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　　近段時間，杭州一條“二手房買賣”的新聞成了不少寧波人茶余飯后的談資。

　　事情原委是這樣的：

　　今年7月底，杭州孫女士通過卓家房產(chǎn)中介，從一委托人手中，買下濱江錦繡江南小區(qū)一處114平方米房產(chǎn)，打算作為女兒婚房。等她全額支付了216萬（198萬元房款＋18萬元稅費）拿到房產(chǎn)證的第二天，卻發(fā)現(xiàn)一個令人崩潰的事實：房子里還有一位租客劉先生，他跟原房東簽了20年房屋租賃合同。

　　房屋雖然是自己的了，卻要等到20年后才能入住，這個事實讓孫女士很絕望。孫女士開始走上艱辛的維權(quán)路。目前，屬地法院已承接此案。

　　因為案件很有典型意義，最高人民檢察院《法治中國》攝制組近日已到杭州采訪孫女士買房一事。

　　最終結(jié)果會怎樣？人們都很關(guān)心。

　　一位寧波市民坦言：如果這種方式被人效仿，而又沒有很好的辦法去遏制，那么后果太可怕，以后估計都沒人敢買二手房了。

　　隨著前些年房價的熱漲和近兩年房產(chǎn)市場“只漲不跌”“神話”的破滅，加上民間借貸糾紛，二手房交易中也是“亂象”頻出，讓人防不勝防。

　　如何規(guī)避？如何最大限度地保障自己的權(quán)利？近日，幫辦記者專程進行了采訪。

　　NO.1 二手房性質(zhì)

　　“房產(chǎn)權(quán)利有限制。”張英律師舉了較常見的現(xiàn)象，被抵押、涉訟、被列入拆遷范圍、土地使用權(quán)性質(zhì)為集體或劃撥、屬于安居用房的，是不能上市交易的。

　　杭州有位女士，給女兒買婚房，買了套債務(wù)房。原來簽好合同、付出100萬后，這位女士去房管部門辦理三證過戶時才得知：原房東欠債，房子被法院保全，無法交易。眼下，三證辦不出，退錢也無望。

　　“所以，一定要確認產(chǎn)權(quán)的可靠性。”楊柳艷庭長說，要驗看產(chǎn)權(quán)證的正本，并且到房管部門查詢此產(chǎn)權(quán)證登記信息的真實性，確認有沒有被抵押、查封等等。

　　那么，合同簽完辦過戶才發(fā)現(xiàn)房子被法院查封，這個情況在實際操作中多不多？寧波一家知名中介公司的資深經(jīng)紀(jì)人告訴記者，一般來說，如果房子被法院資產(chǎn)保全了，是不能進行網(wǎng)簽合同備案的，“看這個情況，應(yīng)該是簽合同時還沒有被法院保全，直到辦三證時才被法院保全，里面有個時間差。”

　　楊庭長也認可這一情況出現(xiàn)的可能性。所以，購買二手房，最好側(cè)面了解一下購房者的身份，同時，在辦理手續(xù)時，不要拖著不辦，只有當(dāng)房產(chǎn)證上寫上自己的名字，才能安心。

　　張律師說，在審查產(chǎn)權(quán)證時，還應(yīng)注意3個方面：

　　以優(yōu)惠價、標(biāo)準(zhǔn)價購買的公房出售時，要按成本價補足費用。許多職工購買原產(chǎn)權(quán)單位的住房時，都是以優(yōu)惠價或標(biāo)準(zhǔn)價購買的。所以，購房者要確認該房屋是否已按成本價補足費用。

　　軍產(chǎn)、院（醫(yī)院）產(chǎn)、校（學(xué)校）產(chǎn)的公房必須經(jīng)原產(chǎn)權(quán)單位蓋章后才能出讓，大多數(shù)單位都不允許其職工向外人出售房屋。

　　遠郊區(qū)縣的鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房屋不能上市交易。鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房屋需經(jīng)國家批準(zhǔn)，征地開發(fā)，待土地性質(zhì)由集體變?yōu)閲�有時，才能在二級市場上進行房產(chǎn)交易。如果是縣城住房，土地使用證上顯示是城鎮(zhèn)開發(fā)的，則可以上市交易。

　　NO.2 賣方資質(zhì)

　　“這里面，買房者可能會遭遇兩個漏洞：賣方并非產(chǎn)權(quán)證上的所有人，也沒有所有人的授權(quán)；賣方雖是所有人之一但未取得共有人同意。”楊庭長說，這樣的案例，前些年都遇到過。

　　如何規(guī)避？楊庭長說，首先，要搞清楚房屋的產(chǎn)權(quán)人究竟有幾個。如果產(chǎn)權(quán)人有多人，而合同僅一人簽字，一旦發(fā)生糾紛，法院原則上會認定合同無效。

　　“如果是夫妻雙方，一方瞞著另一方賣房，另一方上法院起訴，說根本不知道房子被賣。如果第三人善意購買房屋并已辦理登記手續(xù)，法院一般會認定合同有效。不知情一方受損權(quán)益，根據(jù)婚姻法司法解釋三，由另一方賠償。”楊庭長說，即便如此，如果這對夫妻只有一套房，另一方堅持不搬，其間的調(diào)解，買房者也會焦頭爛額。

　　其次，要確定除產(chǎn)權(quán)人外是否還有共住人。由于歷史原因，比如有些房改房，除產(chǎn)權(quán)人外還有共住人。共住人雖然沒有產(chǎn)權(quán)，但法律規(guī)定，他們有居住權(quán)。如果未征得他們同意，屆時他們不愿搬離的話，也會造成很大的麻煩。

　　“遇到這種情況，最好能和賣主約定遷出條款，這樣買房者可以主動些。”

　　目前，二手房買賣過程中，賣方委托他人出售房屋的現(xiàn)象很普遍。