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　　受季節(jié)性因素及監(jiān)管政策影響，4月份以來房地產(chǎn)信托熱度有所下降，但依舊占據(jù)行業(yè)首位。

　　究其背后，高收益是房地產(chǎn)信托火爆的原因，但也催生了“鋌而走險”份子，2019年不乏房地產(chǎn)信托“踩雷”事件。而在監(jiān)管合規(guī)要求下，房地產(chǎn)信托自主轉(zhuǎn)型創(chuàng)新十分關(guān)鍵。

　　業(yè)內(nèi)人士告訴記者，預(yù)計房地產(chǎn)信托短期內(nèi)會有所降溫，但不會萎縮，且長期發(fā)展值得期待。

　　緊急降溫但仍占首位

　　資管新規(guī)驅(qū)動下，信托業(yè)向主動管理業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型，其中房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)表現(xiàn)尤為火熱。不過，受季節(jié)性因素及監(jiān)管政策影響，房地產(chǎn)信托火熱程度有所下降。

　　中國信托登記系統(tǒng)數(shù)據(jù)顯示，2019年一季度集合資金計劃發(fā)行呈現(xiàn)增長態(tài)勢，新增成立規(guī)模4800多億元，同比增加7.15%。其中，房地產(chǎn)類信托一季度募集資金1674.79億元，同比增長25.71%。

　　不過這一火熱隨后有所降溫。根據(jù)用益信托數(shù)據(jù)，截至5月5日，4月份共有62家信托公司成立規(guī)模為1369.68億，環(huán)比下滑30.56%。其中，房地產(chǎn)類集合產(chǎn)品募集規(guī)模為421.5億元，環(huán)比下降42.75%。盡管如此，從絕對規(guī)模來看，房地產(chǎn)類集合信托占總比31%，依然占據(jù)首位。用益金融信托研究院研究員喻智表示，房地產(chǎn)類集合信托募集規(guī)模下滑，但重要性不減。

　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對記者解釋：“當(dāng)前資金面略寬松，房企融資成本有所下降，因此房地產(chǎn)信托選擇有所減少。”

　　持有同樣看法的還有用益信托研究員帥國讓：“這跟我們貨幣政策傳導(dǎo)機制更加完善相關(guān)，企業(yè)的融資環(huán)境有所改善，房地產(chǎn)信托融資成本下降。”

　　業(yè)內(nèi)人士李強（化名）告訴記者，他認(rèn)為目前房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)模式的單一，容易被市場其他融資手段替代。

　　監(jiān)管合規(guī)驅(qū)動轉(zhuǎn)型創(chuàng)新

　　信托資金為何“偏愛”房地產(chǎn)？主要是因為房地產(chǎn)項目利潤較大且產(chǎn)品期限較短。然而，自資管新規(guī)頒布以來，信托公司屢屢因為房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)遭遇處罰。

　　比如，安信信托作為受托人發(fā)起設(shè)立的“安信·新農(nóng)村建設(shè)發(fā)展基金集合信托計劃”計劃出現(xiàn)延期兌付。無獨有偶，中泰信托貴州凱里棚改項目資金出現(xiàn)違約。另外，頤和地產(chǎn)通過中江信托發(fā)行的“中江金龍86號”也出現(xiàn)逾期兌付。而重慶典雅房地產(chǎn)陷入破產(chǎn)重整，受到牽連的公司中亦出現(xiàn)信托公司的身影。

　　另據(jù)銀保監(jiān)會網(wǎng)站統(tǒng)計，2018年有17家信托公司被地方監(jiān)管局開出23張罰單，合計罰沒金額達(dá)到1460萬元。其中，在房地產(chǎn)信托方面，處罰事由主要包括“將信托資金違規(guī)用于土地儲備貸款”“房地產(chǎn)開發(fā)二級資質(zhì)審查不符合要求”等。

　　“從房地產(chǎn)信托違約的情況看，主要是一些經(jīng)營不規(guī)范或融資不到位的企業(yè)，小房企較多。”嚴(yán)躍進(jìn)對記者分析。

　　兌付危機也給房地產(chǎn)信托敲響了警鐘。袁吉偉告訴記者，近年房地產(chǎn)信托發(fā)展較快，累積了大量風(fēng)險因素。為更好地執(zhí)行國家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，國家房地產(chǎn)宏觀監(jiān)管部門將會從不同方面加強房地產(chǎn)信托規(guī)范。

