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    （原標(biāo)題：房企9月融資環(huán)比增四成 10月債券到期規(guī)模升45.9% 葉麥穗）

    進(jìn)入9月之后，房企“補(bǔ)血”力度加大。

    根據(jù)克爾瑞地產(chǎn)研究發(fā)布的報(bào)告，9月份95家典型房企的融資總額為1124.48億元，環(huán)比上升45.3%，同比上升17.2%。融資成本也再上臺(tái)階，今年前三季度，房企債券類融資成本6.88%，較2018年全年上升了0.67個(gè)百分點(diǎn)。

    據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，年內(nèi)至少有3只地產(chǎn)債券的融資成本突破或達(dá)到15%。

    債券利率最高突破15%

    克爾瑞地產(chǎn)研究數(shù)據(jù)顯示，9月，房地產(chǎn)企業(yè)境內(nèi)外發(fā)債總量500.23億元，環(huán)比上升29.5%。融資成本6.47%，環(huán)比上升0.76個(gè)百分點(diǎn)；境外債券單月融資成本6.85%，環(huán)比下降0.10個(gè)百分點(diǎn)。下降主要原因是碧桂園發(fā)行了一筆78.3億港元的有抵押可換股債券，該債券利率為4.5%，數(shù)額較大，從而拉低了當(dāng)月的融資成本，若剔除碧桂園發(fā)行的這一筆債券，則9月房企的單月融資成本升至6.83%，境外融資成本為7.50%，分別環(huán)比上升1.22和0.55個(gè)百分點(diǎn)。

    此外，截至9月房企新增債券類融資成本7.03%，較2018年全年上升0.50個(gè)百分點(diǎn)。其中，境外債券融資成本達(dá)8.08%，較2018年全年增長(zhǎng)0.86個(gè)百分點(diǎn)。

    9月發(fā)債量最高的企業(yè)是碧桂園，發(fā)債總量125億元，除了上述提到的78.3億港元的可換股債券之外，還有5億美元的境外優(yōu)先票據(jù)，以及18.5億元的公司債。此外，龍湖集團(tuán)發(fā)行的8.5億美元票據(jù)，利率較低，為3.95%。

    克爾瑞數(shù)據(jù)顯示，今年前三季度，房企債券類融資成本6.88%，較2018年全年上升0.67個(gè)百分點(diǎn)。其中，境內(nèi)發(fā)債的平均成本為4.80%，較2018年全年下降0.93個(gè)百分點(diǎn)，主要是大型房企發(fā)債結(jié)構(gòu)性的影響；境外發(fā)債的成本則提升至8.00%，較2018年全年上升1.17個(gè)百分點(diǎn)。

    2018年以來，在境外發(fā)債的成本便一直居高不下，特別是2018年10月到2019年7月，境外發(fā)債成本均在7.50%以上。進(jìn)入2019年后，多家企業(yè)迎來償債高峰期，即使成本走高，企業(yè)也不惜代價(jià)進(jìn)行發(fā)債。

    中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，截至10月8日，年內(nèi)房企美元融資533.6億美元，同比上漲50%。雖然各種政策收緊，但房企美元融資的數(shù)量仍刷新歷史紀(jì)錄。

    發(fā)債利率也不斷攀升，10%已不再是天花板。據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者對(duì)公告的不完全統(tǒng)計(jì)，今年至少有三只債券的發(fā)債利率已經(jīng)達(dá)到或超過15%。

    今年2月21日，當(dāng)代置業(yè)公告稱，將額外發(fā)行一筆金額達(dá)2億美元的綠色優(yōu)先票據(jù)，票面利率15.5%；將與2019年1月發(fā)行的1.5億美元票據(jù)合并發(fā)行，利率同為15.5%。

    7月12日，泰禾集團(tuán)股份有限公司發(fā)布公告稱，泰禾全資子公司Tahoe Group Global（Co.,） Limited擬發(fā)行4億美元債券，債券期限3年，債券票面年息15%，每半年支付一次。成本之高令業(yè)內(nèi)驚訝，泰禾集團(tuán)2018年凈利潤(rùn)率為12.6%。

