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    在史上最長的一輪樓市調(diào)控周期中，房企的資金狀況并不如銷售業(yè)績那般亮麗。

    中期財(cái)報(bào)披露完畢，房企的資金鏈問題也浮出水面。伴隨著流動性收緊、融資難度加大，融資利率和資金成本都在提升，房企凈負(fù)債率、資產(chǎn)負(fù)債率普遍升高，經(jīng)營現(xiàn)金流轉(zhuǎn)負(fù)或縮減。

    未來，融資收緊將成趨勢，“現(xiàn)金為王”是熬過寒冬的首要途徑。8月開始，恒大、陽光城、新城控股等均開始降價(jià)促銷跑量。

    在嚴(yán)峻的融資環(huán)境下，資源日趨集中于頭部房企，不少中小房企將面臨生死考驗(yàn)。

    資金壓力難掩

    龍頭房企上半年的銷售依然耀眼。碧桂園、萬科、恒大均突破3000億大關(guān)。整體來看，房企銷售情況呈上升趨勢，7家房企銷售額過千億。

    在華麗的銷售業(yè)績下，房企的凈負(fù)債率、資產(chǎn)負(fù)債率卻有顯著上升。去年底凈負(fù)債率僅8.8%的萬科，躍至32.7%。其他龍頭企業(yè)中，碧桂園上半年凈負(fù)債率59%，較2017年的56.9%微升；保利地產(chǎn)凈負(fù)債率93.26%，較2017年末擴(kuò)大7個(gè)百分點(diǎn)。

    龍湖2018上半年凈負(fù)債率為54.6%，2017年末為47.7%；華潤的凈有息負(fù)債率為47.2%，較2017年底的35.9%也有增長。

    就連財(cái)務(wù)穩(wěn)健的中海，凈資產(chǎn)負(fù)債率也較年初的27%略微增長至28.1%。此外，新城控股上半年負(fù)債率達(dá)100.4%，較2017年末提升了37個(gè)百分點(diǎn)。

    Wind數(shù)據(jù)顯示，截至6月30日，房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率為79.46%，環(huán)比上漲0.6個(gè)百分點(diǎn)，同比上漲1.44個(gè)百分點(diǎn)，且有39家公司超過行業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率均值。

    據(jù)記者統(tǒng)計(jì)，萬科、保利、綠地、金地四大龍頭資產(chǎn)負(fù)債率均在75%以上。

    此外，房企經(jīng)營性現(xiàn)金流持續(xù)吃緊，上半年，萬科實(shí)現(xiàn)經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額-42.55億元，同比減少119.47%。去年同期為218.5億元，年末則為823.2億元。

    保利地產(chǎn)2018年中報(bào)顯示，公司經(jīng)營性現(xiàn)金流為-98.33億元。碧桂園上半年的凈經(jīng)營性現(xiàn)金流雖保持為31.7億，但相比2017年中和年末的164.2億元、240.8億元均大幅縮減。

    去年以來，房企的融資環(huán)境也在惡化。銀行對房地產(chǎn)的貸款持續(xù)收緊，停止了許多房企發(fā)債，行業(yè)經(jīng)營性現(xiàn)金流急速惡化是普遍趨勢。

    來自客戶的首付和按揭貸款也在不斷收緊。融360大數(shù)據(jù)顯示，今年7月，全國首套房貸款平均利率上漲至5.67%，為基準(zhǔn)利率的1.157倍，環(huán)比6月上升0.53%，同比方面，較去年4.99%的利率同比上漲13.63%，連漲19個(gè)月。

    融資成本方面，陽光城執(zhí)行副總裁吳建斌稱，今年房企的融資環(huán)境發(fā)生了巨大變化，只有開發(fā)貸還能保持過去的融資成本，其他渠道的融資從實(shí)際操作層面上看，成本都上升了5%至10%。

    整體來看，房企融資成本均有上升。克而瑞數(shù)據(jù)表明，剔除恒大及佳兆業(yè)海外融資影響之后，房企1-8月平均融資成本為5.99%，較2017年全年上升0.42個(gè)百分點(diǎn)。

    從融資總量看，2018年1-8月典型房企共融資7390億元，同比減少9.0%。其中，8月85家典型房企的融資總額為744億元，同比下降23%，環(huán)比下降7%，且較于2017年平均水平下降了33%。