　　5月17日，銀保監(jiān)會正式發(fā)布銀保監(jiān)發(fā)【2019】23號文《關(guān)于開展“鞏固治亂象成果促進(jìn)合規(guī)建設(shè)”工作的通知》。強調(diào)不得向四證不全、開發(fā)商/股東資質(zhì)不達(dá)標(biāo)、資本金未足額到位的房地產(chǎn)開發(fā)項目直接提供融資，或通過股權(quán)投資+股東借款、股權(quán)投資+債權(quán)認(rèn)購劣后、應(yīng)收賬款、特定資產(chǎn)收益權(quán)等方式變相提供融資。

　　百瑞信托博士后工作站研究員谷曉明向記者分析，監(jiān)管層頻頻亮劍房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，折射出對于未來房地產(chǎn)信托合規(guī)要求的進(jìn)一步提升。此外，隨著風(fēng)險合規(guī)要求的提升，優(yōu)質(zhì)項目越來越稀缺，交易對手越來越難找，潛在的違約風(fēng)險也可能進(jìn)一步積聚，簡單依靠貸款模式已日漸成為房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的發(fā)展瓶頸。

　　谷曉明補充道，面對不斷提升的合規(guī)風(fēng)控要求，房地產(chǎn)信托優(yōu)質(zhì)項目資源越來越稀缺，中小房企信用風(fēng)險逐步提升，傳統(tǒng)抵押貸款模式下的房地產(chǎn)信托不能支持未來的大規(guī)模發(fā)行。信托公司亟需轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，提升自身主動管理能力，依靠股+債、資產(chǎn)證券化等模式拓展與地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)聯(lián)系。

　　谷曉明也告訴記者：“隨著監(jiān)管政策的不斷趨嚴(yán)，信托公司對于房企融資門檻有所提升，對于項目的選擇更加謹(jǐn)慎，交易對手資質(zhì)更優(yōu)，使得整體項目風(fēng)險不斷降低。房地產(chǎn)信托風(fēng)險總體上可控。”

　　短期內(nèi)不會萎縮

　　帥國讓認(rèn)為，當(dāng)前信托發(fā)展仍然處于新舊動能轉(zhuǎn)換的階段，創(chuàng)新業(yè)務(wù)的運作模式，盈利能力仍有待市場檢驗，加上房地產(chǎn)信托是信托公司重要收入來源之一，短期內(nèi)不可能完全萎縮。

　　袁吉偉也表示，房地產(chǎn)市場在經(jīng)歷去庫存后，房企現(xiàn)金流有改善，行業(yè)景氣度還是較高。另外，目前政策面也是以穩(wěn)為主。再加上房地產(chǎn)項目一般都具有較充足的抵押物，第二還款來源也有保障，整體風(fēng)險可控，資產(chǎn)質(zhì)量相對良好。

　　谷曉明也持有同樣的觀點：“雖然房地產(chǎn)信托風(fēng)險有積聚的跡象，但是對比其他信托投向仍舊是性價比較高的投資選擇。房地產(chǎn)市場雖然經(jīng)歷調(diào)控，但是房企整體盈利能力較強，可以承受較高的融資成本，抵御資金風(fēng)險的能力較強。”

　　信托公司如何與房企甜蜜“牽手”？

　　谷曉明認(rèn)為信托公司可以通過與房企形成戰(zhàn)略合作來推進(jìn)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的發(fā)展。除了戰(zhàn)略合作，信托公司還需要對房地產(chǎn)業(yè)務(wù)能力進(jìn)行升級，尋找更多的和房企合作的機會。具體表現(xiàn)在：

　　一是信托公司要具備真正的管理能力，以真實股權(quán)融資方式開展業(yè)務(wù)，避免明股實債，和優(yōu)質(zhì)房企建立戰(zhàn)略合作關(guān)系，形成風(fēng)險共擔(dān)、收益共享機制。

　　二是在拓展“房地產(chǎn)+”業(yè)務(wù)，“房住不炒”的政策基調(diào)下，除了傳統(tǒng)的業(yè)務(wù)模式，養(yǎng)老地產(chǎn)、長租公寓等方面或是業(yè)務(wù)機會。三是REITS，盤活存量資產(chǎn)，和房企建立新的業(yè)務(wù)模式聯(lián)系。
　　（原標(biāo)題：降溫、踩雷背后 房地產(chǎn)信托何以繼續(xù)“甜蜜” 記者：朱燈花 實習(xí)生：吳林璞）