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　　“不管產權人一人以上，還是委托他人賣房，一定要有委托書，而且委托書最好是經過公證的。”張英律師提醒，有條件的話，辦理委托書公證時，買房者最好親自參與。

　　張律師曾遇到過一起案子。作為賣房人，丈夫未經妻子同意，找到一名女子冒充其妻子，到公證處辦理了委托書公證，將房子賣于第三人。后因雙方買賣價格低于市場正常交易價格，這份房屋買賣合同被其妻子向法院起訴，主張合同無效。

　　“如果無法親自參與，也應仔細查驗公證書的真偽。查詢公證書真偽的方法可直接撥打公證處的電話，告知查詢真偽的需求，并告知公證書的編號，公證處會按照提供的公證書編號陳述公證書內容。”

　　NO.3 二手房軟硬件

　　有過二手房買賣經歷的市民，可能都有個體會：當時什么都注意到了，就沒過多關注住宅本身的質量瑕疵。直到搬進居住了，才發現這個地方不滿意，那個地方不舒服。

　　據了解，質量瑕疵主要有：漏水、墻面開裂、下水道堵塞、水壓電壓不足等，以及相鄰關系上的瑕疵，比如鄰里之間存有公用面積糾紛、原居住人存有過度復雜的社會關系等。

　　張英律師建議，購房者一定要對房屋質量仔細驗看，如有必要，可以請專業人士陪同看房。

　　“除了實地考察外，最好向左鄰右舍、物業公司詢問房屋是否做過大修，是否存在其他質量問題。”張律師說，特別需要細心檢查屋內水、電、氣等設施是否完好，查看房屋的供電容量，以防冬夏空調開不了的尷尬，觀察屋內電線是否有老化，以及已發生的水、電、煤氣、物業管理、租金等各項費用是否結清。

　　“購房者對簡單的新裝修更要多一個心眼，因為有些新裝修是為了掩蓋房屋本身的質量缺陷，如墻壁上的裂縫、天花板的滲水痕跡等。”

　　NO.4 戶口和租賃

　　房子是自己的，憑什么讓一個不相干的陌生人掛著戶口，卻奈他不何？現實生活中，類似情況并不鮮見。一些有著類似遭遇的網友經常會發帖求助：前任房東不肯把戶口遷走怎么辦？

　　如果所購買的住房中，賣方的戶口無法遷移，買方也同樣無法遷入。很多購房者是出賣原先的自住房后改善條件的，如此一來，自己出售住房后，戶口也同樣無法遷移，于是形成了一個戶口遷移問題的惡性循環。

　　“我國的戶籍管理屬于公安機關專屬管轄的行政事務，一旦出現上述情況，根本無法通過法院訴訟的方式來解決問題。”楊柳艷庭長說，根據司法解釋，買方起訴至法院要求賣方遷移戶口的屬于行政管理事務，法院應當裁定不予受理或者駁回起訴。

　　為了盡量減少此類戶口糾紛，張英律師建議，一是向公安戶籍部門查詢買賣的二手房戶籍信息；二是最好在合同中約定以戶籍遷移為條件的違約責任，要求未按照約定遷移戶口的售房人承擔賠償責任，直至解除合同。

　　除了戶口問題，租賃也是擺在買房者面前的一道難題，杭州今年已發生了兩起。

　　法律上有一個“買賣不破租賃”的規定，這個規定是說房子即使賣了，只要租賃期限還沒有到，租客都可以住到租賃期限界滿。

　　根據《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》，只有兩種情況例外：房屋在出租前已設立抵押權，因抵押權人實現抵押權發生所有權變動的；房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

　　那么，該風險如何防范？楊庭長和張律師認為，一是在購買前，注意調查清楚房屋是否有租賃關系。如果購買時，賣家還有租賃關系，需特別注意，要在合同上明確交房時間，以及賣方的保證。二是在二手房買賣中，房屋已經租賃的信息往往是比較隱蔽的，建議買房者在合同中明確約定賣方的違約責任，以此對賣方進行制約。

　　“違約金不妨設得高一些。購房者與房東對房屋狀況所掌握的信息存在不對稱，對相關條款設置更高的違約金，房東的壓力會更大，會促使其更積極迅速地履行義務。比如說，設立條款：房屋交付時必須無租賃關系，如有租賃關系，房東需雙倍返還房款。”

　　此外，付款方式上也有講究。買賣二手房，購房者的義務只有一項：付錢。而房東的義務卻有很多：交付房屋、遷出戶口、辦理產權證……這些都是很重要的節點，只要有一個環節發生問題，對于購房者來說，都是相當大的麻煩。

　　所以在購買二手房時，最好根據交易關鍵節點分期付款，分期付款時，約定付款的時間和房東履行義務的每一個重大節點最好都套牢。