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    （原標(biāo)題：2021中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)出爐 記者：周堅(jiān)洪）

    2020年末，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確指出，堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，因地制宜、多策并舉，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。在此背景下，房地產(chǎn)行業(yè)所面臨的機(jī)遇與挑戰(zhàn)將有新的變化，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，增強(qiáng)內(nèi)生動(dòng)力，推動(dòng)企業(yè)實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展。

    3月18日，由中國(guó)企業(yè)評(píng)價(jià)協(xié)會(huì)、清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所、中指研究院主辦，中國(guó)房地產(chǎn)TOP10研究組、中指控股承辦的“2021中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)研究成果發(fā)布會(huì)暨第十八屆中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)家峰會(huì)”在北京舉行，并發(fā)布了《2021中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)研究報(bào)告》。

    報(bào)告顯示，2020年，全國(guó)商品房成交金額實(shí)現(xiàn)同比增長(zhǎng)8.7%，百?gòu)?qiáng)企業(yè)把握城市輪動(dòng)復(fù)蘇機(jī)遇，打造適銷(xiāo)產(chǎn)品，加大營(yíng)銷(xiāo)力度，實(shí)現(xiàn)了規(guī)模穩(wěn)步增長(zhǎng)，銷(xiāo)售總額超十萬(wàn)億，市場(chǎng)集中度進(jìn)一步提升。

    與此同時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨較多不確定性，百?gòu)?qiáng)企業(yè)更加注重規(guī)模、效益和風(fēng)險(xiǎn)的平衡，旨在增強(qiáng)企業(yè)的綜合競(jìng)爭(zhēng)力。

    銷(xiāo)售總額超10萬(wàn)億 行業(yè)集中度持續(xù)提升

    2020年，百?gòu)?qiáng)企業(yè)把握城市輪動(dòng)復(fù)蘇機(jī)遇，打造適銷(xiāo)產(chǎn)品，加大營(yíng)銷(xiāo)力度，實(shí)現(xiàn)了規(guī)模穩(wěn)步增長(zhǎng)，銷(xiāo)售總額、銷(xiāo)售面積分別達(dá)109771.6億元、79634.7萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)12.8%和11.6%，增長(zhǎng)率分別高于同期全國(guó)增幅4.1、9.0個(gè)百分點(diǎn)，繼續(xù)跑贏大勢(shì)。

    百?gòu)?qiáng)企業(yè)市場(chǎng)份額小幅擴(kuò)大，行業(yè)集中度持續(xù)提升。2020年，百?gòu)?qiáng)企業(yè)銷(xiāo)售額市場(chǎng)份額上升至63.2%，較上年提高2.3個(gè)百分點(diǎn)，但增幅繼續(xù)回落。其中，綜合實(shí)力TOP10企業(yè)銷(xiāo)售額市場(chǎng)份額為27.5%，較上年提高0.9個(gè)百分點(diǎn)。

    百?gòu)?qiáng)企業(yè)把握熱點(diǎn)城市政策窗口期，一線(xiàn)及三四線(xiàn)城市成交占比提升。從50家百?gòu)?qiáng)代表企業(yè)重點(diǎn)項(xiàng)目銷(xiāo)售情況來(lái)看，一線(xiàn)城市銷(xiāo)售額占比較上年小幅上升1.0個(gè)百分點(diǎn)至15.3%；三四線(xiàn)城市銷(xiāo)售額占比增長(zhǎng)0.8個(gè)百分點(diǎn)至41.6%。

    百?gòu)?qiáng)企業(yè)五大城市群銷(xiāo)售占比超七成，長(zhǎng)三角銷(xiāo)售占比穩(wěn)步提升。50家百?gòu)?qiáng)代表企業(yè)銷(xiāo)售結(jié)構(gòu)中，五個(gè)主要城市群銷(xiāo)售占比合計(jì)達(dá)71.8%，同比增長(zhǎng)2.3個(gè)百分點(diǎn)。其中，長(zhǎng)三角銷(xiāo)售占比最高，達(dá)30.9%；其次為粵港澳大灣區(qū)，占比17.2%。

    因城施策把握主流需求 以品質(zhì)和差異化贏得市場(chǎng)

    2020年，百?gòu)?qiáng)企業(yè)加大首置、首改類(lèi)產(chǎn)品的推出比例，推動(dòng)企業(yè)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)的穩(wěn)步增長(zhǎng)。從50家百?gòu)?qiáng)代表企業(yè)重點(diǎn)項(xiàng)目各面積段產(chǎn)品的銷(xiāo)售額占比來(lái)看：90-140平米首改類(lèi)產(chǎn)品銷(xiāo)售額占比達(dá)55.8%，較上年提升0.6個(gè)百分點(diǎn)；90平米以下首置類(lèi)產(chǎn)品占比為16.2%，較上年提升0.3個(gè)百分點(diǎn)。