    高額的融資成本，讓市場(chǎng)對(duì)泰禾集團(tuán)的資金鏈多做猜測(cè)。泰禾集團(tuán)董事長(zhǎng)黃其森在今年6月中旬舉行的媒體見面會(huì)上出來喊話：“泰禾沒有大家想象的那么慘，去年賣了1300億元，回款金額在700億-800億元，不算太差。更重要的是，泰禾的權(quán)益比例為80%-90%，如果按照權(quán)益金額排名，在所有房企中，泰禾大概排在第15位或者更高。”

    房企拿地趨于謹(jǐn)慎

    一面是高額的融資成本，一面是陸續(xù)到期的債務(wù)高峰。

    9月房企有22筆發(fā)債到期，金額共計(jì)243.31億元。到期金額最高的為世茂房地產(chǎn)2016年9月22日發(fā)行的30億元的內(nèi)資企業(yè)債，以及禹洲集團(tuán)2016年9月22日發(fā)行的30億元公司債。

    10月房企也有22筆債券將先后到期，但到期規(guī)模卻提升至355億元，升幅45.9%，單筆金額最高的是九龍倉(cāng)于2016年10月12日發(fā)行的一筆40億元人民幣的熊貓債券。

    中信建投的研究報(bào)告顯示，未來4年，房地產(chǎn)債到期償還壓力逐步抬升，2021年為高峰，2020-2023年分別將有4026.04億元、7479.55億元、2518.99億元和2846.26億元到期。分季度來看，2021年三季度房地產(chǎn)到期償還量最高，為2339.26億元，其次為2021年一季度的2061.87億元，2022年以后單季度到期償還量均小于1000億元。

    房地產(chǎn)傳統(tǒng)的“金九銀十”在今年顯得成色不足，房企拿地也更趨于謹(jǐn)慎。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，9月百?gòu)?qiáng)房企新增貨值約7000億元，較8月份1.1萬億元大幅下降57%，同時(shí)溢價(jià)率也延續(xù)了此前下滑態(tài)勢(shì)。

    中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，今年9月份共成交土地673宗，相比8月份成交土地總數(shù)1124宗，環(huán)比下降67%。價(jià)值超過10億的地塊共58宗，但43%的地塊以底價(jià)成交，平均溢價(jià)率為5%，只有21宗地塊的溢價(jià)率超過10%。

    “雖然現(xiàn)在市場(chǎng)行情不好，但實(shí)際上市場(chǎng)交易量并未明顯下跌。從部分城市看，相比8月份，9月份交易數(shù)據(jù)還有微小上漲。大型房企銷售業(yè)績(jī)表現(xiàn)相對(duì)堅(jiān)挺。從后續(xù)市場(chǎng)的表現(xiàn)來看，不少房企雖然在降價(jià)促銷，但不見得比去年的價(jià)格低，所以客觀上以金額衡量的銷售數(shù)據(jù)還是有正增長(zhǎng)的表現(xiàn)。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪時(shí)表示。

    他認(rèn)為，近期觀望情緒有所減弱，至少說明購(gòu)房者也不太愿意長(zhǎng)時(shí)間觀望，所以后續(xù)市場(chǎng)反彈機(jī)會(huì)仍存在。尤其是部分房企近期積極降價(jià)促銷，本質(zhì)上有助于購(gòu)房者的積極入市和市場(chǎng)交易反彈。

    中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也認(rèn)為，房企目前處境雖然不易，但已度過最為艱難的時(shí)期。他對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，雖然房企融資需求有所增加，但整體數(shù)據(jù)看，沒有刷新歷史紀(jì)錄。融資成本也有所松動(dòng)，特別是9月以來，部分房企融資成本明顯降低。多筆融資成本在4%左右，屬于最近幾年的低點(diǎn)。雖然調(diào)控政策頻繁出現(xiàn)，加大了部分企業(yè)融資難度，但正常融資并沒有收緊。

    張大偉還表示，從未來趨勢(shì)來看，馬太效應(yīng)將越來越明顯，一線房企的情況會(huì)越來越穩(wěn)健，融資成本降低是趨勢(shì)；而小型企業(yè)則可能被邊緣化。