一起來探探杭州熱門TOD的含金量
- 杭州寫字樓網
- 2020/7/8 10:35:50
（原標題：你知道什么樣的項目才是真正的TOD？ 一起來探探杭州熱門TOD的含金量 記者：陸丹、黃煜軒）
《杭州市建設交通強國示范城市行動計劃（2020-2025年）》中，明確了杭州要落實TOD發展理念，加強規劃保障銜接，加強軌道沿線用地規劃控制及站點周邊用地開發。
在可預見的未來，杭州的城市骨架將繼續拉伸，城市能級將繼續提升，杭州人的生活將出現更多的變化。
TOD模式伴隨著“軌道上的杭州”飛速發展，隨著越來越多地鐵線路和站點的建成，TOD模式將成為推動杭州城市發展的重要動力。比如：在我們身邊，會出現更多像萬象城這樣，能激活城市活力的商業綜合體……
以公共交通為導向的發展模式 推動城市更新、改變發展格局
TOD（transit-oriented development），即“以公共交通為導向的發展模式”，已在歐美國家風靡20余年。
香港的城市規劃，也基本是以TOD為導向，在地鐵站周圍進行住宅樓、商場、辦公樓的布局，人們的日常活動半徑大大縮小，同時又可以方便地通過地鐵到達更遠的地方。
TOD是“以公共交通為導向”的開發模式，由新城市主義代表人物彼得·卡爾索爾普（Peter Calthorpe）提出，是為了解決二戰后美國城市的無限制蔓延而采取的一種以公共交通為中樞、綜合發展的步行化城區。
隨著時間的沉淀打磨，TOD的內涵，被更多人認識和豐富。
“TOD，首先是為了提升人民的生活品質，改變城市發展格局，治療‘大城市病’。”西南交大經濟管理學院教授周國華表示，隨著社會經濟迅猛發展，城市人口急劇增加，過去“攤大餅”式單一集中型的城市已經開始“生病”，包括交通擁擠、環境污染、通勤成本較高以及土地資源緊缺等。而國外城市經過幾十年的探索，證明了TOD模式是“一劑良藥”。
推動新城更新、改變城市發展格局，是TOD模式的一大重要作用，功能落后的城市近郊區通過實施TOD綜合開發，融合產業、公共服務資源，可形成新的商業中心和生活中心。
“TOD項目多了，就能在城市里形成多個中心，從而就將中心城區的資源、人口轉移出來，有效緩解中心城區的人口負荷和資源環境承載壓力，同時也優化了土地資源的利用率。”周國華認為，這能退讓出更多公園綠地和開敞空間，形成疏密有致、大開大合的城市形態，給城市居民營造更加舒適宜居的生活環境。
而TOD項目富足的商業空間、消費場景，則將增強其“黏性”，把出站就走的乘客留下來，產生消費，從而為軌道交通“造血”。
高效的城市開發模式 將是杭州未來的新導向
對于城市中心日益飽和、軌道交通網絡正在不斷延伸擴展的杭州來說，TOD模式是一種比較適合且高效的城市開發模式。
目前，TOD模式在杭州已經起步，并取得了良好的成效。七堡地鐵站上方的楊柳郡、五常地鐵站上方的天空之城……這些都是杭州在TOD模式上的嘗試。
今年2月，自然資源部辦公廳發布《軌道交通地上地下空間綜合開發利用節地模式推薦目錄》，杭州等6個城市的軌道交通節地模式被列入其中。
未來，對于杭州這樣一座“軌道上的城市”，地下空間高效、科學地利用，城市才能高效運轉，才能建成生活品質之城、世界名城。
杭州市城市規劃設計研究院交通規劃高級工程師魏曉東認為，以軌道交通為基礎的高效開發模式，將是杭州城市未來發展的一個重要方向。“在城市國際化發展背景下，杭州的城市空間不斷擴容，城市人口不斷增長，土地開發和利用日益精細。建設‘軌道上的杭州’，形成網絡化、高強度的城市軌道交通系統，支撐和引領城市空間、人口、土地的協調發展，能為‘獨特韻味、別樣精彩’的世界名城發展之路奠定基礎。”
據了解，目前已形成初稿并通過專家評審的《杭州市綜合交通專項規劃（2021-2035年）》，提出將以打造精彩公交都市為目標，以建設“軌道上的杭州”為重要抓手，通過增加軌道交通快線來豐富多層次軌道線網，提高主城軌道交通服務覆蓋，形成以軌道交通為軸線的TOD開發建設，構建高品質、多層次、多樣化的公共交通體系，促進交通、空間、產業的協調發展，促進城市交通的綠色轉型。
什么樣的項目 才是真正的TOD？
有了萬象城、楊柳郡、天空之城，很多杭州市民對TOD已經有了一個初步了解。未來，杭州還將有更多的房企，在杭州打造自己的TOD項目。
但，TOD并不簡單地等同于地鐵上蓋物業。什么樣的項目才是“真正的TOD”？這是很多購房者最想知道的答案。
對于TOD項目開發類型，不同單位有不同的劃分方式。一般來說，業內習慣按照業態來劃分。
一類是城市型TOD，即以城市型業態為主的項目。這類項目涉及大體量公共建筑，車站空間大，開發強度高。內外交通換乘，交通高度便捷，一般工作人口大于生活人口。
由于對體量以及業態有全新的要求，因此這類項目一般在新城開發范圍。
