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　　隨著文化旅游產業日益成為我國經濟社會發展中最具活力的新興產業，越來越多的房企將文旅地產作為開啟利潤新增長點的一個窗口，正在紛紛搶灘加速布局。據不完全統計，目前國內有超過30%的百強房企進入了文旅地產領域。面臨客群消費升級、出行半徑擴大、體驗方式的變化，地產開發商依賴單一的“高周轉”模式正在遭遇挑戰。在“去地產化”的大背景下，文旅地產在模式、投資、運營、盈利上發生著深刻變革。

　　從旅游地產數據統計來看，2017年，我國文旅地產迎來了全面爆發的關鍵節點，全國旅游地產銷售額同比增長高達60%。2018年一季度，全國在建旅游項目8935個，旅游業實際完成投資1175.5億元，比去年同期增長10.38%，繼續保持了高速增長的態勢。

　　地產企業蜂擁文旅產業

　　重慶融創文旅城自持樂園首期正式宣布將于明年4月30日開業。總占地面積約6700畝的重慶融創文旅城，是融創斥資超百億打造的中國西南歡樂目的地。據公開資料顯示，融創文旅旗下已布局了10座文旅城、涵蓋39個樂園、4個旅游度假區和9個文旅小鎮。2017年，融創中國以總代價438.4億元的價格收購萬達目標公司91%的權益，包括文旅城、酒店和配套可供銷售住宅等項目，高起點布局文旅板塊。而萬達城的設計、建設，自持物業（文旅部分）的管理、運營，則全部由萬達負責，融創中國未來20年支付萬達品牌許可費共計130億元。

　　備受期待的與迪士尼齊名的中國首家六旗樂園坐落于浙江山水主題小鎮，該項目由美國六旗集團聯手山水文園集團傾力打造，整合全球多元文旅IP，結合區域特色，以創新文娛體驗重新定義長三角文旅格局。而文旅產業作為推動城鎮化建設、促進消費、加速經濟升級轉型的重要手段之一，在推進長三角一體化發展中也起著不可小覷的作用。

　　而碧桂園去年也迎來了產業跨界的高峰，布局農業、機器人，加上文商旅集團、地產集團、物業服務以及產城融合板塊，碧桂園正在組建一個龐大的產業“帝國”。去年8月正式成立碧桂園文商旅集團，以“文、商、旅、科、教、體”六位一體的發展理念，從碧桂園文商旅集團整合的六大板塊內容來看，主要分為商業和文旅地產，購物中心、社區商業、長租公寓幾大板塊業務。

　　2017年，恒大旅游集團推出文旅拳頭產品“恒大童世界”，落子多個二線城市；融創中國以438.4億元收購萬達文旅下13個項目；復華旗下三大文旅產品線在多個一線旅游城市入駐，并開始走向海外。

　　對于處于退市邊緣的中弘股份則沒那么幸運，跌破股價1元面值的中弘正在被深交所啟動退市程序，曾經在文旅地產風光無二，頂峰時期，布局海南如意島、平谷御馬坊、濟南和吉林的新奇世界國際度假區等項目，此刻面臨上演“生死時刻”。

　　業內人士表示，從2016年集中出現的主題公園、文旅小鎮、田園綜合體等新型項目，雖然依賴銷售較弱，主打文旅依靠房地產變現仍是主流。進入穩定發展階段后，隨著休閑游客的增多，讓市場開始成熟，主題公園、民宿、度假酒店、田園綜合體、全域旅游等文旅地產細分類型未來可期。

　　文旅地產有喜有憂

　　不久前，中國房地產業協會、上海易居房地產研究院共同發布了2019年中國房地產開發企業文旅地產10強。恒大地產、碧桂園、雅居樂地產位列前三，萬科、保利地產、華潤置地、世紀金源集團、華安發展、榮盛房地產、首創置地榜上有名。在2018年全國旅游工作會議上，時任國家旅游局局長李金早指出，截至2017年年底，全國已有144只旅游產業投資基金，總規模超過8000億元。2017年全國旅游投資達1.5萬億元，同比增長16%，其中民間資本投資占60%。

　　其實，文旅地產經歷洗牌、穩定發展等成長階段，而面臨巨大挑戰：區域分布不均衡，對自然資源依賴度很高；文旅被地產商作為拿地和營銷的噱頭，概念強于落地；文旅地產項目同質化嚴重，運營不當，客戶粘性不足，許多低層級項目存量難以消化。文旅地產勢必要扎根區域本身，提升該區域的活力，提供更為多元的元素、導入更多的人流、實現更大的消費，拉動當地整體的發展，才能提高經濟與社會效益。

　　值得注意的是，沉迷于曾經海南清水灣的突出表現，雅居樂積極開拓福州、漳州、邯鄲、大理、合肥、湖州等城市，試圖復制原來的模式。而在以旅游地產為主的海南及云南區域里，實際上每年的預售額中大部分是來自海南清水灣，云南項目則是非常慘淡。

　　實際上典型的文旅地產企業營收依然依靠房地產業務。但也有個例，中青旅2018年上半年，實現營業收入55.67億元，旅游產品服務、整合營銷服務、景區經營、酒店經營、IT產品銷售與技術服務的營入分別占總營收的33.1%、19.6%、14.1%、4%和27.5%。從管理景區來看，其中烏鎮和古北水鎮貢獻了80%以上的利潤。

　　不難看出，投身文旅地產本身就是一個極其漫長的過程，只有摒棄原有模式，結合當地文化特點，從文旅融合、產業發展、運營管理等方面入手，不斷開拓創新，才能保證文旅地產經久不衰。

　　去地產化殊途同歸

　　業內人士也表示，房企投資文旅地產切忌急功近利。為了避免同質化競爭，產品應始終以服務為核心，關注游客群體的消費特征和需求變化，通過特色旅游的模式帶動盈利。

　　目前，我國的旅游地產尚處于初期發展階段，各種項目蜂擁上馬，參差不齊。我國現有文旅地產項目還呈現出結構上的失衡，有的類型的項目過剩、有的則是部分過剩。目前的文旅項目都是大量資金開發，投資額多在幾十億上百億甚至上千億元，項目投入大、面積大、周期長。因此對這類項目應建立相關的準入制度，規范管理。

　　可以說，文旅地產發展去地產化大幕正在開啟。不過2018年4月、9月，發改委印發《關于規范主題公園建設發展的指導意見》、《關于建立特色小鎮和特色小城鎮高質量發展機制的通知》，分別提到“嚴格控制主題公園周邊的房地產開發，不得與主題公園捆綁供地和審批，不得通過調整規劃為主題公園項目配套房地產開發用地等。”“在特色小鎮創建名單中，逐年淘汰住宅用地占比過高、有房地產化傾向的不實小鎮。”業內人士認為，“以地產形式短線套取暴利”的發展模式已經難以為繼，市場需求的轉變促使文旅地產轉型升級，逐步實現旅游業、文化產業、房地產業密切結合，告別以往單一的房地產業態和文旅概念，真正解決市場所面臨的需求。
　　（原標題：文旅地產是旅游業還是地產業 記者：姜虹）