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    （原標(biāo)題：“房地產(chǎn)+金融”如何比拼“硬實(shí)力”）

    從銀保監(jiān)會“23號文”的出臺到發(fā)改委對房企發(fā)行外債的限制，房企融資渠道不斷收緊。在“房住不炒”的定調(diào)和嚴(yán)監(jiān)管趨勢下，各資管機(jī)構(gòu)紛紛尋求“轉(zhuǎn)型”，房地產(chǎn)融資從債權(quán)融資為主逐漸向股權(quán)融資或項(xiàng)目端融資方向轉(zhuǎn)變。在這方面，地產(chǎn)基金比信托等機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)型更早，對項(xiàng)目的主動管理能力更具優(yōu)勢，投后管理體系和人才機(jī)制建設(shè)更完善。

    房地產(chǎn)基金作為高效的融資渠道，行業(yè)規(guī)模也在不斷擴(kuò)大，根據(jù)基金業(yè)協(xié)會數(shù)據(jù)顯示，2018年全年共新增408支已備案地產(chǎn)基金，承諾募集總規(guī)模約為3000億元人民幣。不少先行者已經(jīng)摸索出一套“房地產(chǎn)+金融”的模式，而想要在房地產(chǎn)及房地產(chǎn)融資領(lǐng)域脫穎而出，主動管理和風(fēng)險控制的“硬實(shí)力”必不可少。

    “真股權(quán)”考驗(yàn)主動管理能力

    綠創(chuàng)金融董事長兼總經(jīng)理倪曉棟曾這樣介紹“地產(chǎn)+金融”的投資邏輯：“為抵御行業(yè)周期帶來的流動性問題，我們需要有主動管理的金融平臺作為直接融資渠道來解決行業(yè)波谷時的流動性問題。通過流動性勢差產(chǎn)生的溢價空間來獲取并購收益，用穿越周期的流動性對抗行業(yè)周期風(fēng)險，用專業(yè)團(tuán)隊(duì)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的杠桿和周轉(zhuǎn)要求，同步實(shí)現(xiàn)開發(fā)收益。在增加項(xiàng)目儲備、提高周轉(zhuǎn)效率的同時，獲得并購和開發(fā)的雙重收益。這就是地產(chǎn)和金融的互補(bǔ)性。”

    如何使主動管理能力更具優(yōu)勢？具備專業(yè)團(tuán)隊(duì)、嚴(yán)格篩選項(xiàng)目、全流程把控底層資產(chǎn)，無疑是極為重要的因素。以浙北商業(yè)廣場項(xiàng)目為例，原項(xiàng)目自建成以來經(jīng)營不善，商鋪入駐率較低。綠創(chuàng)集團(tuán)于2018年5月對湖州美欣達(dá)啟動并購項(xiàng)目，著手運(yùn)營改造浙北商業(yè)廣場3個月，并請專業(yè)的商業(yè)管理團(tuán)隊(duì)進(jìn)行管理，成功“盤活”浙北商業(yè)廣場，目前該項(xiàng)目年租金測算收入約8,700萬元，商業(yè)入駐率已超過60%。

    將“募、投、管、退”全鏈條拆分來看：綠創(chuàng)金融具有獨(dú)立的直銷募集團(tuán)隊(duì)，布局了長三角核心城市；采取穩(wěn)健的投資策略，選取熱點(diǎn)城市群周邊具有外溢效應(yīng)且屬于價值洼地的區(qū)域，并要求項(xiàng)目面積在15萬平方米內(nèi)、銷售利潤率超過10%，精心篩選出“小而美”的項(xiàng)目；項(xiàng)目啟動后，向項(xiàng)目公司派遣常駐地產(chǎn)專業(yè)開發(fā)管理團(tuán)隊(duì)，重點(diǎn)關(guān)注工商變更、印章證照、銀行賬戶、資金使用及回流、工程開發(fā)進(jìn)度、合同審批、銷售管理等方面，真正做到項(xiàng)目的主動管理；最終，在嚴(yán)格的監(jiān)督下確保項(xiàng)目順利銷售回款并獲取收益。目前，綠創(chuàng)金融已經(jīng)形成“錢（資金）+地（項(xiàng)目）+人（團(tuán)隊(duì)）”統(tǒng)籌的投融管一體化平臺。