比如：連堡豐城項目。它位于錢江新城二期區域（即錢江新城2.0板塊內），屬于錢江新城核心區、錢江世紀城、城東新城等多個城市功能區的幾何輻射中心，對承接片區輻射、強化片區中心功能，起到至關重要的作用。項目分為一層地面空間和兩層地下空間。未來，御道站、五堡站、六堡站和七堡老街站4個地鐵站的地面之上，會蓋起各種物業大廈；地面之下，會建起集生活配套、辦公、餐飲、住宅、娛樂等功能為一體的綜合體。
再比如：奧體博覽城將在2022年亞運會前建成杭州最大的“地下城”，由體育商圈、博覽商圈、地鐵商圈、“杭州之門”商圈和地下車庫（包含14000個車位）構成，占地面積98.6萬平方米，相當于138個標準足球場。
另外一類社區型TOD，即以生活型業態為主。與生活區聯結緊密，生活功能空間大，與步行系統聯結緊密。生活人口大于工作人口。這一類基本都由開發商全程參與，而新人居時代下，實力雄厚的開發商們早已跳脫單純的造房子模式，全面轉型成為“城市運營商”。
對于開發與軌道交通結合的運營商來說，從一開始就需要從運營的角度去倒推項目的前期定位、規劃設計、招商引資，力求做到最大化利用軌道交通的優勢來提升自身的物業價值。關于“TOD”這個課題，各家龍頭企業都開啟了新一輪的研究與實踐。
這一點，萬科很有發言權。萬科杭州軌道事業部相關負責人透露，目前，萬科參與投資建設的TOD項目有40余個。其中，萬科在杭州參與投資并建設TOD項目6個，開發體量超過280萬平方米以上，開發類別涉及車輛段上蓋、站點接駁、軌道沿線開發等多種類別，在高技術類別上沉淀了成熟的高難度開發建造技術。在杭州已開發兩個大規模車輛段項目，一個是地鐵萬科·未來天空之城，杭州首個車輛段項目，最近一次搖號在5月中，平均中簽率僅有6.32%。
另一個是地鐵萬科·彩虹天空之城，落址地鐵5號線姑娘橋站，總建面約40萬平方米。全項目以公園為底盤，規劃住宅、商業、辦公等多元業態。其中，商業以“城市活力歡聚場”為定位，打造板塊消費目的地；商務辦公空間以“杭州南TOD樞紐型商務生態”為愿景，帶動區域產業升級。
除此之外，作為地鐵攜手杭州萬科打造的首個TOD項目地鐵萬科·杭行道，雙地鐵，以地鐵10號線祥園路站（建設中）為依托，直線距離5公里以內五大產業平臺匯聚，三大商圈環繞。項目約3.3萬平方米的自帶商業杭行薈Mo-Mall，目前已開業。
萬科還聯手招商蛇口、融信中國聯袂打造的中城匯MID-TOMN，在主城拱墅區祥符板塊，項目所處地鐵10號線（國際會展中心站）之上，屆時將實現2站到城北萬象城、3站到大悅城、5站到黃龍，還可通過2號線換乘7號線連接西湖、武林商圈、蕭山國際機場。項目自帶1.1萬平方米的商業，打造一站式生活服務。
融創在TOD項目的布局起步較早，除了信達、融創、濱江三家重量級品牌房企聯手合作的信達中心|杭州壹號院之外，融創·融耀之城作為融創深耕杭州TOD開發領域的第三座大城，也備受關注。
融創·融耀之城以“微型城市”為邏輯，在TOD生活大城內部，通過豐富的動線和景觀節點，串聯建筑面積約8萬平方米的蘇寧易購廣場（在建），從生活軌跡與場景出發，真切感受生命力、互動性、參與感、場景感的都會體驗。
在杭州，呼聲很旺的熱門TOD，還有城北的華潤萬象城幸福里；文暉板塊位于地鐵5號線杭氧站C出口的中海·望廬；距離“換乘之王”地鐵5號線聚才路站僅約500米的中海·云宸；以及出自藍綠雙城之手的蘇河匯等。蘇河匯項目是地鐵1號線與5號線交匯的打鐵關站上蓋物業，規劃設計師酒店、藝術家工作室、服務式公寓等多元業態。
成熟的TOD 是一座功能齊全的微縮城市
如果按照軌道站點功能來劃分，TOD可以細分為四類——
節點級——單站點通道相連，影響節點式的社區。
商圈級——兩條以上的地鐵零換乘，同時具備了區域級、城市級的影響力。
門戶級——依托重要的城市樞紐，具有城市級甚至區域級影響力。
產業級——通過軌道串聯的交通節點結合，進行產業布局，實施產業配套開發，形成交通、產業、城市的有機融合。
而站點越大，TOD項目復雜程度也越高，規模也越大。
在功能方面，早期TOD的主要功能是辦公、商業、住宅，功能排布依據物業價值、距離交通樞紐的遠近，分別為商業、酒店、寫字樓住宅。
但只有這些功能，現在已經很難滿足市民需求。因此現在TOD的功能布局越來越多元化，在辦公、商業、酒店、住宅的功能之外，引入更多功能，比如科研院、圖書館、藝術中心、社區教育、親子空間等等。
未來，一座成熟的TOD，更像是一座功能齊全的微縮城市。
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- 來源：都市快報
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