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　　一套賣(mài)出但未過(guò)戶的安置房，在４年間價(jià)格漲了２倍多，原房主包某覺(jué)得虧大了，千方百計(jì)想毀約，甚至在買(mǎi)家黃某與她打官司期間將房子二次出售。鎮(zhèn)海法院一審判決包某返還黃某房款２６萬(wàn)元，并賠償黃某損失６６萬(wàn)元。包某不服進(jìn)行了上訴。近日，市中級(jí)人民法院駁回其上訴維持原判。

　　案情

　　房?jī)r(jià)上漲欲毀約先告狀

　　２００６年，包某家的房屋被拆遷，在莊市鑫隆花園獲兩套安置房。包某將其中一套面積為１０２平方米的房子賣(mài)給了黃某，當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)為每平方米３６８０元，總價(jià)３７．５萬(wàn)元，黃某支付了５萬(wàn)元定金和２１萬(wàn)元房款，并拿到了包某交付的房屋鑰匙。

　　由于包某的房子系拆遷安置房，還未辦理出房屋所有權(quán)證等相關(guān)權(quán)證，雙方約定待辦完過(guò)戶手續(xù)后，結(jié)清剩余房款。黃某拿到房屋鑰匙后，將房屋對(duì)外出租。

　　２００９年５月，包某從拆遷辦拿到了房屋權(quán)證，由于該套房子是“頂加閣”結(jié)構(gòu)，房產(chǎn)證上將閣樓面積也進(jìn)行了認(rèn)定，房屋的最終面積為１６６平方米。此時(shí)房?jī)r(jià)已經(jīng)上漲了２倍多，包某想來(lái)想去覺(jué)得太吃虧了。

　　２００９年１０月，包某向鎮(zhèn)海法院起訴，以房屋的實(shí)際面積與協(xié)議約定的面積不一致，構(gòu)成重大誤解為由要求撤銷(xiāo)她與黃某簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議。黃某隨即提出反訴，要求包某履行房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，辦理房屋過(guò)戶手續(xù)。

　　后包某向法院撤回起訴。法院對(duì)黃某的反訴繼續(xù)審理，并于２０１０年４月作出判決，判決包某在判決生效之日起１０日內(nèi)辦理房屋過(guò)戶手續(xù)。

　　做小動(dòng)作妨害訴訟被拘留

　　判決生效后，黃某申請(qǐng)法院強(qiáng)制執(zhí)行，卻意外地發(fā)現(xiàn)房屋已經(jīng)登記在了張某名下。原來(lái)，包某不甘心房屋賤賣(mài)，在訴訟過(guò)程中偷偷委托將該套房子在房產(chǎn)中介掛牌待售。２０１０年２月，包某以１０３．５萬(wàn)元的價(jià)格將房屋又賣(mài)給了張某，并迅速結(jié)清錢(qián)款辦理了過(guò)戶手續(xù)。

　　鑒于包某的行為嚴(yán)重妨害民事訴訟，情節(jié)嚴(yán)重，鎮(zhèn)海法院決定對(duì)包某司法拘留１５天，并罰款１萬(wàn)元。同時(shí)鎮(zhèn)海法院?jiǎn)��?dòng)審判監(jiān)督程序，撤銷(xiāo)原判，對(duì)案件進(jìn)行再審。再審中，黃某考慮到房屋已經(jīng)過(guò)戶到張某名下，其要求辦理房屋過(guò)戶的訴求客觀上無(wú)法實(shí)現(xiàn)，無(wú)奈只好向法院申請(qǐng)撤訴。

　　費(fèi)盡心機(jī)最終還是輸了官司

　　正當(dāng)包某為自己的小聰明得意時(shí)，黃某一紙?jiān)V狀又將包某告到鎮(zhèn)海法院，要求解除房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，并要求包某返還購(gòu)房款２６萬(wàn)元、賠償損失６６萬(wàn)余元、承擔(dān)全部的訴訟費(fèi)和財(cái)產(chǎn)保全費(fèi)用，并向法院申請(qǐng)財(cái)產(chǎn)保全。法院迅速行動(dòng)，凍結(jié)了包某的銀行賬戶。

　　損失６６萬(wàn)元是包某將房屋賣(mài)給他人的價(jià)款與包某和黃某協(xié)議約定房屋價(jià)格的差價(jià)，也即協(xié)議如果按照約定履行了，黃某可得的利益為６６萬(wàn)元。

　　法院經(jīng)審理認(rèn)為，當(dāng)事人一方延遲履行債務(wù)或有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，另一方當(dāng)事人可以解除合同。一方當(dāng)不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對(duì)方造成損失的，損失賠償額應(yīng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益。法院最終判決購(gòu)房合同解除，由包某向黃某返還購(gòu)房款２６萬(wàn)元，賠償損失６６萬(wàn)元，而且案件受理費(fèi)和財(cái)產(chǎn)保全費(fèi)也由包某承擔(dān)。判決后，包某不服并進(jìn)行上訴，市中級(jí)人民法院于日前駁回上訴維持原判。

　　說(shuō)法

　　律師：嚴(yán)謹(jǐn)合法的協(xié)議成買(mǎi)家制勝關(guān)鍵

　　黃某的代理人寧波市興港法律服務(wù)所律師蔡麗麗說(shuō)，在莊市鑫隆花園，這種拆遷安置房買(mǎi)賣(mài)糾紛不少，多是賣(mài)家覺(jué)得房子賣(mài)便宜了，僅她知道的案例就有兩位數(shù)，但多數(shù)案例的雙方當(dāng)事人都在開(kāi)庭前就接受調(diào)解了。

　　“盡管法律上沒(méi)有這個(gè)要求，但多數(shù)買(mǎi)家都會(huì)補(bǔ)償給賣(mài)家一點(diǎn)錢(qián)，雙方就和解了。而這起案例中，賣(mài)家不愿意接受調(diào)解，最終雙方走上了法庭。”

　　蔡律師說(shuō)，“這次我的當(dāng)事人能夠勝訴的關(guān)鍵在于有房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議的支撐，在那份手寫(xiě)的協(xié)議中有這么一個(gè)約定：房屋的最終售價(jià)面積以房產(chǎn)證、土地證上的面積為準(zhǔn)，主要是考慮到了房產(chǎn)公司造房子時(shí)有個(gè)合理的面積差別范圍。”

　　法官：合同中明確違約責(zé)任可降低風(fēng)險(xiǎn)

　　在房?jī)r(jià)連續(xù)上漲的情況下，由于利益的驅(qū)動(dòng)，一些賣(mài)房的房主在簽約后臨時(shí)漲價(jià)、臨時(shí)毀約，引起了大量的糾紛。２０１０年，僅鎮(zhèn)海法院審結(jié)的房產(chǎn)類案件就有５０起，其中安置房買(mǎi)賣(mài)糾紛案件占１７起。

　　法官提醒廣大購(gòu)房者，為了降低購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)做到以下幾點(diǎn)：一是在交易時(shí)應(yīng)當(dāng)選擇正規(guī)中介機(jī)構(gòu)，簽訂書(shū)面規(guī)范的購(gòu)房合同，使購(gòu)房行為有據(jù)可查；二是提前考慮房?jī)r(jià)上漲等因素可能帶來(lái)的隱患，在書(shū)面合同中盡量對(duì)違約金、定金等事項(xiàng)做出明確規(guī)定，提高違約者的違約成本；三是能夠辦理過(guò)戶手續(xù)時(shí)，盡快辦理，避免對(duì)方反悔。