房企逐鹿萬億級市場 資本熱潮下物業公司臨“運營大考”
- 杭州寫字樓網
- 2018/12/4 15:06:54
后地產時代，物業公司“逐鹿”資本市場風口。
11月26日，物業管理服務提供商濱江服務集團遞交港交所上市申請。而在不久前的11月初，新城悅控股有限公司（以下簡稱“新城悅”）成功登陸港交所。
據統計，近年來，包括佳兆業、華潤置地、旭輝、綠城等品牌房企已經分拆或正在籌劃物業上市。而在這背后，如何實現物業拓展增值，尋求企業發展的可持續盈利性也成為擺在眾多物業服務運營商面前的一道難題。
新城悅相關負責人日前在回復《中國經營報》記者采訪時表示，物業管理行業是管理存量的一個行業，為了不斷強化新城悅的市場拓展能力，在物業管理市場中能夠不斷成長，公司經過深入全面的研究，決定走向資本市場，同時通過募集資金為市場拓展打下較好的基礎。
對此，旭輝旗下上海永升物業管理有限公司（以下簡稱“永升物業”）相關負責人回應本報記者采訪表示，公司目前處于緘默期，不適合接受采訪。綠城服務集團有限公司（以下簡稱“綠城服務”）相關負責人表示會就相關采訪問題轉告有關部門，截至發稿未獲回復。
上市潮開啟
數據顯示，截至目前，已有9家物業公司在香港上市。另據不完全統計，截至目前，已經有63家物業公司掛牌新三板。
濱江服務集團此次發布的IPO招股書顯示，截至今年8月31日，集團在浙江省的15個城市及上海設立了35間附屬公司及分支機構，向約48000個物業單位提供物業管理服務。截至今年8月31日，集團在管總建筑面積為1080萬平方米，共有68個在管物業，包括51個住宅物業及17個非住宅物業。
近年來，隨著房地產市場進入存量房時代，物業管理蛋糕也在不斷增加。國海證券研究報告指出：在消費升級、存量物業面積持續增長的背景下，物業管理市場正處于快速增長的黃金發展期，預計到2030年行業潛在市場規模超過1.3萬億元，相比當前行業規模存在2倍以上成長空間。
以2014年彩生活在港上市為標志，申請上市的物業企業不斷增加。2017年以來掛牌上市的主流物業企業就包括港股的雅生活服務和A股物業第一股——南都物業。
2017年5月，由旭輝控股及其大股東林氏兄弟以合計68.75%持股量共同控股的永升物業正式掛牌新三板，但今年3月9日上市不足一年的永升物業就選擇終止掛牌，迅速從新三板退市，計劃赴港IPO。
11月6日，新城悅登陸港股主板。
數據顯示，截至目前，已有9家物業公司在香港上市。另據不完全統計,截至目前，已經有63家物業公司掛牌新三板。
“由于新三板融資功能較低，越來越多的公司開始追逐香港上市。在香港除了國內常見的IPO和借殼上市外，還有一種介紹上市的方式，較IPO批核速度更快，同時也可避免因公開認購股份而導致大量吸納市場資金的壓力。其中彩生活、綠城服務和中奧到家都選擇了IPO的融資方式。”中信建投證券研究部日前發布的研究報告分析指出。
“曲線”融資？
上海中原地產市場分析師盧文曦表示，物業分拆上市不排除獲得融資來緩解企業資金壓力的可能性。
“類似物業公司都在擴張規模，通過上市融資加速擴張，目前尚處于粗放型競爭階段。”中原地產首席分析師張大偉在接受本報記者采訪時表示。
濱江服務集團日前發布的IPO招股書顯示，2015年~2017年，公司流動負債分別為9139.8萬元、1.78億元、2.78億元。2018年截至8月31日，公司流動負債已達3.45億元。
除了濱江服務集團，數據顯示，2014年末~2016年末，新城悅流動負債占負債總額的比重分別為100%、100%和99.84%，公司流動負債占比較高，主要原因是報告期內隨著經營規模的擴大，公司經營性負債占比較大且持續增加。此外，2014年~2016年公司籌資活動產生的現金流量凈額分別為5750.42萬元、1.19億元、-7505.67萬元。
