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    （原標題：承壓前行 商業地產如何走出新路 記者：彭婷婷）

    秩序在更新、模式在進化、邏輯在重塑；商鋪租金水平在短期內或將繼續下行；線上與線下共生，相互依存，互為轉化；危機或帶來收并購的好時機……

    “好的更好了，差的更差了。”在剛剛過去的上半年，業界如此評價商業地產的現狀。毫無疑問，商業地產正迎來新的行業發展格局。

    整體承壓

    新冠肺炎疫情對經濟及消費市場產生了較大沖擊，商業地產租賃需求減弱，市場整體承壓。

    中國指數研究院在7月初發布的2020年上半年商業地產租金指數顯示，上半年，一二線15個重點城市主要商業街商鋪和重點商圈（購物中心）商鋪租金水平整體下跌。

    具體來看，上半年由15個重點城市100條商業街商鋪為樣本測算的“百大商業街（百街）商鋪平均租金”為25.1元/平方米/天，環比下跌2.41%；由100個典型購物中心商鋪為樣本構成的“百大購物中心商鋪平均租金”為26.8元/平方米/天，環比下跌1.09%。在上述樣本中，上半年超八成商鋪的租金環比下跌。

    從漲跌個數來看，在樣本商業街中，租金環比上漲的商業街占12.1%，環比下跌的占83.3%，4.5%的商業街租金與上年持平；在樣本商圈（購物中心）中，租金環比上漲的占14.7%，租金環比下跌的占84.2%，1.1%的商圈（購物中心）租金與上年持平。

    “一方面，疫情之下消費走弱，為商業租戶帶來較大壓力，特別是抑制了購物中心商鋪業主的承租意愿，造成空置率上升。另一方面，從行業本身來講，目前也呈降溫態勢，供求關系、商業零售模式已發生巨大變革。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進在接受中國商報記者采訪時表示。

    “激烈的市場競爭、經濟增速放緩等因素本就對行業造成壓力，此次疫情的沖擊更是加劇了商業地產行業的馬太效應。不僅如此，需要支付的人力等成本仍很大，多種因素使得商戶的承租意愿明顯降低。”中原地產上海首席分析師盧文曦對中國商報記者表示，當前，雖然市場活力回升，但若要恢復疫情前的水平仍需時日，在租賃需求有所放緩的情況下，商鋪租金短期或仍面臨下行壓力。中國指數研究院認為，從長期來看，不斷擴張的內需仍將持續推動經濟穩步前行。商業地產企業應抓住疫情后轉型升級的發展契機，以新技術、新思維激發商業活力，實現商業地產的模式創新與穩步增值，以高質量管理和精細化運營為根基，提升核心競爭力，打造行業新生態。

    市場洗牌

    疫情之下，商業地產迎來洗牌期。當前，頭部商業地產開發商一方面積極拿地，另一方面以合作、輕資產輸出的方式加速在全國擴張。

    新城控股在今年6月底連續落子五座吾悅廣場，拿地規模和速度延續了以往的“兇猛”態勢；龍湖則是繼續瞄準“TOD地塊”，競得東莞、武漢等城市核心地塊，穩中求進；華潤置地通過拿地、收購、合作等方式加大商業版圖構建力度，布局多個“萬象匯”和“萬象天地”……

    不可否認，頭部企業依然是今年下半年新開業購物中心的“主角”。從擬開業的69個購物中心可以看出，僅新城、寶龍、萬達三家房企的擬開業購物中心占比便已超過42%。其中，新城控股有16個吾悅廣場計劃于今年開出，萬達和寶龍旗下的擬開業購物中心分別為8個和6個。此外，華地集團、龍湖集團各有3個項目將于下半年亮相。

    除了頭部房企的強勢擴張外，不可忽視的是，此前并不專注于持有型商業的地產開發商也開始加入混戰。例如，上半年接連拿下江蘇張家港、廣東揭陽、福建福州、山東濰坊、河南許昌、湖南湘潭六幅商業地塊的中駿正在加速布局。

    諸葛找房數據研究中心分析師陳霄表示，隨著我國經濟的逐漸恢復，消費者對于產品及品質的要求不斷提高，這勢必會加劇下半年商業地產的競爭。

    對于中小企業而言，未來的生存環境或更加艱難。

    轉型創新

    值得關注的是，如今，越來越多的商業地產企業開始關注項目的運營和產品價值的提升，以應對互聯網浪潮下消費模式的變化。品牌對那些能經受住“疫后恢復戰”挑戰的購物中心更有信心。

    中城商業研究院發布的報告顯示，84%的受訪者至少嘗試了一種新的在線服務方式，品牌商意識到積極探索數字化轉型、加速線上線下一體化進程，能夠幫助其制定策略進行導流，完成私域流量的構建以實現流量轉化。

    “轉型創新是商業地產應對疫情的突破口。”嚴躍進告訴中國商報記者，一方面，商業地產企業可借助消費券等方式緩解經營困局；另一方面，互聯網、物聯網化的技術模式創新是商業地產企業發展的長遠之計。

    “大型商業綜合體現在已越來越強調社交功能，即作為一個城市的‘會客廳’而存在。”盧文曦對記者表示，其可以融入更多內容，尤其是要增強體驗感、融入感，通過新奇的感官體驗，引發消費者的好奇心，在娛樂的同時達到刺激消費的作用。

    新消費時代下，一場關于場景的革命正在發生。“購物中心+共享直播間”“新物種+機場”“商業+教育”“商業+辦公”等模式逐漸打破了人們對消費場景的刻板印象。例如江蘇無錫薈聚中心與無錫宜家家居打造社區共享直播間，通過體驗式直播、生活化直播及場景化直播等多種直播形態，與消費者建立起更好的互動關系。

    此外，戴德梁行中國區商業地產部董事總經理甄士奇認為，疫情后續產生的長尾效應是整個社會，包括消費者對公共環境衛生和服務業從業人員衛生管理上的擔憂。

    對于商業運營者來說，商場里的硬件設備，如中央空調、新風系統、洗手間殺菌消毒措施，都需要有一些準備及升級調整。