    風(fēng)控機(jī)制保證穩(wěn)定發(fā)展

    在強(qiáng)監(jiān)管模式下，中小房企融資成本太高，又因?yàn)轫?xiàng)目較少，風(fēng)險更為集中，一旦一個項(xiàng)目出現(xiàn)問題，很可能影響到企業(yè)的生存。因此，投資方在與房企的合作中更需要保持謹(jǐn)慎。

    綠創(chuàng)金融副總經(jīng)理潘高煊介紹，在制度層面，綠創(chuàng)金融實(shí)行“事業(yè)部-公司-集團(tuán)”三級風(fēng)控機(jī)制，貫穿于資金募集、投資研究、投資運(yùn)作、信息披露、運(yùn)營保障等各個環(huán)節(jié)；在產(chǎn)品層面，綠創(chuàng)集團(tuán)采取先并購標(biāo)的再設(shè)立基金的方式，基金在并購標(biāo)的資產(chǎn)中具備控股權(quán)，保證了對項(xiàng)目底層資產(chǎn)的管控。同時，綠創(chuàng)獨(dú)有的“五級三角安全模型”，也相當(dāng)于項(xiàng)目的五層保險：第一級是投資人持有的基金份額，第二級是基金自有資金投資份額，第三級是項(xiàng)目并購盈利，第四級是項(xiàng)目開發(fā)盈利，第五級打底的是合作方的集團(tuán)資產(chǎn)擔(dān)保。除此之外，各個項(xiàng)目之間互相隔離，也可以使得單個項(xiàng)目的成敗不會對集團(tuán)造成太大影響。即使項(xiàng)目不順利，由于地產(chǎn)基金就是項(xiàng)目所有人，無需經(jīng)過復(fù)雜的訴訟、解押、拍賣等處置環(huán)節(jié)，就可以通過整體項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓、降價銷售等實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金回籠。

    行業(yè)發(fā)展涌現(xiàn)“弄潮兒”

    “地產(chǎn)行業(yè)在我國具有很強(qiáng)的土地財政通道作用，又扮演著吸收社會流動性資金的角色，同時又具有很強(qiáng)的周期波動性。我國樓市呈現(xiàn)出3到4年一個周期的特征，背后的根本原因是政策調(diào)控。在國家金融供給側(cè)制度性改革一系列措施的推動下，行業(yè)必將迎來更加規(guī)范化的發(fā)展時代，這對大家來說都是最大的‘利好’。”綠創(chuàng)金融董事長兼總經(jīng)理倪曉棟曾公開表示。

    憑借專業(yè)的地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)、主動管理能力和風(fēng)險控制能力，綠創(chuàng)金融在行業(yè)中脫穎而出。7月20日，在南方財經(jīng)全媒體集團(tuán)指導(dǎo)、21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道主辦、浦發(fā)銀行聯(lián)合主辦的“2019中國資產(chǎn)管理年會暨第十二屆中國資產(chǎn)管理‘金貝獎’頒獎典禮”中，綠創(chuàng)金融獲得“2019卓越房地產(chǎn)基金公司”獎項(xiàng)。8月30日，綠創(chuàng)金融獲得“金磚價值榜”“2019年度中國最佳風(fēng)控地產(chǎn)股權(quán)投資基金”獎項(xiàng)。

    隨著地產(chǎn)真股權(quán)時代的來臨，相信如綠創(chuàng)金融一般兼具優(yōu)秀的主動管理和風(fēng)險控制能力，對行業(yè)也擁有準(zhǔn)確判斷的行業(yè)“弄潮兒”將頻頻嶄露頭角，為行業(yè)發(fā)展帶來更多的新興活力。