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    “樓下有一家便利店在裝修了，又是一家‘全家’。”最近，在錢江國際時代廣場上班的王小姐說。在她來到錢江新城工作的這大半年時間，因為租金高、人氣低，寫字樓附近的餐飲店換了一茬又一茬，唯獨發(fā)現(xiàn)便利店越開越多，甚至同一個品牌的便利店做起了“鄰居”。

    在這寸金寸土之地，前期投資成本并不低的品牌便利店如雨后春筍般冒出來，打的又是哪一出算盤？

    1公里范圍有10多家便利店 同一品牌就有4個分店

    王小姐所在的錢江國際時代廣場，位于城星路與富春路交叉口，屬于地鐵城星路站上蓋物業(yè)。在透明售房網(wǎng)上，錢江國際時代廣場只剩5套可售，成交均價為30480元／平方米，已有四五百家公司進駐，在王小姐眼里，這里是錢江新城進駐率最高、最成熟的寫字樓之一。

    “我是今年初來到這里上班的，雖然我們樓進駐率算高，但周邊的商業(yè)做得并不怎么樣，樓下的某些餐飲店已經(jīng)換過好幾次門面了，聽不少商家說這里的租金比較貴。”但令王小姐覺得詫異的是，附近的便利店越來越多了。

    記者在該寫字樓1公里范圍數(shù)了一圈，囊括了十足、快客、喜士多、全家、羅森、可的等大小品牌在內(nèi)，大概有10多家便利店。在鄰近范圍內(nèi)，算上正在裝修的新店，光是全家這個品牌就開了4家，分別位于砂之船、迪凱銀座、東杭大廈和錢江國際時代廣場2號樓。

    前期調(diào)研選址指標多
    輻射范圍內(nèi)3000人可養(yǎng)一家店

    錢江新城一向被認為是“貴族”新城，在這里投資商鋪，承受高昂的租金是商家要跨的第一道坎。錢江國際時代廣場租售中心工作人員稱，廣場街邊商鋪的日租金在10元／平方米左右，位置好的高達12元／平方米，內(nèi)廣場相對便宜，為6-8元／平方米。

    “錢江新城的幾家店租金都差不多，也在我們的承受范圍內(nèi)，我們能承受租金一年30萬以內(nèi)的店鋪，”全家杭州子公司開發(fā)經(jīng)理黃先生告訴記者。因為辦公族的消費領域和人數(shù)相對固定，消費能力也比較好，全家便利店都會選擇開在寫字樓或者住宅、寫字樓混合型區(qū)域，但在具體選址門店時，還有多個指標需要前期調(diào)研。

    如對于所服務寫字樓進駐率的判斷至關重要，“一般我們會在早上7點－9點的時候，去寫字樓采人頭數(shù)，因為這段時間大部分白領都來上班了。”黃經(jīng)理介紹，再根據(jù)進駐公司的數(shù)量和規(guī)模，初步判斷人數(shù)。還有一種估算方法是測算日客量，“就是數(shù)經(jīng)過我們門店的人流，錄到我們的系統(tǒng)里會自動生成來客日算，按照補貨率10%算，一天經(jīng)過這里1萬人次，就是1000人，我們的客單價大概在11塊，也就是說明一天大概能做到1萬左右。”

    “輻射范圍100米以內(nèi)3000人，就能養(yǎng)活一家店了。加上裝修和折舊，一年投資40萬，年收入做到20萬已經(jīng)不錯了，一般2年回本。”黃經(jīng)理分析說，“在東杭大廈附近，還有瑞晶國際、榮安大廈、中天國開大廈等多個寫字樓，這里人流集中，因為便利店的輻射范圍小，只要租金可以，就有投資價值，哪怕開兩家面對面門店，只要綜合盈利上去就沒問題。”

    業(yè)主為養(yǎng)鋪降低租金招商
    整體空置率有望下降

    “錢江新城至少可以布10家店，有些點還沒有出來，我們會等到開店指標達到了再開。”這個杭州寫字樓空置率的“重災區(qū)”，在黃經(jīng)理看來，卻是一片生機無限、值得投資的“寶地”。那么，如今這里的寫字樓現(xiàn)狀究竟怎么樣了？

    從今年1月1日截止到目前，根據(jù)快房網(wǎng)k指數(shù)研究室統(tǒng)計，錢江新城一共成交了13個項目，總套數(shù)為184套，成交均價為22097元／平方米。根據(jù)這個成交速度，消化現(xiàn)有庫存1526套，大概需要6年多。而商圈成熟的西湖區(qū)，寫字樓的成交均價為15466元／平方米，下城區(qū)為19337元／平方米。

    雖然售價與空置率高企，但是錢江新城的寫字樓租金卻比黃龍、慶春、武林等成熟商圈要有優(yōu)勢。根據(jù)戴德梁行的最新數(shù)據(jù)，目前武林商圈空置率為4%，為杭州最低，其次為黃龍商圈7%，而錢江新城的空置率在26.7%，跟2010年40%，2013年36.7%相比有明顯下降趨勢。不過租金水平最高的是黃龍商圈，每天平均報價為5.95元／平方米，武林商圈以5.8元／平方米位居第二，慶春商圈以4.3元／平方米位居第三，錢江新城為4.05元／平方米。

    錢江新城投資公司的工作人員稱，一方面由于供應量大，租金上漲乏力，另一方面小業(yè)主基于空置壓力，愿意將租金下調(diào)，某些寫字樓區(qū)域發(fā)展呈現(xiàn)良性。此前，城市之星高價底鋪開星巴克引起關注，曾有人為房東算了一筆賬，星巴克開業(yè)前幾年，房東能拿到手的分成收益大概約40萬/年，這算成日租金為6元/平方米，對于這個地段的沿街商鋪來說，并不高，雖然看上去是一筆沒有賺的買賣，但此舉卻受到業(yè)內(nèi)人士肯定。