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    （原標題：房地產未來怎么走 這位大佬做出了兩個判斷 記者：史一方）

　　“三道紅線，將徹底改變房地產行業。土地紅利時代和金融紅利時代都過去了，靠大肆舉債擴大規模的老路再也走不下去。”藍綠雙城掌門人曹舟南如是說。

　　對房地產行業的未來，曹舟南有兩個判斷，一是行業集中度將越來越高，二是共建模式的興起。曹舟南帶領藍綠雙城率先進入第二條賽道，成為共建模式的首倡者。

　　三道紅線
　　將徹底改變房地產行業

　　“三道紅線”，即市場上廣為流傳的房企融資新規，分別是“房企剔除預收款后的資產負債率不得大于70%”、“凈負債率不得大于100%”、“現金短債比不小于1”。根據“踩線”條數，房企被分為“紅橙黃綠”四檔，“紅檔”房企為“三道紅線”均踩，“綠檔”房企沒有踩中任何一條“紅線”，四檔房企的年度有息負債增速上限被依次設定為0、5%、10%和15%，“紅檔”房企將不能新增有息負債。

　　雖然尚未看到正式文件，但從最近一眾房地產大佬的表態來看，“三道紅線”的實施板上釘釘。

　　萬科董事局主席郁亮就說：“三道紅線表明房地產行業不能再占用過多的金融資源。房地產行業已經從土地紅利、金融紅利邁向了管理紅利。房地產行業將逐步回歸為普通行業，真正靠競爭力獲取競爭的優勢。”

　　曹舟南有相似的看法。他總結過去三十年的房地產行業發展，前20年是土地紅利時代，房子供不應求，有土地就能賺錢，因而除了少部分房企，品質和服務大多比較粗糙；過去10年是金融紅利時代，房企不斷擴大規模，規模越大占用的金融資源越多，高周轉成為顯著特點，但同樣限制了品質的提升。

　　曹舟南還認為，過去的發展模式，為了將金融杠桿用到極致，房企還大量占用了供應商的資金，供應商不僅要墊資，承擔資金成本，還面臨拖欠風險，很多供應商賺不到錢，提升品質就成為一句空話。

　　中國經濟正轉向高質量發展，房地產同樣面臨規模向品質的轉型，才能更好地滿足人民群眾對美好生活的向往。浙江的未來社區就是高質量發展的代表。

　　而曹舟南提出共建模式，試圖為房地產的高質量發展、精細化發展探索一條新的路徑。“等三道紅線正式實施，中小房企的規模很難再大幅增長，要想繼續發展，要么掛靠在頭部房企下面，要么根據自己的專業能力，投身于共建之中。”

　　共建
　　實現高質量的發展

　　在藍綠雙城的理念中，共建，其本質是運用平臺化思維和互聯模式，重新構建房地產價值鏈，推動從商業模式到分配模式的系統變革，打造價值共同體、專業共同體、命運共同體。其形式有資本共建、產業共建、供方共建、同行共建、客戶共建等。

　　譬如資本共建。過去，很多房企采用明股實債的方式融資，無形中推高了金融風險。而資本共建，則是讓資本真正成為項目股東方，依靠項目創造價值來獲取利潤。一些金融機構認可這種模式，甚至直接成為了藍綠雙城的股東。

　　譬如供方共建。供應商的尾款一般要在項目結束后才能拿到，墊資時間長，資金成本吞噬了利潤，房企賺錢而供應商不賺錢，這是行業的痛點。而共建模式可以將這部分資金作為項目股權，產生收益，讓供應商分享更多的利潤。供應商能賺到錢，品質自然更容易得到保證。

　　在共建模式中，藍綠雙城扮演的角色是挖掘有價值的開發機會，引入共建方，發揮各自的專長，實現項目的價值。“共建者共享利潤，客戶獲得高品質的產品和服務，城市實現高質量發展，形成多贏格局。”曹舟南說。

　　相比由委托方承擔風險的代建模式，共建模式要求藍綠雙城自己必須是股東之一，榮辱與共。為了表明對共建的信心和決心，藍綠雙城還提出了“兜底”，即如果沒有完成利潤指標，藍綠雙城將以自己的操盤費用和跟投收益來進行利潤的補貼。

　　短短兩年
　　落地63個項目

　　“有一些房企老總過來和我商討未來怎么辦，我說，你的核心能力是什么？如果核心能力是投資，過去是靠投資眼光獲得發展，而非開發能力見長，那么就去做投資；如果核心能力是開發，那么可以參與共建，發揮開發的專長。”曹舟南認為，房地產行業投資和開發分離，讓專業的人做專業的事，將成為趨勢。

　　藍綠雙城對于共建的信心，建立在其強大的核心能力之上。

　　宋衛平是藍綠雙城的創始合伙人，藍綠雙城繼承了宋氏產品和服務的品質基因。創始合伙人曹舟南曾是綠城中國行政總裁；創始合伙人顧建明執掌過蘭園、鳳起潮鳴、杭州中心等高端作品以及TOD大盤楊柳郡；同為創始合伙人的余海濤曾任綠城華南區域和西南區域董事長、總經理。

　　除了品質，藍綠雙城還有更多的核心能力，如物理開發和數字開發“雙開發”能力；TOD開發運營能力；SOD（以服務為導向）的開發模式；營銷服務、物業服務、配套服務的“三合一”服務體系；此外，藍綠雙城還擁有國家一級開發資質、甲級設計資質和裝配式建筑產業基地。

　　藍綠雙城的共建模式、開發理念和團隊能力，受到了不少合作方的認可。曹舟南告訴記者，創辦短短兩年時間，藍綠雙城已在全國落地了63個項目，進入了40多個城市，土地儲備超1000萬㎡，可售貨值超1000億元。其中，已經有30多個項目在建。“明年藍綠雙城的共建項目預計會達到100個。”

　　在杭州，藍綠雙城的TOD項目春和云境今年9月首開，在紅盤分流之下，447套房源有3001戶報名，中簽率僅14.9%。

　　曹舟南再三強調，藍綠雙城首倡共建模式，發現了這片藍海。但共建模式并非專屬于藍綠雙城。他相信，未來會有更多的企業進入共建的賽道，也會誕生更多的共建平臺。

　　當然，由于起步早，藍綠雙城在共建賽道上占了先機。而藍綠雙城的事業合伙人模式，也吸引著更多志同道合的人才加入到合伙人隊伍中。

　　“共建是個偉大的事業，但價值觀必須一致，才能成就事業。”曹舟南說。