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    長租公寓的風(fēng)口吸引了越來越多的企業(yè)加盟，不可忽略的是，也有不少企業(yè)還未站穩(wěn)腳跟就已被淘汰出局。據(jù)不完全統(tǒng)計，已經(jīng)有GO窩公寓、Color公寓、V客青年公寓等多個長租公寓產(chǎn)品“陣亡”，而這些公寓在成立之初，無不在功能、地理位置、裝修風(fēng)格、出租率等方面大肆宣傳，甚至有的公寓產(chǎn)品還獲得過多輪投資。總結(jié)這些公寓產(chǎn)品“陣亡”的原因，都是現(xiàn)金流惹的禍。在業(yè)內(nèi)看來，長租公寓百花齊放的另一面則是淘汰出局，先有錢、后做規(guī)模，再談盈利也成為行業(yè)的現(xiàn)實規(guī)律。

　　淘汰出局

　　在“租購并舉”政策下，各地密集出臺租賃相關(guān)配套政策，在政策東風(fēng)加持下，長租公寓市場快速爆發(fā)，房屋中介、創(chuàng)投資本、開發(fā)商等都加碼布局，長租公寓市場漸漸形成百花齊放的格局。

　　不過，另一個事實則是長租公寓風(fēng)口之下，殘酷的洗牌也已經(jīng)開始。據(jù)機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2017年一些長租公寓企業(yè)已經(jīng)“陣亡”，成為行業(yè)蓬勃起勢期的一段歷史。“陣亡”名單包括GO窩公寓、Color公寓、V客青年公寓、好熙家公寓等。

　　據(jù)了解，GO窩公寓、Color公寓、好熙家公寓等倒閉的原因在于經(jīng)營不善。其中，Color公寓是最早一批進(jìn)入租賃市場的長租公寓運營商品牌之一。該公寓的創(chuàng)始團隊主要來自于阿里巴巴、騰訊、完美世界等互聯(lián)網(wǎng)公司的產(chǎn)品負(fù)責(zé)團隊。2015年底，Color公寓曾進(jìn)行過一輪A輪融資，融資額約為1600萬元。隨后， Color公寓也登陸互聯(lián)網(wǎng)股權(quán)融資平臺智金匯進(jìn)行股權(quán)融資。

　　2017年年中， Color公寓官網(wǎng)突然掛出了“也許今日的離別是為了明日更好的相見”的頁面，標(biāo)志著深圳長租公寓元老級品牌之一的Color公寓正式告別公寓業(yè)務(wù)。

　　據(jù)一家倒閉公寓的相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，長租公寓的最大難題之一在于盈利，日益攀升的房價和上漲緩慢的租金，讓采取二房東模式的公寓品牌運營商只能通過擴張規(guī)模實現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟，中小品牌運營商利潤空間本就有限，若未能做出一定的差異化，則很難實現(xiàn)盈利。

　　上述人士進(jìn)一步介紹，對于中小長租公寓品牌而言，倒閉或者被收購是不得不面臨的困境，而被收購或許是最好的出路。上述倒閉的品牌中，V客青年公寓就是在2017年被行業(yè)內(nèi)另一家公司魔方公寓入股收購。而這一收購也代表著長租公寓行業(yè)未來的一大趨勢，行業(yè)集中度會逐漸提高，而行業(yè)龍頭通過收購小品牌做大規(guī)模。

　　試水多元盈利

　　事實上，長租公寓行業(yè)發(fā)展過程中，當(dāng)下存在著兩大問題，一個是盈利，另一個則是品質(zhì)保障。其中，盈利是長租公寓品牌面臨的最大難題。

　　據(jù)多家長租公寓品牌相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，目前的長租公寓品牌大多是依靠風(fēng)投等資本支撐在運作，基本沒有實現(xiàn)盈利。此前克而瑞發(fā)布的報告中也表示，目前長租公寓的盈利模式仍在探索期，租金收入為主要來源，其次是服務(wù)費，最后則是長租公寓內(nèi)的增值服務(wù)費。目前我國熱點城市的租售比普遍偏低，一般也需要3-5年才能回本。