“公司籌資活動現金流入主要為股東增資收到的現金和向關聯方拆入的資金，公司籌資活動現金流出主要為報告期內股利支付和向關聯方拆入資金的還款。公司于2016年進行了股份制改制并于當年清償了所有非經營性的關聯方資金往來，從而導致了2016年度的籌資活動現金流出現負數。”新城悅相關負責人回應表示。
上述負責人同時表示，公司于2014年~2016年期間通過持續盈利及引入投資者增資的方式，已逐步降低了資產負債率。在未來期間，公司可以通過資本市場的成功運作獲取權益資本，從而進一步降低資產負債率。
永升物業的IPO招股書顯示，2015年~2017年，公司流動負債分別為2.4億元、3.19億元、4.45億元，截至2018年3月1日，上述流動負債已升至4.68億元。此外，2015年~2017年，公司資產負債率分別為65%、66.2%、65.2%。
上海中原地產市場分析師盧文曦表示，物業分拆上市不排除獲得融資來緩解企業資金壓力的可能性，“在開發公司里面，物業公司顯示不出它的作用，干脆把物業拆分干凈，需要投資的話，去其他方面去融資，也不排除去獲得‘殼’資源的可能。”
增值服務“窘境”
以物業管理費用收益為主，其他增值服務和相關的一些業務還有待挖掘，可持續性和規模性有待探討，這是好多物業公司所面臨的痛點。
“物業公司上市后的市值都不是很突出，這些上市的物業公司都是一些傳統的業務，沒有什么獨特的特點。”張大偉坦言。
事實上，扎堆上市背后，有觀點指出，物業行業在規模擴張方面存在“天花板”，單純的規模競爭無法從根本上改變物業資源集中型的發展模式。綠城服務集團行政總裁吳志華也曾指出，5億平方米規模就已經做到物業管理的極限。因此，擺脫單純依賴物業費，實現物業增值拓展，成為不少物業管理企業的新課題。
數據顯示，截至2018年6月30日，綠城服務的毛利率為18.8%，去年同期為18.6%，2016年同期為18.7%，對比相關企業中期報告數據，這一毛利率在同行業處于中低端水平。另據公司2018年半年度報告，報告期內公司凈利潤率為7.4%，去年同期為8.1%。此外，公司上半年物業服務占總收入的比重也由去年的69.4%下滑至68.8%。
除了綠城服務，2015年~2018年，永升物業毛利率從16.1%逐年提升至27%。這主要得益于物業管理服務毛利率的穩步提升，以及非業主增值服務、社區增值服務毛利率的整體穩定。不過，據相關企業年報數據，相較于其余的11家在A股或H股上市或籌備上市的物業公司，永升物業服務表現稱不上突出。在管總建筑面積在12家物業公司中位列第九，毛利率處于中等水平。
此外，據永升物業此前發布的IPO招股書，公司一般業務運營過程中不時涉及法律糾紛。截至2015年、2016年、2017年及2018年3月31日，公司或然負債撥備分別為人民幣3萬元、30萬元、50萬元及30萬元。另據相關工商信息顯示，永升物業共涉及裁判文書213份，開庭公告208條，法院公告8條，其中涉及多起合同糾紛。
中國指數研究院數據顯示，從收入結構來看，目前百強企業多種經營中仍以社區服務為主導，占比47.84%，包括社區空間運營、社區金融、房屋經紀、電商、家政和養老服務；其次是顧問咨詢，占比20.36%，工程服務和其他分別占比16.28%和15.52%。
同策研究院首席分析師張宏偉指出，以物業管理費用收益為主，其他增值服務和相關的一些業務還有待挖掘，可持續性和規模性有待探討，這是好多物業公司所面臨的痛點。
（原標題：房企逐鹿萬億級市場 資本熱潮下物業公司臨“運營大考” 實習記者：付魁記者：張玉石、英婧）
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