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　　對(duì)健全房地產(chǎn)基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制，要在準(zhǔn)確把握房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展階段、發(fā)展規(guī)律和相關(guān)制度演進(jìn)趨勢(shì)的基礎(chǔ)上，適應(yīng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)進(jìn)入高質(zhì)量發(fā)展階段和住房市場(chǎng)發(fā)展新階段的新要求，為促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展、更好滿足新時(shí)代人民群眾對(duì)美好生活向往提供制度保障和政策支持。

　　聚焦國(guó)研中心年度成果

　　加快實(shí)現(xiàn)全體人民住有所居、滿足人民群眾對(duì)美好生活的向往，堅(jiān)持“房子是用來住的、不是用來炒的”新定位，以建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度為導(dǎo)向，綜合運(yùn)用金融、土地、財(cái)稅、投資、立法等手段，建立健全符合國(guó)情、適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制，既抑制房地產(chǎn)泡沫，又防止大起大落，是當(dāng)前和未來一段時(shí)期我國(guó)深化住房制度改革的主要任務(wù)和主攻方向。

　　在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，房地產(chǎn)基礎(chǔ)性制度（或稱住房制度）是以房地產(chǎn)市場(chǎng)為核心，關(guān)于住房生產(chǎn)、流通、分配、消費(fèi)、監(jiān)管和保障等的基本制度安排，包括土地制度、城鎮(zhèn)規(guī)劃制度、金融制度、稅收制度、住房產(chǎn)權(quán)制度、市場(chǎng)交易制度、監(jiān)管制度及住房保障制度等，其核心目標(biāo)是通過合理的制度安排，讓市場(chǎng)發(fā)揮配置住房資源的基礎(chǔ)性作用，更好地發(fā)揮政府的住房保障作用，實(shí)現(xiàn)全社會(huì)的住有所居和居住條件的不斷改善。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制（以下簡(jiǎn)稱“長(zhǎng)效機(jī)制”）是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行狀況及其供求總量和結(jié)構(gòu)進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)整和監(jiān)督的一系列政策，涉及土地供應(yīng)、金融條件、稅收杠桿、監(jiān)測(cè)評(píng)估等一系列政策工具及調(diào)整措施，其目的是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期平穩(wěn)健康發(fā)展，防范房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

　　房地產(chǎn)基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制既各有側(cè)重、相對(duì)獨(dú)立，又相互影響、密切聯(lián)系。首先，基礎(chǔ)性制度是建立長(zhǎng)效機(jī)制并使其發(fā)揮作用的前提條件。基礎(chǔ)性制度是房地產(chǎn)市場(chǎng)形成和發(fā)展的前提和保障，長(zhǎng)效機(jī)制則是針對(duì)房地產(chǎn)運(yùn)行中出現(xiàn)的波動(dòng)和潛在風(fēng)險(xiǎn)采取的必要調(diào)整或干預(yù)，如果沒有合理和完善的基礎(chǔ)性制度，長(zhǎng)效機(jī)制也難以發(fā)揮有效作用。其次，長(zhǎng)效機(jī)制的建立和完善會(huì)促進(jìn)基礎(chǔ)性制度的改革與健全。通過長(zhǎng)效機(jī)制的運(yùn)用及其成效檢驗(yàn)，可以及時(shí)發(fā)現(xiàn)基礎(chǔ)性制度中不適應(yīng)市場(chǎng)發(fā)展要求的新問題，有利于根據(jù)房地產(chǎn)發(fā)展階段的變化適時(shí)調(diào)整和完善基礎(chǔ)性制度。

　　縱觀世界各國(guó)，特別是發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體的制度演變和發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，房地產(chǎn)基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)有著一系列重要的共性特征。

　　一是住有所居始終是各國(guó)基礎(chǔ)性制度的核心目標(biāo)。居住權(quán)是人的基本生存權(quán)利之一，解決住有所居不僅僅是個(gè)經(jīng)濟(jì)問題，更是各國(guó)政府最為關(guān)注的民生問題、社會(huì)問題乃至政治問題。雖然因國(guó)情不同、同一國(guó)家在不同時(shí)期面臨的住房問題不同，各國(guó)或同一國(guó)家住房制度存在著較大差異，但核心都是通過不同方式或制度安排實(shí)現(xiàn)住有所居，特別是讓中低收入人群實(shí)現(xiàn)住有所居。

