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    嘉賓：

    肖小平，中聯地產二手房研究院總經理

    姜奇夫，美聯地產工商鋪總經理

    胡曉，21世紀不動產南山工商鋪總監

    近日，深圳市軌道交通三期工程提上日程，2011-2016年間深圳市將建設11、7、9、6號線和8號線(適時建設)共5條線路，總長約170公里。而深圳現已全面貫通的5條地鐵線路，已經讓深圳這座年輕的城市全面邁進軌道交通時代，形成了新的城市走勢和投資熱點。地鐵一通，能否帶來黃金萬兩，在地鐵時代來臨之際，如何來投資地鐵商鋪？

    地鐵商鋪租金回報率相對較高

    從目前來看，地鐵商鋪大體可分為以下兩類，一類是地鐵商場的商鋪，類似于目前的潮流前線、連城等，但是這種商鋪多數由開發商持有，鮮有售出；另一類則是地鐵里面或出入口的臨街商鋪。有嘉賓介紹，這里也包含兩種比較特殊的商鋪形式，一種是導柜，勉強放下一個商柜，另一種是掛鋪，一兩平方米，商品是掛在墻上的。

    導柜和掛鋪這兩種商鋪比較特殊，在實際操作中一般很難在銀行貸到商業貸款。但是此類物業由于面積極小，總價不高，而租客的群體基本不用愁，因此回報率相對較高。嘉賓認為地鐵商鋪多數具有面積小、總價低、回報率相對較高的特點，目前如有放出的鋪位租金回報率多數在5%左右，略高于目前一般商鋪投資的3%-5%，而合理的市場價格基本還可以實現以租抵供。

    因此回報比較穩定的地鐵商鋪適合老年人、公務員等保守投資的人群，作為固定投資買入。而如果是比較激進的投資者一般會選擇商業中心旺鋪，價格漲幅要大很多。

    此外，地鐵商鋪在經營業態上有其特殊屬性，是針對使用地鐵的人群，嘉賓不約而同認為快速消費品行業最適合地鐵商鋪，比如飲料、報紙等消費，不過地鐵商城的業態則更為豐富，但做得再好，也很難與地面上的專業商場相媲美。

    即使地鐵站點選定，也不意味著會賺錢

    隨著越來越多的地鐵線即將或正在建設，投資者手上如果有一筆錢，是應該選擇投資哪一種地鐵商鋪物業呢，是選擇一個價格相對較低、但規劃描繪出美好未來，還是目前已經很繁華，但是價格也相對較高的區域呢？

    嘉賓一致認為，地鐵商鋪的投資與普通商鋪投資要點、方式都差不多，“一般投資者不會特別要求去購買地鐵商鋪還是什么的”。無非就是選點、位置、地段、規模和經營業態。這就意味著投資地鐵商鋪首要面臨的是進入周期的問題，這與一般的商鋪從規劃到逐漸興盛一樣，完全不同的兩種物業類型取決于投資者本身的實力。

    已開發成熟的商鋪，是有投資價值的，但門檻極高。另一種規劃區域中的商鋪，就需要時間來守來扛，未來可能是一倍兩倍的漲幅。但規劃中的商鋪未來面臨地鐵修建的過程，而這個過程會更加依賴于地鐵的規劃，尤其是當地鐵站點已規劃但還在修建，甚至還未修建，規劃的任何變動都會對地鐵商鋪造成影響。

    而幾乎所有受訪嘉賓都偏向保守地認為，即使規劃線路中地鐵站點已選定，但這樣的物業并不意味著就是“香餑餑”，一方面修建地鐵消息一出來，利好已經反映在價格中，提前透支。另一方面，即使價格還未漲，但是規劃的不確定性讓投資眼光變得無比重要，因為只要是地鐵開口一個細微的變動也可能大大影響商鋪的未來客流。

    過路人流并不意味著有效消費力

    因此，嘉賓更傾向于推薦周邊具有一定商業氛圍的地鐵商鋪，地鐵商鋪與周邊商業也有著相輔相成的關系。周邊如果熱鬧，相信地鐵商鋪也會沾點光。嘉賓認為，不會有消費者專程沖著一長排地鐵商鋪來購物，而是要與地面上的商業形成一體的規模。

    比如本身在商業區或者商貿區，基于地面上的消費人群，每天上班下班都會帶來消費力。尤其是商業是呈集中趨勢發展的，周邊如果有shoppingmall將帶來大量過往人群。比如目前大型地鐵商城連城，位于福田CBD，有著大量寫字樓出入口，帶來白領人群，另一方面，又連通著幾個商場和地鐵站。

    但是地鐵商鋪又有其特殊屬性，那就是通常來說，比一般的商鋪會集中更多的人流，但是人流能否轉變成為有效的消費客流，這一點恐怕還不好說，多數時候是看到來往行人腳步匆匆，并不會在此進行大宗消費，因此以報刊、飲料為主的小型便利店受到不少歡迎，快速消費行業成為業態的最佳選擇。相反，一些服裝店反而難成氣候。

    因此，選擇地鐵商鋪也同樣可以采用現場蹲守這種最笨也最實用的辦法。在一段時間內，統計有多少人會經過、有多少人會購買，而地鐵商鋪更需要在不同時間段的情況下來看，因為上下班時間與平常工作時間的消費力會比較大，這樣才會真正對這個商鋪的情況有更清楚的認識。

    購買建設中的地鐵商鋪要預留資金

    一些熱愛冒險的投資者，希望投資一套地鐵尚未開通但卻有著美好規劃前景的地鐵商鋪，按照目前地鐵開通的路線來看，如果是投資目前還相對偏遠的區域，那么是非常考驗眼光的。這類商鋪難以較快看到回報，一旦買入規劃中的地鐵物業，建議投資者不要輕易因為短期的不利因素而匆匆賣掉，有信心也不著急套現的投資者可以購買此類商鋪。