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    5月1日起，新版《杭州市物業管理條例》正式實施，這是12年來《條例》的首次修訂。新《條例》有哪些亮點？昨天，我們請杭州市物業管理協會會長宋建慧作了解讀。

    業主能否自行管理小區？這在舊《條例》里沒有答案。在杭州，恩濟花苑算是小區自管的嘗試者，458戶業主的舊小區，物業費0.5元，去年小區大修大補，還盈利11萬元。

    新《條例》首次明確業主可以自管小區，但有個前提，要超過半數的業主同意。

    去年，都市楓林小區因電梯三方通話系統失靈，55部電梯被強制喊停，害得1600多戶業主吭哧吭哧爬了25天的樓梯，如果事情發生在新《條例》實施后，可能就不會拖那么久了。新《條例》中明確，當小區發生大問題時，由區、縣（市）人民政府建立物業管理聯席會議制度，聯合相關職能部門來協調解決。

    在物業費的收取上，新《條例》取消了關于未居住物業按70%收取物業費的規定。也就是說，未入住的業主，不是繳70%的物業費，也不是繳100%，具體繳多少，要通過業主和物業的服務合同去約定。

    對市中心老小區來說，業主的車都停不下，每天還要面臨外來車輛來搶車位，簡直太殘酷了，物價部門規定小區臨時停車費4元/天，包月不超過100元。新《條例》明確，業主大會可自行定小區停車費，想限制外來車輛，可提高對外來車輛的收費標準。

    業主把房子出租，或者賣掉了，物業費由誰來繳？物業公司往往因為不能及時掌握信息，在收物業費時，容易和新老業主或租客產生糾紛。新《條例》規定，業主在買賣或出租房子時，關于繳物業費的問題，最好做個書面約定，并及時告知物業和業委會。

    物業因收不上物業費，無法維持正常經營，撤離小區，小區又沒有及時選聘新物業，導致小區混亂，陷入“真空”管理期。此時，社區要在街道的委托下，接管小區，維持保潔、保安等正常運行，產生的費用由業主承擔，不過，政府對小區的應急管理是有期限的，不超過半年。

    新《條例》中禁止違法拆改、變動房屋承重結構、違法搭建、擅自改變房屋用途、改變房屋外立面等11種行為。新《條例》對群租沒有明確界定，而是通過條文來限制，一方面通過規范物業裝修行為，另一方面，業主可以在業主管理規約或業主大會議事規則中規定，房屋怎么出租、人均面積多少平方米等。

    新《條例》明確在物業保修期內設立物業保修金，由建設單位按物業建筑安裝總造價百分之二的比例交存。保修期滿后，則設立物業專項維修資金，首期由建設單位向業主收取，統一交存到維修資金管理機構。

    小區電梯、消防設施等涉及到公共安全，維修需要動用物業專項維修資金，而召開業主大會走程序更換設備，時間有點慢，一旦出問題后果不堪設想。新《條例》規定，電梯、消防設施出現故障，不需要經過三分之二業主的同意，可以直接走綠色通道，授權給業委會，只要業委會同意，就可以馬上申請動用專項維修資金。

    新《條例》創新了業主大會制度，一是明確了業主參加業主大會會議的確認方式，以到會并在會議簽到表上或業主在表決票上確認；二是如果業主沒空參加業主大會，可以用書面委托的形式讓鄰居代為參加或投票。