　　二是基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)是一個(gè)持續(xù)演進(jìn)的過程。不同經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展階段，住房需求和主要矛盾各異，各國(guó)政府需要根據(jù)發(fā)展階段的要求，適時(shí)調(diào)整住房政策目標(biāo)的重點(diǎn)，并據(jù)此調(diào)整和完善制度及政策。在住房短缺階段，擴(kuò)大供給和加快住房建設(shè)是各國(guó)住房政策的首要目標(biāo)，制度建設(shè)更加關(guān)注土地供應(yīng)、資金籌集等方面，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)處于發(fā)展初期，較少關(guān)注長(zhǎng)效機(jī)制方面的問題，而多以解決特定問題的臨時(shí)性政策調(diào)整為重點(diǎn)。在基本住房需求得到滿足后，提高居住水平和質(zhì)量則成為住房政策的主要目標(biāo)，制度建設(shè)重點(diǎn)轉(zhuǎn)向更多發(fā)揮市場(chǎng)作用和讓市場(chǎng)提供多樣化供給，以滿足社會(huì)對(duì)更高居住水平的要求，而長(zhǎng)效機(jī)制則針對(duì)市場(chǎng)波動(dòng)和風(fēng)險(xiǎn)，以促進(jìn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行。

　　三是基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)需處理好政府與市場(chǎng)的關(guān)系。住房問題不僅與廣大居民的日常生活緊密相關(guān)，還對(duì)各國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)穩(wěn)定有較大影響，因此，各國(guó)在促進(jìn)住房市場(chǎng)發(fā)展的同時(shí)，也十分注重發(fā)揮政府在住房領(lǐng)域的作用。盡管各國(guó)政治制度、文化傳統(tǒng)和資源環(huán)境等方面存在一定差異，但在處理政府和市場(chǎng)關(guān)系方面卻總體經(jīng)歷了相似的路徑。在住房短缺時(shí)期，各國(guó)普遍更加強(qiáng)調(diào)發(fā)揮政府的作用，特別是通過政府直接干預(yù)的方式建設(shè)了大量的公共住房。而在住房短缺問題基本解決后，各國(guó)開始更加重視發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制的作用，發(fā)揮政府作用時(shí)也更著眼于制度建設(shè)和完善市場(chǎng)機(jī)制，實(shí)現(xiàn)政府在住房領(lǐng)域中從“主導(dǎo)”向“引導(dǎo)”的角色轉(zhuǎn)變。

　　四是長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)是市場(chǎng)機(jī)制與多種政策工具的協(xié)調(diào)互動(dòng)。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行波動(dòng)受人口、收入、土地、金融等多種因素變化的影響，因此，要實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行，需要從引起市場(chǎng)波動(dòng)的主要因素著手，在尊重市場(chǎng)規(guī)律和充分發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制作用的基礎(chǔ)上，綜合運(yùn)用土地、金融等多種經(jīng)濟(jì)杠桿和政策手段，對(duì)市場(chǎng)供求總量和結(jié)構(gòu)進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)整并讓市場(chǎng)回歸平穩(wěn)狀態(tài)。因此，長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)不是簡(jiǎn)單的政策干預(yù)或行政管制，而是多種主要政策工具與市場(chǎng)機(jī)制的結(jié)合，利用市場(chǎng)機(jī)制實(shí)現(xiàn)對(duì)市場(chǎng)供求的動(dòng)態(tài)調(diào)整。

　　從我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展看，1998年深化城鎮(zhèn)住房制度改革以來，城鎮(zhèn)房地產(chǎn)基礎(chǔ)性制度框架基本形成，城鎮(zhèn)住房市場(chǎng)快速發(fā)展，居民居住條件得到極大改善。到“十二五”末，我國(guó)城鎮(zhèn)居民戶均住房套數(shù)已超過1.0套，較好解決了住房短缺問題，保障性住房覆蓋面已超過20%。特別是黨的十八大以來，城鎮(zhèn)住房發(fā)展取得新的成就，城鎮(zhèn)居民住房條件持續(xù)改善、低收入住房困難家庭基本實(shí)現(xiàn)應(yīng)保盡保。這表明我國(guó)住房制度改革的市場(chǎng)化方向是正確的，進(jìn)一步深化住房制度改革應(yīng)繼續(xù)堅(jiān)持以商品房為主的供應(yīng)體系和發(fā)揮好政府在住房保障中的作用這兩個(gè)基本點(diǎn)。

