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　　5天前，萬科周刊對外公布了郁亮在萬科集團(tuán)2019年目標(biāo)與行動溝通會上發(fā)言。發(fā)言主題為《收斂聚焦，鞏固提升基本盤》。郁亮提到，轉(zhuǎn)型絕非易事。首先，要找到一個和房地產(chǎn)行業(yè)賺錢前景相當(dāng)?shù)男袠I(yè)，但經(jīng)驗是，沒有可能找到。

　　既然如此，房企還需轉(zhuǎn)型嗎？再擠擠房地產(chǎn)的水分似乎更容易。但慣常帶有危機(jī)感的萬科給出的答案是，不賺最后一枚銅板。

　　步入2019年，銷售數(shù)據(jù)下滑、打折以及裁員充斥著行業(yè)。但硬幣的另一面是，萬科、龍湖等房企，早已開始選擇適度調(diào)減對規(guī)模的執(zhí)著，從而換來變革的先機(jī)。而其他大房企包括碧桂園、融創(chuàng)中國等的轉(zhuǎn)型之路也早已開啟。

　　在龍湖官方發(fā)布的一篇《請回答2019：龍湖以智慧開啟未來，用創(chuàng)新回應(yīng)初心》中，龍湖對于自我定位也不再只是銷售規(guī)模。龍湖明確“空間即服務(wù)”戰(zhàn)略，并將圍繞“善待你一生”的理念，實(shí)現(xiàn)網(wǎng)格化布局，數(shù)字化轉(zhuǎn)型。

　　當(dāng)房企不再執(zhí)著于規(guī)模之爭，一場有關(guān)如何“活下去”且如何“活得好”以及“活得久”的競爭早已開啟。

　　規(guī)模取舍

　　開年銷售低迷是大多數(shù)房企面前的第一份考卷。

　　機(jī)構(gòu)發(fā)布的TOP100房企銷售榜單顯示，2月單月房企整體銷售規(guī)模（操盤金額）較1月環(huán)比下降22.9%，其中TOP51-TOP100房企降幅最大，環(huán)比下滑32.6%。按照可比口徑統(tǒng)計，2月百強(qiáng)銷售額同比下滑11%左右。1-2月累計銷售額，TOP20房企也有過半數(shù)均出現(xiàn)同比下滑情況。

　　當(dāng)然，短期銷售數(shù)據(jù)參考意義不大，對于全年，克而瑞認(rèn)為2019年是房地產(chǎn)市場銷售“小年”，一二線城市成交量在政策趨緩下基本保持穩(wěn)定，三四線城市依舊面臨較大調(diào)整壓力。長期來看，高杠桿經(jīng)營、高增長模式注定不可持續(xù)，房企將由高速增長轉(zhuǎn)向有質(zhì)量增長。

　　放眼長期，房地產(chǎn)也難以再現(xiàn)狂熱場面，逐漸回歸理性的市場下，行業(yè)又應(yīng)該如何看待銷售規(guī)模數(shù)字呢？

　　萬科無疑早已經(jīng)放棄規(guī)模之爭，從而爭取戰(zhàn)略上主動。“在過去3年，萬科正是因為收斂聚焦，才贏得今天的戰(zhàn)略主動。收斂聚焦是有代價的，這個代價是在過去3年里，我們不再是行業(yè)銷售老大，不是所謂的行業(yè)規(guī)模之王。過去3年，我們放棄了規(guī)模第一，換回今天的戰(zhàn)略布局主動。如果當(dāng)初沒有收斂聚焦，進(jìn)入的是200-300個城市，而非現(xiàn)在70-80個主要城市的話，我們不一定會丟掉銷售老大的位置，但今天面對的困難和壓力就會大很多。”

