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　　繼今年1月末上海房產(chǎn)稅征管細(xì)則出臺之后，各界都在等待各項(xiàng)征收細(xì)則的明確。2月22日，上海房產(chǎn)稅稅率標(biāo)準(zhǔn)正式公布。

　　根據(jù)上海房產(chǎn)稅試點(diǎn)暫行辦法，房產(chǎn)稅適用稅率暫定為0.6%。應(yīng)稅住房每平方米市場交易價格低于上年度新建商品住房平均銷售價格2倍（含2倍）的，稅率暫減為0.4%。據(jù)上海市統(tǒng)計(jì)局最新發(fā)布的數(shù)據(jù)，2010年新建商品住宅全市平均銷售價格為14213元/平方米。因此，按照上海房產(chǎn)稅試點(diǎn)方案，應(yīng)稅房屋單價只要超過這一平均銷售價格2倍（含2倍），即28426元/平方米，就要征收0.6%的稅率，而單價不高于28426元/平方米的，稅率可減為0.4%。

　　房產(chǎn)稅稅率界定標(biāo)準(zhǔn)甫一公布，樓市各方即開始算計(jì)如何避稅。與此同時，此次上海市全市商品住宅平均價格的計(jì)算中包含了經(jīng)濟(jì)適用住房、動遷安置住房等保障性住房，此種計(jì)算方法的合理性受到業(yè)界專家的質(zhì)疑。

　　謀避高稅率

　　根據(jù)此次房產(chǎn)稅率界定標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)稅房屋單價在28426元/平方米界定線前后的稅率之差為0.2%。舉例來說，若購房者新購入一套100平方米、單價為30000元/平方米的商品住宅，納稅人年應(yīng)納房產(chǎn)稅稅額為12600元。若購房者新購入一套100平方米、單價為28426元/平方米的商品住宅,納稅人年應(yīng)納房產(chǎn)稅稅額為7959元。同樣面積的房屋，單價僅相差1574元/平方米，納稅人年應(yīng)納房產(chǎn)稅差額就高達(dá)4641元。

　　在購房過程中，多一道稅無疑是增加了額外的購房成本，因此每個購房者都想盡一切辦法避開房產(chǎn)稅的高稅率。

　　上海財經(jīng)大學(xué)不動產(chǎn)研究所副所長姚玲珍表示，如果一個三口之家，買了兩套房子，一套是自己的，一套是給小孩結(jié)婚用的，房產(chǎn)稅的征收對這個家庭的影響就應(yīng)該是很大的。如果新購住房盡量選擇地段偏點(diǎn)、房子舊點(diǎn)的，單價在28426元/平方米界定線以內(nèi)的，這樣每年可以少繳近5000塊錢的房產(chǎn)稅。

　　當(dāng)前，上海多個房屋中介也開始為顧客支招避稅。一位資深中介透露，從現(xiàn)行的政策看，部分正巧“卡”在單價28000元/平方米左右的房屋在交易時，可以考慮適當(dāng)“做低”房價。他表示：“所謂‘做低’就是盡量把房價控制在允許范圍內(nèi)的評估低值，這是可以的，并不是簡單地毫無依據(jù)地做低房價。舉個例子，房價在28500元/平方米和房價在28420元/平方米并沒有實(shí)際區(qū)別，不過前者就得以0.6%征收房產(chǎn)稅，而后者僅是以0.4%征收房產(chǎn)稅，一前一后均價相差80元，在稅率上卻差額巨大�！�

　　同時，對于房東可能存在的影響，該中介解釋，評估房價取其低值可以在一定程度上減少房東的營業(yè)稅和個人所得稅，這種模式實(shí)則是一種雙贏。但是，評估行業(yè)受到嚴(yán)格控制，如果交易房屋附近的均價30000元/平方米以上，是肯定無法把評估價“壓縮”至28000元/平方米以下的。

　　不僅是購房者，開發(fā)商也對房產(chǎn)稅稅率界定標(biāo)準(zhǔn)的公布倍感頭疼。據(jù)某網(wǎng)站樓盤中心的初步統(tǒng)計(jì)，截至2月23日，上海預(yù)計(jì)3月新開樓盤達(dá)55個，鑒于個別樓盤還尚未對外公布價格，預(yù)計(jì)將有20%至30%的房源價格高于28426元/平方米這條稅率“分割線”。這意味著，將有二至三成的新建商品住宅房產(chǎn)稅應(yīng)稅稅率在0.6%。

　　為此，一些房企在新房定價上沒了方向。單價定得太高，若高于28426元/平方米，極有可能招致房產(chǎn)稅的征收，引發(fā)買房人的反感；單價定得過低，或許會被購房者視作是拋盤、傾銷，做壞市場口碑。

　　分界線引爭議

　　正在樓市各方為避稅忙碌時，業(yè)界專家則針對此次上海市全市商品住宅平均價格計(jì)算的合理性提出了質(zhì)疑。

　　據(jù)了解，根據(jù)上海市統(tǒng)計(jì)局最新公布的數(shù)據(jù)，28426元/平方米的標(biāo)準(zhǔn)線是按照去年全市新建商品住宅平均售價14213元/平方米的兩倍計(jì)算而來的，但值得注意的是，在這一價格的計(jì)算中包含了經(jīng)濟(jì)適用住房、動遷安置住房等保障性住房。而在剔除保障性住房后，去年市場化新建商品住宅平均銷售價格為20995元/平方米。

　　記者在詢問上海市房地產(chǎn)交易中心后得知，動遷安置房和經(jīng)濟(jì)適用房并不在征稅范圍內(nèi)，即便是面積超過，也不會征收房產(chǎn)稅。業(yè)內(nèi)人士指出，目前，上海市市區(qū)中環(huán)內(nèi)新盤的銷售單價普遍都在30000元/平方米以上。如果按照當(dāng)前公布的房產(chǎn)稅稅率計(jì)算，市民如果想購買中環(huán)內(nèi)的新房，只要面積超標(biāo)，稅率幾乎全部都要按照0.6%來計(jì)算。

　　為此，多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為當(dāng)前公布的房產(chǎn)稅率界定標(biāo)準(zhǔn)價格計(jì)算的公平性有待商榷。

　　上海某房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭表示，如果市場化新建商品住宅均價20995元/平方米的2倍為房產(chǎn)稅稅率的分界線應(yīng)更為合理些。

　　而某分析師薛建雄則認(rèn)為，當(dāng)前公布的分界線體現(xiàn)了從嚴(yán)調(diào)控市場的原則，說明從長遠(yuǎn)來看，動遷配套房也是要納入房產(chǎn)稅征稅范圍的，所以要把動遷配套房的均價算進(jìn)去�！皠舆w配套房3年之后就可以轉(zhuǎn)手交易，就變成商品房了。這可能是房產(chǎn)稅沒有剔除動遷配套房的原因�！毖�建雄表示。

　　但也有業(yè)內(nèi)人士指出，如果承諾了保障房不征收房產(chǎn)稅的話，那么28426元/平方米的房產(chǎn)稅率界定標(biāo)準(zhǔn)，就說明保障房的豁免是有爭議的，目前可能只是暫時豁免，未來或?qū)⒓{入征稅范圍。