　　當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已從“總量供不應(yīng)求”轉(zhuǎn)向“總量供求基本平衡，結(jié)構(gòu)性、區(qū)域性矛盾突出”的新階段，隨著住房短缺問題的基本解決，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展階段和面臨的主要任務(wù)都已發(fā)生重大變化，未來市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)和人民群眾對(duì)住房的需求呈現(xiàn)出一系列新變化、新特征，進(jìn)一步凸顯根據(jù)發(fā)展階段變化適時(shí)調(diào)整完善房地產(chǎn)基礎(chǔ)性制度的緊迫性。與此同時(shí)，還要清醒地認(rèn)識(shí)到，迄今為止，我國(guó)尚未很好地解決房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展問題，房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行面臨著更為嚴(yán)峻的風(fēng)險(xiǎn)挑戰(zhàn)。

　　健全房地產(chǎn)基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制，要在準(zhǔn)確把握房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展階段、發(fā)展規(guī)律和相關(guān)制度演進(jìn)趨勢(shì)的基礎(chǔ)上，適應(yīng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)進(jìn)入高質(zhì)量發(fā)展階段和住房市場(chǎng)發(fā)展新階段的新要求，為促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展、更好滿足新時(shí)代人民群眾對(duì)美好生活向往提供制度保障和政策支持。

　　我們認(rèn)為，一個(gè)好的住房制度和長(zhǎng)效機(jī)制至少需要具備以下四個(gè)要素：與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相適應(yīng)的現(xiàn)代化房地產(chǎn)市場(chǎng)體系和保障能力；在實(shí)現(xiàn)“住有所居”基礎(chǔ)上，全面改善住房條件，提升居住品質(zhì)；實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和住房市場(chǎng)協(xié)調(diào)發(fā)展；全面提升防范房地產(chǎn)領(lǐng)域系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的能力。

　　圍繞新階段我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展目標(biāo)，健全基礎(chǔ)性制度和深化住房制度改革的重點(diǎn)要放在以下六個(gè)方面。一是完善土地供應(yīng)制度，構(gòu)建平等進(jìn)入、公平交易的城鄉(xiāng)土地市場(chǎng)，并以此推動(dòng)逐步形成城鄉(xiāng)統(tǒng)一的住房市場(chǎng)；二是完善規(guī)劃制度，推進(jìn)住房規(guī)劃與城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃等有序銜接，實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)規(guī)劃一體化和“三規(guī)合一”；三是完善住房金融制度，重點(diǎn)是完善兼顧合理支持住房消費(fèi)與防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的制度體系；四是完善住房租賃制度，形成個(gè)人、機(jī)構(gòu)投資者、政府等多主體供應(yīng)的格局，加強(qiáng)對(duì)住房相關(guān)利益人的平等保護(hù)，提升存量住房資源的配置效率；五是完善住房保障制度，適時(shí)推進(jìn)住房保障方式轉(zhuǎn)型；六是完善市場(chǎng)監(jiān)管制度。

　　需要指出的是，建立房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制并不意味著政策長(zhǎng)期不變，而是要建立穩(wěn)定、可預(yù)期和前瞻性的政策調(diào)節(jié)機(jī)制。一是建立應(yīng)對(duì)利率變化的對(duì)沖機(jī)制，防范利率調(diào)整對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的沖擊；二是完善用地供應(yīng)調(diào)節(jié)機(jī)制，合理確定土地供應(yīng)規(guī)模和結(jié)構(gòu)，把握供應(yīng)節(jié)奏；三是進(jìn)一步完善支持自住型需求，適當(dāng)抑制投資性需求，堅(jiān)決遏制投機(jī)性需求的分類調(diào)控機(jī)制；四是建立區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展機(jī)制，解決部分中心城市在住房供求方面面臨的矛盾；五是研究建立房地產(chǎn)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展的監(jiān)測(cè)體系和評(píng)價(jià)體系，引導(dǎo)各級(jí)政府根據(jù)市場(chǎng)形勢(shì)變化及時(shí)對(duì)相關(guān)政策進(jìn)行前瞻性、可預(yù)期調(diào)整。

　　作者簡(jiǎn)介：王微，國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)、研究員；鄧郁松，國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)研究所副所長(zhǎng)、研究員；邵挺，國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)研究所房地產(chǎn)研究室副主任、研究員
　　（原標(biāo)題：健全我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制 作者：王微、鄧郁松、邵挺）