務(wù)。
規(guī)模大幅擴(kuò)張和業(yè)務(wù)布局多元化，使得鏈家的估值大幅提升，按照融創(chuàng)入股時的持股比例估算，鏈家的估值超過400億。
另一家傳統(tǒng)經(jīng)紀(jì)公司我愛我家，近期最大的動作在于借助昆百大A的重組實(shí)現(xiàn)上市。雖然募資規(guī)模比最初有所下調(diào)，但此舉對于我愛我家的業(yè)務(wù)發(fā)展頗為有益。
據(jù)悉，我愛我家的業(yè)務(wù)布局涉及投資顧問、樓盤代理、新房交易、二手房經(jīng)紀(jì)、房屋租賃、住宅資產(chǎn)管理、商業(yè)地產(chǎn)管理等。2016年11月，我愛我家還推出海外置業(yè)平臺。
中原地產(chǎn)也曾表露過在業(yè)務(wù)和資本布局上的野心。2015年4月，中原地產(chǎn)啟動大金融戰(zhàn)略，與包括銀行、基金、信托、券商、資管在內(nèi)的100多家金融服務(wù)方建立合作關(guān)系，為開發(fā)商和購房者提供融資方案。當(dāng)年8月，創(chuàng)辦人施永青表示，希望公司一年內(nèi)在港交所主板上市。這是繼10年前上市擱淺之后，中原再度啟動上市計劃。
此后，中原在金融業(yè)務(wù)上的布局有所進(jìn)展，但上市計劃未有實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。
上海易居研究院智庫中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道表示，尋求規(guī)模擴(kuò)張和業(yè)務(wù)多元化，是傳統(tǒng)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)布局后開發(fā)時代的必然選擇，未來這種趨勢還將持續(xù)。融資、上市等動作也是其必經(jīng)階段。
他表示，國外大型經(jīng)紀(jì)公司的發(fā)展，也大多走向多元化。傳統(tǒng)租賃、買賣業(yè)務(wù)的利潤貢獻(xiàn)并不高，而資管、咨詢等業(yè)務(wù)可帶來新的貢獻(xiàn)點(diǎn)。這種業(yè)務(wù)布局可作為國內(nèi)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)發(fā)展的重要參考。（原標(biāo)題：傳統(tǒng)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司“裂變”：資本化多元化大勢難逆 記者：張敏 編輯：駱軼琪）
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