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    （原標題：地產背景金融機構“跌跟頭” “大自融”暗藏多少風險？ 方海平）

    據21世紀經濟報道記者不完全統計，排名靠前的三十多家房地產企業均不同程度上涉足金融業務，其中金融牌照齊全的包括恒大、萬達、佳兆業、綠地等，這些公司大多控股或參股銀行、保險、P2P、小貸公司等。

    近日，又有兩家金融機構爆出風險問題。一是港股上市公司51信用卡突遭警方調查，后續進展稱主要涉及外包暴力催收；另一則是，保險公司百年人壽遭監管進場調查，或涉及股權、違規資金運用等問題。

    此前不久，安信信托、包商銀行等也因風險暴露較多，目前處于風險處置階段。

    近期暴露風險的多家金融機構背后都有一個共同點，均有地產公司的背景。究其原因，與地產集團多年前快步布局金融版圖，以及當前房地產市場低迷有關。

    從暴露風險的金融機構具體業務模式上看，手握各類金融資質的金控集團，難免涉及自融。“雖然監管有明確規定，但穿透來看，很多產品募集的資金都涉嫌流向了地產公司自己的項目，只是交易結構上設計的沒問題。”一位熟悉金融市場的人士對21世紀經濟報道記者表示。

    地產愛金融

    百年人壽近期頻繁遇困境，償付能力不足遭遇評級下降，股權轉讓幾經坎坷未能落定，近來又或因股權問題、違規使用資金等被監管進場檢查。

    百年人壽是一家中型保險公司，于2009年在大連成立，是東北地區首家中資法人機構壽險公司。工商資料顯示，其大股東為萬達集團，持股比例11.55%；其他股東也多以房地產企業為主，包括新光控股、大連城市建設集團有限公司、大連乾豪坤實置業有限公司以及大連國泰房地產開發有限公司等。

    其第二大股東新光控股也深陷債務危機，所持10.26%股份被全數凍結。

    今年以來，這家保險公司一直處于股權轉讓紛爭中，意向接盤方也是房地產企業。去年底綠城房地產發布公告稱，將收購萬達所持百年人壽股份，最終該筆交易以失敗收場。而2019年8月，百年人壽又公告稱，奧園集團擬從原股東大連城市建設集團、大連乾豪坤實置業以及大連國泰房地產開發有限公司受讓10.8億股份，目前尚未獲得批復。

    據公開數據，百年人壽近年來在監管達標上頗有壓力。今年二季度償付能力報告顯示，核心償付能力充足率和綜合償付能力充足率分別為84.6%和111.67%，較2017年和2018年持續下降，評級為C，接近監管紅線。

    2017年以來，保險業自上而下進入一輪強監管，其中一個重點整治問題是股權問題。在此之前，房地產企業對保險公司的青睞已現端倪，在多家新成立的保險公司中，最主要的發起股東為房地產企業。2016年，新成立21家公司，其中超過一半的發起人股東中包括房地產企業；另外，在新開業的幾家公司中，也存在多個引入房地產企業股權的情形。

    地產公司青睞的不止是保險。此前安信信托于今年6月份披露，2018年1月1日至今年5月20日期間出現違約或延期兌付的信托產品數量有25個，涉及金額約117.6億元；近日又收到上交所的問詢函，對違約產品的情況、股權凍結等問題進行關注。

    安信信托的實際控制人高天國，以地產起家，2002年掌控安信信托后，該信托公司業績快速增長，一度成為行業龍頭，但2018年以來卻出現業績大變臉。

    一位業內人士對21世紀經濟報道記者表示，安信信托依靠股東背景，以房地產業務為主，在廣東地區拿了很多周期長、資金體量大的老城改造項目，但由于政策變化，這些項目遲遲難以開工獲得回款。

    另一消息人士對記者指出，安信信托實質上已被監管部門所“接管”，目前上海銀監的監管人員每天都在現場與公司人員一起處置風險項目。

    10月22日，安信信托人士對21世紀經濟報道記者否認了這一說法，明確指出沒有被接管，目前仍是公司自己在主導處理，這個過程確實跟監管保持頻繁溝通。問題的關鍵在于，房地產市場低迷，如何在盡快拿到資金與盡量公允的市場價格之間平衡。

    大自融暗藏風險

    房地產企業布局金融，十年前就已開始。究其目的，一是為了獲得金融行業的投資收益；二是在企業規模膨脹之后，自身對資金需求越來越大。據21世紀經濟報道記者不完全統計，排名靠前的三十多家房地產企業均不同程度上涉足金融業務，其中金融牌照齊全的包括恒大、萬達、佳兆業、綠地等，這些公司大多控股或參股銀行、保險、P2P、小貸公司等。

    近幾年，房地產企業金融化的跡象愈發明顯，一個典型表現是，人才在兩個行業中無障礙流通，房地產企業以高薪大量從金融機構“挖人”，尤其在當前金融去杠桿背景下，不少銀行、信托的業務經理流向了房地產的融資部門。

    一位熟悉房地產融資市場的人士對21世紀經濟報道記者表示，雖然監管部門對于金融機構資金的運用有明確要求，但市場有規避的渠道，很多房企通過所控制的金融機構發行產品，穿透來看最終流向了自己的項目。最普遍的做法就是，自建或在外部尋找一個表面上沒有股權關聯的殼公司，作為融資主體，融到資金再轉至房企。

    據上述人士透露，主要有兩種形式：有的是房企內部人士在外自建殼主體，只要滿足表面上沒有關聯關系即可；第二種需要外部去找符合條件的殼公司，因為有些資金投資運用有門檻，比如很多保險資金對融資主體就有AA以上的門檻要求。“會跟對方談好，成本費用都從房產公司出，有時候也會給一些‘通道’費用。”

    據21世紀經濟報道記者了解，某家金融牌照較全的地產公司近期從市場上通過此種方式，從自己控制的一家壽險公司中“融資”了100多億資金。

    除此之外，房企也會通過旗下金融機構發行資金池類產品。比如，深圳某家地產企業，目前在市場發行了諸多期限靈活、收益固定的私募資金池類產品。