　　熊貓公寓CEO王璽龍也曾表示，長租公寓物業(yè)獲取形式不一，可以將現(xiàn)有市場上的長租公寓分為幾類，第一類就是擁有自持物業(yè)，例如開發(fā)商在這方面就有自己的優(yōu)勢，自持物業(yè)的好處就是省去了最大的租金成本；第二類則是租賃物業(yè)；第三類是完全的輕資產(chǎn)運營，即輸出品牌和管理運營。目前在市場上，第二類長租公寓最多，而物業(yè)租賃成本是長租公寓最大成本支出。“這些成本最后還是要通過租金來支出，對于十年的租賃周期來說，五年左右的回報期并不算太長，但是和其他項目比，這個時間已經(jīng)很長了”，王璽龍如是說。

　　實際上，很多已“陣亡”的長租公寓就是“死”在了現(xiàn)金流上，也無從談起盈利。對于現(xiàn)在還活著的長租公寓來說，如何縮短盈利周期是最大的研究課題。

　　多位長租公寓行業(yè)人士向北京商報記者介紹，長租公寓盈利模式不應(yīng)該只是低成本收購房源和裝修改造后提高租金等形成的“剪刀差”經(jīng)營效益，而是應(yīng)該在擴大規(guī)模后增加增值服務(wù)，包括租賃社區(qū)消費需求的把握等。

　　比如，在線下社區(qū)里，可以提供配套生活服務(wù)。更重要的是，基于線下社區(qū)，可以通過線上平臺提供社交O2O服務(wù)和增值服務(wù)。在租戶養(yǎng)成購買生活服務(wù)的習(xí)慣后，可以更進(jìn)一步推薦培訓(xùn)、理財?shù)雀�多與工作、生活、學(xué)習(xí)相關(guān)的服務(wù)。例如現(xiàn)在已經(jīng)有品牌嘗試租金分期貸等。不過，這些增值服務(wù)都還處在嘗試階段，誰都不敢輕言成功。

　　規(guī)模化是盈利前提

　　在盈利還處于待解決問題時，有些長租公寓則直接提出了還未到談盈利的時候，例如，鏈家旗下長租公寓品牌自如CEO熊林曾表示，長租公寓這個行業(yè)在中國還普遍處在一個初級的水平，今天去談它的盈利還有點早。

　　熊林認(rèn)為，一個做長租公寓的企業(yè)需要過三關(guān)。第一關(guān)是產(chǎn)品和服務(wù)的品質(zhì)關(guān)，很多人沒做好服務(wù)就想要規(guī)模；第二關(guān)是規(guī)模關(guān)，等品牌達(dá)到了一定的規(guī)模管理能力后，才能獲得利潤上的回報。也就是說，規(guī)模化要到達(dá)一定的體量之后才會獲得供應(yīng)鏈上很好的回報，才會降低獲客成本，才能更好地談盈利；第三關(guān)才是盈利關(guān)。

　　目前，自如還在擴展規(guī)模階段，并未達(dá)到盈利期，熊林并沒有透露自如具體的盈利數(shù)據(jù)，但表明目前經(jīng)營情況“還不錯”，但是，他也認(rèn)為，規(guī)模化的階段還將持續(xù)三年。

　　其實，很多房地產(chǎn)企業(yè)也持有這樣的觀點——“不管盈利與否，關(guān)鍵是先要站住腳”。據(jù)一位不愿具名的長租公寓行業(yè)人士介紹，在北京某房地產(chǎn)開發(fā)商的長租公寓項目，從吹出風(fēng)到真正面市，花了長達(dá)近兩年的時間，之所以節(jié)奏如此拖沓是因為在該公司內(nèi)部，似乎也沒有想清楚要怎么做，“所以只能是先開業(yè)再說”。

　　因此行業(yè)人士認(rèn)為，先立住腳后再做規(guī)模擴張，做大規(guī)模的好處在于為長租公寓的證券化做準(zhǔn)備，只有達(dá)到了一定的規(guī)模，才有基礎(chǔ)和條件談REITs或ABS等證券化手段。而在占坑與規(guī)模化的階段，誰能燒錢最久，誰就能笑到最后。（原標(biāo)題：多家企業(yè)“陣亡”折射長租公寓生存法則 記者：彭耀廣）