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　　長期以來，房地產是高負債行業。自2018年起，大部分房企提出“三低一高”的高質量發展戰略，降低企業負債率。據克而瑞研究中心監測數據顯示，2018年，64家重點房企的加權凈負債率為89.06%，同比下降6.56%，凈負債率下降的企業占比為56.3%。數據打眼的背后，房企負債隱憂已現。

　　融資收緊成本或持續增加

　　除業績大幅增長外，房企2018年負債率下降背后另有緣由。實際上，“住房不炒”的大方針為2018全年調控措施定下了基調。在企業融資方面，上半年證監會、銀監會等多個相關部門出臺了多項政策，加強對信托貸款、銀行貸款以及委托貸款的融資限制，并且對房企境外發債的融資用途加強了監管。

　　克而瑞研究中心分析師房玲告訴記者，“2018年融資受阻，使得大部分房地產不得不通過大量銷售回款、優化財務狀況以增加持有現金，這使得企業在2018年負債率有所下滑。”一位不愿透露姓名的業內人士則表示，面對當地融資環境，企業無疑更需要規模與現金流以度過本輪周期，“融不到錢使得負債率下降”實屬無奈。

　　錢難借也意味著錢更“貴”了。克而瑞研究中心監測數據就顯示，受杠桿加大、調控持續收緊、公司債發行受限等因素影響，2018年64家重點房企融資成本結束了連續兩年的下降，回升至6.65%；其中，84%企業融資成本有所提高，企業財務壓力加大。

　　“境內外融資持續收緊，成本上升，而原有低成本的公司債陸續到期，未來整體融資成本或將繼續水漲船高。”在房玲看來，融資環境收緊也讓房企拿地更為謹慎。

　　現金增加難掩負債上升尷尬

　　融資受阻使得房企不得不增持現金流以確保企業運行安全。數據顯示，176家上市房企2018年底現金持有量為28715億元，年初增長18.4%，其中64家重點房企增長達22.7%。“隨著行業集中度不斷上升，規模房企的資金融通也更具優勢。”房玲稱，截至2018年底，超過六成企業的持有現金出現不同程度的上漲，持有現金超千億的企業有5家，其中恒大和碧桂園的現金持有量更超2000億元，遙遙領先其他企業。

　　數據顯示，64家重點企業中現金增長的企業占比更高，達85.9%，其中增幅超過50%的企業就達到了21家。從各梯隊來看，百強企業平均現金持有量有所增長，百強之外的企業平均現金持有量則有所下降。現金增幅最為顯著的是30-50強企業，上述企業在2018年普遍加大了財務優化力度。

　　“影響房企現金變動的因素，主要有企業的銷售回款、投資開發力度以及融資償債規模。”房玲稱，一方面增加負債仍然是多數房企現金增加的主要手段；另一方面，大部分房企在持有大量現金的同時，為了促進規模增長和提升市場占有率，進一步增加投資開發力度，這使得企業負債規模持續加大。

　　2018年末，176家房企總有息負債規模為68456億元，同比增長16.6%；其中，64家重點房企總有息負債58109億元，同比增長18.7%，重點房企債務增加幅度大于其他房企。據房玲介紹，2018年千億房企達到30家，同比增長13家。其中，TOP30的房企合約銷售約67729億元，同比增長32.2%。而房地產作為資金密集型行業，規模的擴張也伴隨著負債的增長，2018年末TOP30房企的上市房企總有息負債規模為41626億元，同比增長17.0%，負債增長與規模增長基本一致。

　　短期償債壓力不大企業再現分化

　　負債規模雖有所上升，就房企整體而言，財務結構仍較為穩健，現金與去年持平，短期內總體償債壓力不大，部分企業也需警惕償債風險。實際上在房地產調控政策及融資環境收緊的背景下，不少房企都喊出了“降杠桿、降負債”的口號，2018年房企整體加權平均凈負債率下降了3.95個百分點至85.15%。然而，2018年末房企融資出現回暖的同時，企業間卻再次出現分化。大型房企可通過自身品牌力獲取融資，部分國企、央企在融資渠道和拿地成本等方面也更具優勢，然而部分中小企業仍面臨困境，相比頭部房企而言，融資壓力較為明顯。

　　上交所信息顯示，在2019年1月和2月，融僑集團的商業資產支持專項計劃以及公開發行2018年公司債券均已獲得通過，擬發行金額分別為20.1億元和20億元。而融僑集團近期也發行了多期非公開發行公司債券，合計已逾50億元，年利率均為7.5%；當代置業日前則發布公告顯示，其額外發行的2020年到期的2億美元綠色優先票據，該款項用于為現有離岸債務再融資及為在岸項目開發融資，年利率高達15.5%。這已經是最近這家公司接連發的第二筆高息債券了。在此次額外票據發行之前，當代置業已于2018年12月21日公告發行一單2020年到期的1.5億美元綠色優先票據，年利率同樣高達15.5%。

　　對此，業內人士分析稱，中小房企的業務穩定性、盈利能力、資產質量都要差一些，融資壓力相對較大，融資額度受到限制，融資成本也比較高。

　　優化財務結構創新融資方式

　　在當前市場環境下，“高息發債”無疑是飲鴆止渴。在未來，房企想要獲得更多的發展空間、市場占有率，還需要進一步加強自身建設。在行業競爭加劇的市場環境下，房企的盈利水平依然決定于企業自身的運營管理方式以及成本控制能力。其中，管理費用、財務費用和銷售費用等“三費”是房企成本的重要組成部分，也是各房企在降低企業成本的舉措中最先想到的解決方法。

　　除此之外，融資是房企的生命線，房企正嘗試創新型融資方式、拓寬渠道。

　　如租賃融資及各類資產證券化受到了政策的支持，成為房企融資的新突破口。目前，2018年已有多家房企在資產證券化融資方面獲得了不俗成績，以購房尾款、物業費、供應鏈、商業租金、長租公寓等為底層資產的資產證券化多次獲批，租賃類REITs以及租賃專項債券也受到鼓勵。

　　今年1月1日，上交所在新年致辭中更明確表示，未來將進一步發揮債券市場直接融資功能，深化債券產品創新，推動公募REITs試點，加快發展住房租賃REITs。除此之外，國家還明確鼓勵發展綠色ABS，鼓勵“一帶一路”、京津冀協同發展、長江經濟帶、新型城鎮化建設、戰略性新興產業以及雄安新區建設等重點領域的資產證券化產品，預計也將會有更多的房企參與其中。
　　（原標題：房企負債率下降仍現隱憂 記者：崔陸鵬、赫天雪）