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　　隨著年報(bào)季到來(lái)，多家房企陸續(xù)交出了2018年的成績(jī)單。截至目前，多數(shù)房企銷(xiāo)售業(yè)績(jī)向好，無(wú)論是龍頭房企還是中小房企，整體業(yè)績(jī)都保持穩(wěn)健。

　　數(shù)據(jù)顯示，龍頭房企繼續(xù)保持著規(guī)模上的絕對(duì)領(lǐng)先，例如，碧桂園的合同銷(xiāo)售金額約5018.8億元，同比增長(zhǎng)31.25%。與此同時(shí)，亦有不少中小型房企在2018年實(shí)現(xiàn)了不錯(cuò)的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)，例如，中國(guó)奧園實(shí)現(xiàn)了912.8億元的合同銷(xiāo)售額，同比增長(zhǎng)100%；弘陽(yáng)地產(chǎn)合約銷(xiāo)售額達(dá)473.38億元，同比增長(zhǎng)84.2%；融信中國(guó)2018年合約銷(xiāo)售額約為1218億元，同比增長(zhǎng)73.35%；龍光地產(chǎn)合約銷(xiāo)售額718.03億元，同比增長(zhǎng)65.4%。

　　可以看到，即使在樓市嚴(yán)格調(diào)控下的2018年，大部分房企的銷(xiāo)售額也取得了明顯上漲。并且，進(jìn)入2019年以來(lái)，隨著氣候轉(zhuǎn)暖，樓市也迅速升溫，“樓市小陽(yáng)春”勁頭十足，部分城市樓市火熱場(chǎng)景再現(xiàn)，京滬深新房成交量分別增長(zhǎng)57%、22%和6%。除了新房市場(chǎng)，更具代表性的二手房市場(chǎng)也回溫明顯，根據(jù)易居研究院監(jiān)測(cè)，3月上半月，10個(gè)重點(diǎn)城市二手房成交量同比增長(zhǎng)32.3%。

　　因此，無(wú)論是從去年實(shí)現(xiàn)的業(yè)績(jī)還是今年年初的樓市行情來(lái)說(shuō)，今年的房地產(chǎn)市場(chǎng)看似前景可期，但令人意外的是，面對(duì)新一年的銷(xiāo)售目標(biāo)，不少房企選擇在此時(shí)放緩規(guī)模擴(kuò)張的腳步，調(diào)低銷(xiāo)售增速。那么，房企為何在成功挺過(guò)了各地政策持續(xù)加碼，年內(nèi)累計(jì)各項(xiàng)調(diào)控政策多達(dá)450次的2018年后，對(duì)于新年的銷(xiāo)售預(yù)期卻顯得如此謹(jǐn)慎？

　　在筆者看來(lái)，這其實(shí)是房企對(duì)2019年市場(chǎng)基本面理性判斷結(jié)果。也就是說(shuō)，雖然市場(chǎng)降溫也開(kāi)始趨緩，但未來(lái)市場(chǎng)總體向下調(diào)整的大趨勢(shì)還是沒(méi)變。

　　過(guò)去一年，房企經(jīng)歷了調(diào)控最嚴(yán)的一年，但房企良好的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)?nèi)菀捉o人們?cè)斐梢环N錯(cuò)覺(jué)，就是嚴(yán)格的調(diào)控政策也難以壓制樓市的火熱。深度調(diào)控下房企的業(yè)績(jī)卻仍在大漲，這顯得不符合邏輯，其實(shí)原因在于，政策調(diào)控是存在滯后性的，很多房企的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)實(shí)際上是在調(diào)控前或調(diào)控初期實(shí)現(xiàn)的，調(diào)控政策的效果也有可能繼續(xù)對(duì)2019年的樓市產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。因此，2019年的市場(chǎng)行情甚至難與2018年匹敵，商品房銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售額都可能面臨縮減。

　　與此同時(shí)，目前房企分化其實(shí)很?chē)?yán)重，從龍頭房企和中小房企的銷(xiāo)售數(shù)據(jù)就可以看出，碧桂園的銷(xiāo)售額甚至可以達(dá)到業(yè)績(jī)還算不錯(cuò)的中小型房企的十多倍，因此，大房企的吸附能力很強(qiáng)，即使平均利潤(rùn)很高，一些中小房企的經(jīng)營(yíng)狀況實(shí)則并不算良好。因此，當(dāng)前房企的經(jīng)營(yíng)狀況其實(shí)并不像其財(cái)報(bào)反映的如此樂(lè)觀。

　　因此，在“房住不炒”的基調(diào)和因城施策、分類(lèi)調(diào)控精神指導(dǎo)下，房企的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)、利潤(rùn)提升都不意味著房地產(chǎn)趨勢(shì)性下行的局面即將結(jié)束，房地產(chǎn)正在經(jīng)歷大調(diào)整也并不是危言聳聽(tīng)。

　　所以，很多房企降速求穩(wěn)，是為了轉(zhuǎn)型發(fā)展以應(yīng)對(duì)可能存在的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。畢竟，自2016年下半年開(kāi)始，樓市調(diào)控持續(xù)深入后，市場(chǎng)環(huán)境已經(jīng)發(fā)生了明顯的變化，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)以前那個(gè)“跑馬圈地”的時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，“拿地建房就能掙大錢(qián)”的經(jīng)營(yíng)模式也已岌岌可危，正式進(jìn)入了機(jī)遇與風(fēng)險(xiǎn)并存的新時(shí)代。樓市調(diào)控至今，大型房企增速放緩，中小房企大都面臨著資金鏈緊張的問(wèn)題，如若不能盡快適應(yīng)新環(huán)境，實(shí)時(shí)地根據(jù)當(dāng)下環(huán)境調(diào)整好自己的經(jīng)營(yíng)模式，在競(jìng)爭(zhēng)激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)就有被淘汰的危險(xiǎn)。

　　近些年，房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展后，市場(chǎng)需求已經(jīng)發(fā)生了很大的變化——住房需求還在，有效需求卻不足，房地產(chǎn)市場(chǎng)已趨于飽和，消費(fèi)力強(qiáng)的人已經(jīng)買(mǎi)房，消費(fèi)力不足的人更多的是改善型需求。因此，房企謹(jǐn)慎制定銷(xiāo)售目標(biāo)，既是出于對(duì)當(dāng)前市場(chǎng)趨勢(shì)的合理預(yù)估，也是為自身轉(zhuǎn)型升級(jí)留下發(fā)展空間。

　　目前，越來(lái)越多的房企選擇放緩擴(kuò)張速度，進(jìn)行轉(zhuǎn)型，提質(zhì)發(fā)展。竊以為，大力開(kāi)拓舊城改造、發(fā)展品質(zhì)提升和服務(wù)改善的項(xiàng)目、進(jìn)軍高科技產(chǎn)業(yè)等領(lǐng)域，也應(yīng)該是未來(lái)房企的發(fā)展方向，畢竟多元化發(fā)展戰(zhàn)略或能幫助房企更好地應(yīng)對(duì)未來(lái)可能存在的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。
　　（原標(biāo)題：理性判斷市場(chǎng)前景房企降速求穩(wěn) 作者：盤(pán)和林 作者系中國(guó)財(cái)政科學(xué)研究院應(yīng)用經(jīng)濟(jì)學(xué)博士后）