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    （原標題：房地產金融政策如何兼顧調控穩(wěn)定和短期紓困？ 每經特約評論員：李宇嘉 廣東省住房政策研究中心首席研究員）

　　近日，央行發(fā)布2019年第四季度中國貨幣政策執(zhí)行報告。報告提到，堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，按照“因城施策”的基本原則，加快建立房地產金融長效管理機制，不將房地產作為短期刺激經濟的手段。與此同時，財政部、國家統(tǒng)計局相關人士近期或在發(fā)文中或在解讀中明確提及堅持房住不炒。

　　筆者注意到，央行作出上述強調，觸發(fā)因素就是，房地產金融政策出現松綁的跡象。比如，5年期以上LPR下行5個基點，多地公積金貸款首付比例下調，重啟二套房公積金貸款，有的銀行（甚至是大行）下調非限購地區(qū)商業(yè)性按揭貸款首付（從30%降至20%），有的地方政府督促銀行增加地產信貸投放，有媒體甚至在傳言市場開始放水。

　　眾所周知，5年期LPR下降，就意味著針對居民購房的“定向降息”，而這段時間央行密集通過逆回購、MLF等融資工具向市場投放低成本流動性，市場資金面充裕，客觀上也利好地產。另外，近期中央會議先后明確，努力實現今年經濟社會發(fā)展目標任務；穩(wěn)健的貨幣政策要更加靈活適度，用好已有金融支持政策，適時出臺新的政策措施等。在此背景下，各地都發(fā)布了數量巨大的重點項目建設計劃，以緩解疫情沖擊，而地產又是各地比較重視的行業(yè)。總之，以上這些給市場傳達了這樣的信號，即包括地產在內的信貸投放可能會放量。

　　作為樓市調控最重要的監(jiān)管部門，央行實時表態(tài)和澄清，這是對“房住不炒”一以貫之的強調，也是對“穩(wěn)定調控”與“短期紓困”邏輯關系的明晰。更重要的是，疫情影響的范圍很大，影響時滯在拉長，不僅今年宏觀經濟各項指標面臨壓力，而且上下游產業(yè)鏈、需求和供給，都受到了沖擊。因此，作為宏觀調控的金融政策，必須要平衡好“穩(wěn)增長”和“防風險”的關系。綜合以上分析，地產行業(yè)的融資政策，自然要在多重目標下作平衡。

　　筆者認為，“紓困不刺激”，將是地產金融政策的主基調。正如近期一篇官方媒體文章《“房住不炒”不應因疫情而變化》所言，房地產企業(yè)和從業(yè)人員受疫情影響出現困難，其實與旅游、住宿、會展、文娛、影視、餐飲等諸多行業(yè)是一樣的，需要進行紓困。哪些企業(yè)和從業(yè)人員受到沖擊，就對其進行定向疏解困難。比如，疫情期間貸款償還、利息支付的履約，可以延期；比如，住建部表示，2020年6月30日前，公積金貸款不能正常還款，不作逾期處理等。

　　但是，紓困是基于行業(yè)、企業(yè)、從業(yè)人員遭受疫情沖擊的正常疏解，也是基于“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”的房地產調控目標的考慮。2019年底，基于2020年“十三五”收官，全面建成小康社會，完成脫貧攻堅等綜合考慮，國家首次明確，“三穩(wěn)”是2020年房地產調控長效機制的目標�，F在的問題是，疫情沖擊下，地產施工、售樓處全部按下了“暫停鍵”。2月10日以后，盡管復工復產漸進開啟，但復工的重點還是疫情防控相關行業(yè)、國計民生行業(yè)。

　　根據筆者調研，目前熱點城市售樓處開放率在80%左右，但很多非熱點城市開放率并不是很高。即便售樓處開放了，基于多地政府不鼓勵大家外出和集聚，商品房銷售也比較慘淡。比如，中泰證券統(tǒng)計顯示，2月16日~22日40個重點城市新房銷售同比下滑85%。

　　值得一提的是，房地產及上下游產業(yè)鏈條長，吸納大量就業(yè)人口。因此，金融對地產企業(yè)的紓困，除了基于行業(yè)受疫情沖擊外，還有恢復地產上中下游資金鏈循環(huán)，助推國民經濟相關行業(yè)復產復工，以及“六穩(wěn)”之首的“穩(wěn)就業(yè)”方面的考慮。此次疫情下，勞動力密集行業(yè)受到沖擊，就業(yè)人群收入會受到影響，資金面寬裕、5年期LPR下調，也正是為了驅動銀行降低按揭利率，緩解月供負擔壓力，緩解市場對地產前景不很樂觀的預期。但是，地產金融政策調整，底線也就在這里了，不會在需求端出臺加杠桿的政策。基于此，筆者認為，只有在既有的政策內作騰挪（比如非限購城市按揭從30%降至20%），從而兼顧“政策穩(wěn)定”和“短期紓困”。