    百?gòu)?qiáng)企業(yè)因城施策，一線(xiàn)城市加大首置及首改類(lèi)產(chǎn)品占比，二線(xiàn)及三四線(xiàn)城市聚焦首改類(lèi)產(chǎn)品。一線(xiàn)城市首置類(lèi)、首改類(lèi)產(chǎn)品占比分別為28.7%、40.6%，在二線(xiàn)、三四線(xiàn)城市，首改類(lèi)占比分別為57.0%、63.9%。

    2020年，百?gòu)?qiáng)房企緊跟市場(chǎng)形勢(shì)迅速反應(yīng)，適時(shí)調(diào)整營(yíng)銷(xiāo)策略，順勢(shì)開(kāi)展線(xiàn)上銷(xiāo)售模式，同時(shí)整合各渠道資源優(yōu)勢(shì)，打造線(xiàn)上線(xiàn)下立體營(yíng)銷(xiāo)體系，開(kāi)啟數(shù)字化營(yíng)銷(xiāo)新篇章。

    營(yíng)收利潤(rùn)穩(wěn)步增長(zhǎng) 盈利能力繼續(xù)下降

    2020年百?gòu)?qiáng)企業(yè)營(yíng)業(yè)收入與凈利潤(rùn)保持增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，增速較上年有所放緩。銷(xiāo)售業(yè)績(jī)的穩(wěn)步增長(zhǎng)帶動(dòng)營(yíng)業(yè)收入和凈利潤(rùn)的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，百?gòu)?qiáng)企業(yè)營(yíng)業(yè)收入均值達(dá)596.9億元，凈利潤(rùn)均值達(dá)71.5億元，分別同比增長(zhǎng)18.3%、9.8%，增速較上年減少2.8、4.4個(gè)百分點(diǎn)。

    盈利能力繼續(xù)下降。受新冠疫情、房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)、各類(lèi)成本居高不下等因素影響，百?gòu)?qiáng)企業(yè)凈利潤(rùn)率均值、凈資產(chǎn)收益率均值較上年分別下降0.7、1.0個(gè)百分點(diǎn)。市場(chǎng)變化日趨復(fù)雜，盈利能力分化持續(xù)，規(guī)模較大企業(yè)表現(xiàn)出更強(qiáng)的盈利能力。

    “三道紅線(xiàn)”影響下，百?gòu)?qiáng)企業(yè)積極降負(fù)債，但負(fù)債水平仍處于高位。2020年，百?gòu)?qiáng)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率均值、剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率均值分別為78.7%、70.9%，較上年下降0.7、0.9個(gè)百分點(diǎn)，凈負(fù)債率均值為94.6%，較上年下降9.6個(gè)百分點(diǎn)。

    加強(qiáng)現(xiàn)金流管控，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流明顯改善，為資金安全保駕護(hù)航。2020年，百?gòu)?qiáng)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~均值為45.7億元，較上年增加4.1億元。百?gòu)?qiáng)企業(yè)積極促銷(xiāo)售、抓回款，通過(guò)激勵(lì)方式提升客戶(hù)付款比例和付款效率，提升資金回籠效率。

    精準(zhǔn)投資儲(chǔ)備充足的貨值 理性決策謹(jǐn)防高價(jià)地風(fēng)險(xiǎn)

    可售貨值結(jié)構(gòu)進(jìn)一步得到優(yōu)化，短期內(nèi)去化壓力較小。研究組以2016-2020年為研究區(qū)間，對(duì)百?gòu)?qiáng)企業(yè)可售貨值結(jié)構(gòu)進(jìn)行分析研究。從可售貨值結(jié)構(gòu)來(lái)看，其中的58.1%可在1年內(nèi)去化，與去年同期相比提升2.5個(gè)百分點(diǎn)，而1-3年、3-5年及5年以上的占比則均同比減少。

    2020年，多個(gè)城市增加優(yōu)質(zhì)地塊供給，加之較為寬松的貨幣環(huán)境，企業(yè)拿地?zé)崆檩^高，百?gòu)?qiáng)企業(yè)新增高價(jià)地總量略有增長(zhǎng)。2020年全國(guó)共成交高價(jià)地314宗，其中百?gòu)?qiáng)企業(yè)154宗，占比為49.0%，成交金額超3000億元，占比為52.7%。未來(lái)隨著行業(yè)盈利空間下行，企業(yè)投資拿地應(yīng)更加謹(jǐn)慎。

