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　　2018年年底，戴德梁行資本市場部發布了最新研究報告：2018年上海大宗投資市場持續火熱，交易金額超過1050億元，連續3年突破千億交易規模。其中外資買家持續上揚，投資金額占比61%，相較2017年占比24%增長了37個點。戴德梁行協助基匯資本于2018年四季度同時收購了上海兩筆核心資產：海洋大廈和虹橋萬象城四棟寫字樓，涉資約57億人民幣。

　　此外，外資還在國內逐漸實現資本的循環再利用。比如越秀房產基金于12月14日發布公告，以11.78億元人民幣（約13.4億港元）出售廣州市新都會大廈物業，價格較評估價溢價約5.8%，隨后購入杭州越秀·維多利中心。

　　外資“回潮”

　　由于降杠桿政策的影響，內資于2018年略為放緩投資步伐，外資開始“回潮”。從前三季度的交易額可見，外資買家占一線城市總交易額的28%，較2017年同期的14%在占比上翻了一倍。按實際成交額來看，外資于前三季度總投資額雖然不高，共計266億，但較2017同期增長53%。

　　2018四季度，外資錄得多筆大額交易，例如凱德集團和新加坡政府投資公司聯合收購上海星港國際中心；領展以25.6億元人民幣收購北京京通羅斯福廣場；同時AEW聯合弘毅投資以45億元在北京東二環收購了東方文化藝術中心。

　　戴德梁行大中華區資本市場總裁及中國資本市場主管葉國平表示，外資在中國一線城市的投資在2018年迎來歷史高峰，其中約八成將集中在上海，占上海全年投資總量的近六成。2019年這一格局還將持續。

　　葉國平稱，上一個周期的高杠桿收購在現金流壓力下會尋求退出，市場交易將持續活躍；外資還將會是上海主要的市場參與者，等保險監管機構調整結束，預計保險機構投資將繼續加大。

　　截至2018年三季度，中國內地商業地產全年年化交易額約2000億元，略低于2017年2700億的交易額頂峰。

　　隨著大灣區、通州等新熱點不斷涌現，長租公寓、物流產業的收購也成為新一類投資熱點。

　　大宗交易機會

　　葉國平指出，國內大宗交易最大的變化，是隨著城市更新而帶出的大宗交易機會，而具改造空間的物業及物流產業等，同樣是投資熱點。一線城市、新興的如北京通州、杭州及大灣區等，讓投資者表現出越來越大的興趣。

　　北京是城市更新的一個主要市場，據統計，市場上至少有超過30個改造項目已經或正在進行更新改造，其中不乏政府平臺直接操盤，境內和境外資本都對此類項目非常感興趣。

　　在葉國平看來，2019年的機遇，與國內外形勢、政策密不可分：首先，市場鼓勵降杠桿，房企有可能出售核心資產，外資經過2015和2016兩年的沉寂后，2017至今大力擴張，預計2019會持續活躍。此外，2019年的外資交易可能將繼續由來自亞太的資本所主導。

　　其次，如果國內的資金層面有政策上的寬松，2019年將有機會出現中資外資齊頭并進對核心資產布局的局勢。受政策影響，以前很多開發商專注收購住宅地塊。但很多開發商已經開始轉型，收購成熟資產或改造物業。

　　再次，發改委稱將在2019年根據需要擴大外資銀行境外融資規模。外資銀行境外融資規模的擴大將賦予投資者更多的融資渠道，推動2019商業地產投資規模得到進一步提升。

　　最后，2018年國內房地產資產證券化市場規模繼續保持快速上升勢頭，僅前10個月成功發行的產品數量就已超過2017年總和，發行規模接近2017年全年總和。預計國內房地產資產證券化市場將在2019年進一步成熟及規范化，融資規模也將不斷擴大。

　　葉國平指出，盡管上海寫字樓物業成為最受青睞標的大宗交易主體，但目前核心區域的物業價格已有所回落，租金持續高速增長的壓力較大，新興區域租金提升有較大潛力；從投資市場回報率來看，核心地段資產凈回報率是3.5%-3.8%，新興區域資產凈回報率是4%-4.5%。但葉國平預估，未來兩年凈回報率不再持續下降，將保持平穩趨勢，新常態下的投資回報主要依靠租金的持續增長，以及物業提升增值。
　　（原標題：外資“回潮” 國內大宗交易活躍 記者：唐韶葵）