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    （原標(biāo)題：房地產(chǎn)業(yè)“轉(zhuǎn)型”之辯：橫跨“新賽道”談何容易？ 張敏）

    “轉(zhuǎn)型是很復(fù)雜的事情，你熟悉的可能會懷念，你所依賴的可能要放手，你才會看到不一樣的未來。”保利公寓副總經(jīng)理姚志鵬說。

    2019年7月26日至29日，博鰲·21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇第19屆年會在三亞隆重啟幕。其中，在《樓市增長潛力：新熱土與新賽道》的分論壇上，姚志鵬如此解讀傳統(tǒng)房企的轉(zhuǎn)型思路。

    以政策性和周期性為主要特征的房地產(chǎn)市場，正在迎來一個新的發(fā)展階段。一方面，市場下行周期出現(xiàn)，京津冀、粵港澳、長江經(jīng)濟帶等一系列區(qū)域政策的出臺，在劃定新的區(qū)域熱點的同時，也給房地產(chǎn)帶來新的發(fā)展“熱土”。另一方面，從行業(yè)的業(yè)態(tài)多元化的角度，雖然“鞏固基本盤”的思路備受認(rèn)可，但行業(yè)競爭日趨激烈，新的賽道必須開啟。傳統(tǒng)房企需要在主業(yè)之外，尋找新的業(yè)績增長點。

    在傳統(tǒng)業(yè)務(wù)領(lǐng)域，房企如何尋找新的投資“熱土”？在新的業(yè)務(wù)領(lǐng)域，又將如何平穩(wěn)地跨越“賽道”？

    團隊和基因更重要

    近年來，房地產(chǎn)企業(yè)紛紛啟動多元化轉(zhuǎn)型，業(yè)務(wù)橫跨商業(yè)、辦公、租賃、文旅等相關(guān)領(lǐng)域。部分企業(yè)還將觸角延伸到醫(yī)療、體育、科技等非相關(guān)領(lǐng)域。

    這種跨界的背景在于，傳統(tǒng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的天花板已經(jīng)隱約出現(xiàn)，房企必須尋找新的業(yè)績增長點。全國房地產(chǎn)商會聯(lián)盟主席顧云昌在發(fā)言中表示，房地產(chǎn)業(yè)不可能按照過去那樣高速增長，行業(yè)拼規(guī)模和資金的時代已過，未來將轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展。

    陜西協(xié)和投資控股股份有限公司總裁、西安協(xié)和置業(yè)股份有限公司董事長張金鵬也表示，“我們作為區(qū)域性的房企，已經(jīng)到了青春期。成長到青春期的過程中，有過迷茫和困惑。”該企業(yè)轉(zhuǎn)型方向為文旅地產(chǎn)運營。

    近年來，由增量轉(zhuǎn)向存量，是行業(yè)的一個重要思路，但這種模式對企業(yè)的運營能力有著極高的要求。

    對此，姚志鵬表示，未來的轉(zhuǎn)型要具備資管的思維，“現(xiàn)在傳統(tǒng)房地產(chǎn)更多做的是買地-建房-出售這樣簡單的程序，但其實這其中還包括了投資、買地、籌劃、設(shè)計、運營等多個環(huán)節(jié)的全流程，如果能在資產(chǎn)規(guī)模和收益上做文章，將是一個更加可持續(xù)發(fā)展的轉(zhuǎn)型。”

    顧云昌認(rèn)為，能否做好這些多元化業(yè)務(wù)，關(guān)鍵在于團隊能力如何。

    區(qū)域價值重估

    在傳統(tǒng)地產(chǎn)領(lǐng)域，隨著行業(yè)變化和區(qū)域政策出臺，區(qū)域價值重估已迫在眉睫。在論壇現(xiàn)場，貝殼研究院和21世紀(jì)產(chǎn)業(yè)研究院共同發(fā)布《全流通視角下的樓市增長潛力-2019年城市購房動能排行榜》，報告基于政策趨勢、產(chǎn)業(yè)聚集、城市化進程、人口流動等指標(biāo)，對各城市的購房動能進行排名。

    貝殼研究院首席市場分析師許小樂指出，購房動能=增長力+持續(xù)性。若以具體數(shù)據(jù)來衡量各個城市的購房動能，深圳剛需持續(xù)力最強，武漢改善轉(zhuǎn)化力最強。

    具體而言，一線及強二線城市購房動能排名靠前。其中深圳因為巨大的潛在剛需規(guī)模居于首位，北京、上海則因為較高的換房比例帶動交易乘數(shù)效應(yīng)而位居二三；杭州、南京、蘇州因為人才吸引政策和較強的經(jīng)濟吸引力排名也較前。

    綜合換房比例和難度，武漢由于較高的換房比例和相對寬松的換房環(huán)境，其改善動能指數(shù)排名第一，西安、重慶等換房政策較為寬松的城市排名也相對靠前。

    在都市圈表現(xiàn)上，北京城市圈具有明顯的“分化型特征”，上海和廣深城市圈則是明顯的“融合型特征”。

    許小樂表示，城市房地產(chǎn)大格局正在重塑。和傳統(tǒng)一、二、三、四線劃分有所不同，杭州因為較強的需求持續(xù)力超越一線廣州，環(huán)滬、環(huán)深三四線城市超越部分二線城市、二線“明星城市崛起”，如武漢、西安、成都等，具有持續(xù)增長動能。

    綜合上述結(jié)論，報告建議，開發(fā)商更多聚焦一、二線城市及少數(shù)有活力的三四線城市，從地產(chǎn)開發(fā)向城市綜合運營轉(zhuǎn)變。購房者一方面考慮未來城市發(fā)展?jié)摿Γ�也要考慮購房可支付性，中短期來看，二線城市是未來不錯的選擇。