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    在杭州，開發商最喜歡拿的是宅地，但這并不等于辦公、商貿等地塊沒有人感興趣，因為同樣有可做的文章。記者聯合浙江中原市場研究部對2004年12月至2006年12月間，杭州公開出讓的46宗辦公用地進行了調查，發現有21宗最終都以酒店式公寓，或者以酒店式公寓結合辦公樓、酒店等城市綜合體的形態亮相，涉及的建筑面積約有165.14萬平方米。

    辦公用地，為何要開發成酒店式公寓？其實，這在業內也已是公開的秘密，是開發商為了迎合市場需求在打規劃設計上的“擦邊球”。

    45%的公建用地，被開發商“動了手術”

    今年2月，錢江新城的錢塘航空大廈開盤銷售，兩幢樓中一幢是精裝修酒店式公寓。當記者找到該地塊的歷史資料時，發現該地塊在2007年出讓時，地塊性質是商業金融業用地。當年該項目開工時聲勢很大，號稱要建一個以引進中外航空企業入駐為特點的5A生態節能型超高層甲級國際標準寫字樓，成為區域“航空港”。有人說，如果開發商當初沒有這樣一個唬人的名頭，也許不會在錢江新城這么好的地段，以2508元/平方米這么便宜的價格拿下該地。

    考慮到項目的上市周期，記者選擇了2004年12月至2006年12月出讓的地塊進行調查。在這期間，杭州共出讓了46宗公建用地，土地用途大致有三類，分別是辦公金融業用地、商業辦公用地、科研用地。

    不過，這些地塊上市后，其名字看上去就不像寫字樓，如杭政儲出61地塊上開發的錢龍名匯公館、杭政儲出59地塊上開發的柏悅軒，再比如風尚藍灣、創佳尚筑、西溪天堂等。

    實際上，這些項目在規劃定位上打的是“擦邊球”：拿出全部或部分辦公用地做酒店式公寓。這樣和單純的寫字樓相比，其客戶群不知要廣多少，當然售價也不知要高多少。據記者統計，這46宗辦公用地出讓后，其中21宗最后“變臉”或部分“變臉”成酒店式公寓。

    建酒店式公寓，圖的是賣個好價錢
   
    在杭州，寫字樓開發一直不受開發商喜愛，主要原因是寫字樓很難在杭州賣個好價格，對地段的要求又相對苛刻。而酒店式公寓就不同了。“酒店式公寓一般面積都在50平方米以下，被視同為小面積的住宅，因為市場供應稀缺而受到一些年輕購房者的追捧。最關鍵的是，酒店式公寓拿的是寫字樓的土地價，而賣的卻是接近于住宅的價格。”一位開發商對記者說。

    以城北酒店式公寓項目易構街區為例。該項目2004年底拿的地，當時樓面地價為1773元/平方米，地塊性質為商業金融業用地、服務性用地。記者通過查詢透明售房網發現，該項目申領預售證的名為“易構大廈”，而實際推廣名為“易構街區”，2007年7月開盤，整個項目共規劃為兩幢酒店式公寓，目前628套房源已售出595套，已售均價為8909元/平方米。

    而與該項目相隔不遠的方正·信步閑庭是個純住宅項目。地塊性質為住宅用地設配套公建，2004年8月底拿的地，樓面地價為2278元/平方米。該樓盤2007年5月和2007年8月分兩次開盤，121套房源基本售完，成交均價為8558元/平方米。

    從這兩個項目比較可看出，假如不算商鋪部分，以公建取得的易構街區比以住宅取得的信步閑庭利潤還要高。

    在這21宗酒店式公寓的開發中還可以看出，越是在住宅能賣出高價的區域如市中心等熱門地段，寫字樓地塊開發成酒店式公寓的概率越高。

    錢江新城某項目今年9月份將上市。據開發商介紹，13萬平方米的項目由三部分構成：5.6萬平方米的寫字樓、3萬平方米的酒店還有4.8萬平方米的酒店式公寓。“二期之所以安排部分酒店式公寓是因為項目內有酒店的規劃，同時寫字樓供應在該區域已趨于飽和，而酒店式公寓未必賣得比寫字樓貴，但會比寫字樓好賣。”相關負責人告訴記者。

    酒店式公寓鉆了規劃空子

    “市面上的酒店式公寓多數都是違規建設的。”杭州市規劃局建筑管理處處長胡彬這樣告訴記者。

    據胡彬介紹，真正能通過規劃審批的酒店式公寓都是綜合用地兼容住宅的用地性質。而市面上較常見的40年產權酒店式公寓幾乎都是綜合用地性質，它們在報批時走的都是“酒店式寫字樓”的途徑，也就是帶衛生間的寫字樓。

    記者調查發現，這種“違規”報批非常容易操作：雖說按酒店式寫字樓報批，但除了不能通煤氣，這種“公寓”的面積、水電入戶、配套方面在規劃設計要求上和住宅沒什么兩樣，很容易混淆。

    盡管政府部門認為是違規的，但還是有大量的項目在鉆著這樣的空子。一家在2008年拿了城西某公建用地的開發商告訴記者，這塊地他們準備建成“類排屋”，以獨立辦公樓審批，但實際建成排屋。聽了真是讓人瞠目。

    事實上，如果要杜絕此類現象，需嚴格規劃要求，南京的做法也許值得參考。2010年1月1日起實施的《南京市酒店式公寓規劃審批管理規定》首次明確要求，酒店式公寓外形要和住宅區別開來。該《規定》要求，在商業辦公用地上建設的酒店式公寓有五大限制：其建設比例原則上在舊區不得超過20%，在新區不得超過35%；層高一般不得超過4.8米；建筑單體平面一般采用通廊式布局，不得按單元式住宅套型設計；陽臺不得外挑，并采用封閉式；單套建筑面積一般不得大于100平方米。

    如何杜絕開發商打“擦邊球”，這對相關部門是個挑戰。