    “綜合實(shí)力TOP10”
    排名 公司名稱(chēng)
    1 恒大地產(chǎn)集團(tuán)有限公司
    2 碧桂園控股有限公司
    3 萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司
    4 保利發(fā)展控股集團(tuán)
    5 融創(chuàng)中國(guó)控股有限公司
    6 中海地產(chǎn)（中國(guó)海外發(fā)展）
    7 華潤(rùn)置地有限公司
    8 招商局蛇口工業(yè)區(qū)控股股份有限公司
    9 綠城中國(guó)控股有限公司
    10 龍湖集團(tuán)控股有限公司

    2020年，全國(guó)商品房市場(chǎng)銷(xiāo)售金額、銷(xiāo)售面積增速均小幅回升，成交規(guī)模再創(chuàng)新高，綜合實(shí)力TOP10企業(yè)把握城市輪動(dòng)復(fù)蘇機(jī)遇，實(shí)現(xiàn)業(yè)績(jī)穩(wěn)步增長(zhǎng)，經(jīng)營(yíng)水平持續(xù)提升，行業(yè)地位穩(wěn)固。

    “規(guī)模性TOP10”
    排名 公司名稱(chēng)
    1 碧桂園控股有限公司
    2 恒大地產(chǎn)集團(tuán)有限公司
    3 萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司
    4 融創(chuàng)中國(guó)控股有限公司
    5 保利發(fā)展控股集團(tuán)
    6 中海地產(chǎn)（中國(guó)海外發(fā)展）
    7 世茂集團(tuán)控股有限公司
    8 華潤(rùn)置地有限公司
    9 綠城中國(guó)控股有限公司
    10 招商局蛇口工業(yè)區(qū)控股股份有限公司

    2020年，規(guī)模性TOP10企業(yè)充分把握疫情后城市輪動(dòng)復(fù)蘇機(jī)遇以及改善型需求釋放機(jī)遇，通過(guò)加大推盤(pán)力度、創(chuàng)新?tīng)I(yíng)銷(xiāo)方式，構(gòu)建線(xiàn)上線(xiàn)下?tīng)I(yíng)銷(xiāo)閉環(huán)、打造契合市場(chǎng)需求的產(chǎn)品等，實(shí)現(xiàn)了企業(yè)整體規(guī)模的持續(xù)增長(zhǎng)。

    “盈利性TOP10”
    排名 公司名稱(chēng)
    1 中海地產(chǎn)（中國(guó)海外發(fā)展）
    2 保利發(fā)展控股集團(tuán)
    3 融創(chuàng)中國(guó)控股有限公司
    4 龍光集團(tuán)有限公司
    5 中國(guó)金茂控股集團(tuán)有限公司
    6 雅居樂(lè)集團(tuán)控股有限公司
    7 中冶置業(yè)集團(tuán)有限公司
    8 杭州濱江房產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司
    9 合景泰富集團(tuán)
    10 陽(yáng)光城集團(tuán)股份有限公司

    2020年，受新冠疫情、房地產(chǎn)調(diào)控等因素影響，行業(yè)盈利空間進(jìn)一步受到擠壓收窄，盈利性TOP10企業(yè)通過(guò)多元化拿地、發(fā)揮融資優(yōu)勢(shì)、加強(qiáng)成本管控等方式降本增效，提升盈利空間。

    “成長(zhǎng)性TOP10”
    排名 公司名稱(chēng)
    1 中國(guó)金茂控股集團(tuán)有限公司
    2 綠城中國(guó)控股有限公司
    3 祥生實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司
    4 四川藍(lán)光發(fā)展股份有限公司
    5 新力控股（集團(tuán)）有限公司
    6 中國(guó)鐵建房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司
    7 奧園集團(tuán)有限公司
    8 北京金隅集團(tuán)股份有限公司
    9 榮安地產(chǎn)股份有限公司
    10 龍記泰信實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司

    2020年，成長(zhǎng)性TOP10企業(yè)在沖擊業(yè)績(jī)規(guī)模的同時(shí)，精準(zhǔn)把握市場(chǎng)發(fā)展節(jié)奏，持續(xù)優(yōu)化業(yè)務(wù)布局，多元化手段補(bǔ)充優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)，為業(yè)績(jī)擴(kuò)張奠定基礎(chǔ)。