　　未來賽道

　　在擁有諸多不確定性因素的當(dāng)下，不再單純追逐銷售數(shù)據(jù)，房企未來的賽道究竟是什么？

　　21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者在與房企的交流中發(fā)現(xiàn)，至今為止，在轉(zhuǎn)型的道路上，“讓賺大錢的人去賺小錢”成為開發(fā)商轉(zhuǎn)型一大障礙。那么，大房企們給出的解決方案是什么？萬科的答案是“收斂聚斂，鞏固提升基本盤”�；�本盤是指保證萬科“活下去”的關(guān)鍵，對萬科集團(tuán)而言，基本盤是開發(fā)業(yè)務(wù)。對物業(yè)而言，基本盤就是住區(qū)物業(yè)服務(wù)�；�于戰(zhàn)略，萬科明確發(fā)展方向，聚焦主航道，鞏固提升基本盤。

　　郁亮也表示，盡管房地產(chǎn)行業(yè)還不錯，但是不代表我們未來還能靠吃這口飯活下去，所以我們必須要做新業(yè)務(wù)，這是萬科未來競爭的重點(diǎn)。

　　基于原有土壤生長新業(yè)務(wù)，并做業(yè)務(wù)協(xié)同，業(yè)務(wù)層面還有聚焦有探索，這也是龍湖在做的。龍湖將地產(chǎn)開發(fā)單一的主航道業(yè)務(wù)，發(fā)展為地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)運(yùn)營、長租公寓、智慧服務(wù)四大主航道并進(jìn)，并探索養(yǎng)老業(yè)務(wù)。而剛開始龍湖嘗試商業(yè)時，也有很多人質(zhì)疑經(jīng)驗和資金壓力過大，但到明年底，龍湖商業(yè)租金將沖刺60億元目標(biāo)，良好的持有物業(yè)表現(xiàn)也幫助龍湖的評級接近國企的融資表現(xiàn)。

　　有別于其他房企，在“空間即服務(wù)”戰(zhàn)略下，龍湖還在加快數(shù)字化變革，將“空間即服務(wù)”核心落地的能力提煉，強(qiáng)化制造和管理空間、客戶洞察及數(shù)據(jù)賦能、服務(wù)集成等方面的能力。而在業(yè)務(wù)產(chǎn)品化、數(shù)字孿生化、職能中臺化的過程當(dāng)中，不斷把業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)化，通過場景業(yè)務(wù)，形成平臺能力，實(shí)現(xiàn)智能化。最終，實(shí)現(xiàn)降本、提效、提升用戶體驗。

　　龍湖認(rèn)為，這是快速變革的時代，龍湖要保持速度并駛?cè)胄碌馁惖馈?/p>

　　除了龍湖，融創(chuàng)中國將拓展競爭新賽道的目光鎖定在文化產(chǎn)業(yè)。2018年12月，融創(chuàng)文化集團(tuán)成立，其業(yè)務(wù)涵蓋文化娛樂內(nèi)容制作發(fā)行、影視拍攝一體化服務(wù)等。已被確認(rèn)將納入其中重要資產(chǎn)包括青島東方影都、樂創(chuàng)文娛。由此，文化集團(tuán)與融創(chuàng)地產(chǎn)、融創(chuàng)物業(yè)服務(wù)、融創(chuàng)文旅并舉，成為融創(chuàng)的四大戰(zhàn)略板塊之一。

　　碧桂園在躍居行業(yè)老大之后，也于2018年加大在新業(yè)務(wù)板塊的布局，將農(nóng)業(yè)和機(jī)器人產(chǎn)業(yè)提升到與地產(chǎn)同等重要的位置，并任命碧桂園集團(tuán)的二小姐楊惠妍接管新業(yè)務(wù)。

　　也許在未來，規(guī)模已經(jīng)不再受追捧，誰能開辟真正的競爭新賽道，誰才能成為市場中真正的“冠軍”。
　　（原標(biāo)題：不執(zhí)著規(guī)模之爭 大房企悄然拓寬賽道 記者：王營 實(shí)習(xí)生：陳惠）