    華泰證券指出，去杠桿背景下融資依舊偏緊，以保持去化成效，房企的融資難度進(jìn)一步加大。

    持續(xù)不斷、日益收緊的調(diào)控政策始終在影響著市場，以及房企的資金鏈。佳兆業(yè)集團(tuán)董事郭英成坦言，一線城市銷售受到了限價(jià)限貸的影響，進(jìn)展緩慢。

    繼續(xù)惡化的可能

    華泰證券、中銀國際均判斷，房地產(chǎn)調(diào)控仍將持續(xù)收緊。東興證券指出，本次貨幣寬松退出前，不大可能看到調(diào)控政策的放松。

    房地產(chǎn)作為資金密集型行業(yè)，融資環(huán)節(jié)至關(guān)重要。銀行貸款作為外部融資的主要渠道，近年受到諸多限制。A股26家上市銀行中報(bào)顯示，房地產(chǎn)貸款余額占貸款總額比率整體呈連續(xù)5年下降趨勢，由2014年的7.37%下降至2018年六月底的5.82%。

    數(shù)據(jù)顯示，截至2018年6月，銀行貸款到位資金9987.75億元，占房企到位資金比重12.60%，安信證券預(yù)計(jì)2018年其規(guī)模難有較大增長，占房企到位資金比重或保持在11.5%-12.5%的區(qū)間內(nèi)。

    無法完全依靠傳統(tǒng)債權(quán)融資之時(shí)，諸多房企轉(zhuǎn)向大力發(fā)展股權(quán)融資市場。wind數(shù)據(jù)顯示，截至2018年6月，股權(quán)融資規(guī)模180.01億元，占房企到位資金比重約0.23%。

    安信證券判斷，未來股權(quán)融資規(guī)模占房企到位資金比重也難有較大幅度的提升，或?qū)⒃?.2%的低位徘徊。

    海外融資方面，中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，截至2018年6月，房企發(fā)債規(guī)模2257.78億元，占房企到位資金比重2.85%。房企海外債規(guī)模2181億元，占房企到位資金比重2.75%。

    安信證券認(rèn)為，雖然海外債的利率也有走弱的趨勢，但考慮人民幣匯率貶值帶來的壓力，房企在境內(nèi)外的選擇上，可能更傾向于境內(nèi)。

    大比重的渠道受限后，房企開始尋求融資新方式。如資產(chǎn)證券化借助政策東風(fēng)迅速發(fā)展壯大，但數(shù)據(jù)顯示目前占據(jù)房企到位資金比重僅0.53%，對于大比重渠道的替代效果或是杯水車薪。

    融資環(huán)境收緊之時(shí)，行業(yè)集中度讓中小房企面臨更大挑戰(zhàn)。中金公司分析師張宇認(rèn)為，此輪融資收緊，也在客觀上推動了金融資源向頭部企業(yè)的聚集，行業(yè)集中度預(yù)計(jì)將加速提升。

    安信證券數(shù)據(jù)顯示，A股主流房企借款收到現(xiàn)金占整體借款現(xiàn)金比重71.30%，A股主流房企發(fā)債收到的現(xiàn)金占整體發(fā)債收到現(xiàn)金比重為78.69%，債券融資的集中度在近幾年表現(xiàn)更為明顯。

    這樣的背景之下，“自己造血”顯得尤為重要。保利地產(chǎn)研究院表示，面對融資和償債的雙重壓力，房企“現(xiàn)金流”管理是重中之重。加緊回籠資金、確保財(cái)務(wù)穩(wěn)健，是面對行業(yè)短期調(diào)整風(fēng)險(xiǎn)的首要舉措。

    大型房企紛紛把銷售回款率作為今年的財(cái)務(wù)管控重點(diǎn)。據(jù)安信證券測算，行業(yè)平均回款水平大概在56%左右，但主流房企的回款率基本在80%-90%之間。

    中銀國際指出，房企負(fù)債水平短期內(nèi)預(yù)計(jì)難以顯著下行，但去杠桿進(jìn)程已啟動，主流房企中長期財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)優(yōu)化可期。在流動性趨緊背景下，銷售回款重要性提升，房企擴(kuò)張意愿減弱，預(yù)計(jì)行業(yè)擴(kuò)張?jiān)鏊偈照��?br />     （原標(biāo)題：融資環(huán)境趨緊 房企真的缺錢嗎？ 記者：張曉玲 實(shí)習(xí)生：孫藝萌）