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    浙江省商品房買賣合同示范文本說明

    一、商品房買賣合同與商品房買賣合同示范文本
    1、什么是商品房買賣合同。合同是平等主體的自然人、法人、其他組織之間設立、變更、終止民事權利義務關系的協議。商品房買賣合同，就是合同當事人以特定商品房為買賣標的物，約定相關權利義務的協議。
    2、為什么要制訂商品房買賣合同示范文本。合同訂立遵循當事人意思自由原則，在法律規定的范圍內，當事人可以就標的物、數量、質量、價款及結算方式、履行期限、違約責任、解決爭議方法等內容，自由協商達成協議。因此，商品房買賣合同完全可以由當事人雙方自由協商、簽訂，訂立后的合同按規定報相關主管部門備案即可。但是，商品房是一種特殊商品，建設周期長，涉及政策多，有些當事人特別是購房人對相關專業知識、法規政策不甚了解，有鑒于此，建設部、國家工商行政管理局早在1995年就制訂了商品房買賣合同示范文本。以國家版的示范文本為基礎，省建設廳、省工商行政管理局于1996年制訂了適用于本省的商品房買賣合同文本，并于2000年作了修改。今年，根據有關法律、法規，及各方面提出的建議，省建設廳、省工商行政管理局對原文本又進行了修改,形成現在的文本。
    3、示范文本說明與合同解釋。為了便于當事人使用本示范文本，我們對有關條款內容和專業用詞的含義作了說明。
    當事人認為條文內容或用詞容易產生歧義的，可以修改。對未涉及的內容，經協商一致，可以補充。在簽訂合同以后，未被修改的示范文本內容就轉化為合同內容，此后，當事人若理解不一，屬于民事爭議范圍，行政機關無權再作解釋。

    二、雙方當事人 、委托代理機構
    1、出賣方和委托代理機構。商品房合同雙方當事人，指出賣人和買受人。出賣人是特定的房地產開發企業，法律、行政法規對設立房地產開發企業的條件及資質等級的核定作了明確規定。文本中的“法定代表人”是指出賣人即房地產開發企業的法定代表人，“委托代理人”是受企業法定代表人委托，有權進行洽談、訂立商品房合同的人。
    房地產開發企業如果不是自行銷售，而是委托其他企業如房地產經紀公司、房地產銷售代理公司等代為銷售的，應當填寫文本中的“委托代理機構”名稱及相關內容。
    2、買受人。商品房的買受人是一般民事主體，包括公民、法人及其他組織。買受人的資格條件適用民法、合同法的規定，除了外銷商品房外，沒有特別的限制。買受人為多人的，應當列明；約定購買的商品房按份共有的，還應當約定各自的份額。

    三、第一條中建設用地使用權取得方式
    建設用地使用權取得方式分為出讓（包括拍賣、招標等方式）和劃撥。建設用地使用權取得方式不同，建成后的房屋，其享有的權利或發生房地產交易時適用的政策也不同，因此，合同中有必要注明該項內容。至于出讓或劃撥土地上建造的房屋，在使用或轉讓中有哪些不同的政策規定，可以查閱《城市房地產管理法》、《土地管理法》、《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》（國務院令第55號發布，1990年5月19日起施行）等相關法規和政策的規定。

    四、第一條中的規劃許可證
    《城鄉規劃法》規定，在城市、鎮規劃區內進行建筑物、構筑物、道路、管線和其他工程建設的，應當申請辦理建設工程規劃許可證，未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定進行建設的，應承擔相應的法律責任。建設工程規劃許可證，是確認整個住宅小區或建筑物產權的憑證之一，而整個住宅小區或建筑物的產權清晰，又是每一套商品房進行產權登記的基礎。因此，商品房買賣合同簽訂前，應當了解相關的情況，并在合同上作記載。

    五、第二條中的預售和現售
    1、商品房預售。預售是指房地產開發企業將正在建設中的商品房預先出售給買賣人，并由買受人支付定金或者價款的行為。商品房預售條件，《城市房地產管理法》、《城市房地產開發經營管理條例》、《城市房品房預售管理辦法》作了規定。主要包括：①已交付全部土地使用權出讓金、取得土地使用權證書；②持有建設工程規劃許可證；③投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并確定施工進度和竣工交付日期；④向房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售。
    2、商品房現售。現售是指房地產開發企業將竣工驗收合格的商品出售給買受人，并由買受人支付價款的行為。建設部《商品房銷售管理辦法》第七條規定了商品房現售的條件，主要包括主體資格合法、取得土地使用權證、持有規劃許可證和施工許可證、通過竣工驗收、拆遷安置已經落實、配套基礎設施具備交付條件或已確定施工進度和交付日期、物業管理方案已經落實等方面。采用商品房現售的方式，交付日期、建筑面積、商品房質量、配套設施建設情況等已經確定，不可預見的風險相對較小。

    六、第三條中的土地使用年限、設計用途
    1、土地使用年限。《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》等法規、規章規定了各類用途（分居住、工業、商業等）的土地使用權出讓最高年限。每一宗建設用地使用權出讓時，土地管理部門在法定的最高年限內，確定具體使用年限。一個建設項目可能包含多種用途的物業，相應的土地使用年限往往不同，在填寫“該商品房土地使用年限”時應予注意。
    2、設計用途。設計用途一般包括住宅用房、商業用房、辦公用房等類別，具體由城市規劃行政主管部門在核發建設工程規劃許可證中具體確定。

    七、第三條中的建筑面積
    1、合同約定的建筑面積。該建筑面積，一般即為設計單位在設計圖紙上標示的建筑面積，由設計單位按照《建筑工程建筑面積計算規范》的有關規定經計算得出。在有的地方，實行房產建筑面積預測制度，該建筑面積按照房產測繪單位提供的預測面積確定。
    2、產權登記的建筑面積。產權登記的建筑面積，是指由房產測繪單位依據《房產測繪規范》等規范和有關規定進行測繪，經房地產行政主管部門審核后確定的建筑面積。
    3、《建筑工程建筑面積計算規范》、《房產測量規范》有關建筑面積計算規則的區別。《建筑工程建筑面積計算規范》適用于建筑工程量和工程造價的計算，規劃工程許可證記載的建筑面積，一般也依據該規范經計算得出。《房產測量規范》適用于房屋（套、單元和幢）建筑面積的測量、計算。上述兩個規范關于建筑面積的計算口徑不盡相同，涉及計算規則不同的主要部位有：設備管理層、凈高低于2.20m的空間、封閉陽臺、雨篷和自動扶梯等。
    建設項目如果包含遇到上述的建筑部位、建筑形式，就會出現建筑工程完全按圖施工，但產權登記面積與規劃工程許可證記載面積不一致的現象。遇到這種情況，出賣人應當事先予以說明，并明確由此而出現的建筑面積變動是否適用本合同第六條的規定。
    4、套內建筑面積。套內建筑面積，是指產權單元的權界線所圍成的水平投影面積。成套房屋的套內建筑面積由套內房屋的使用面積、套內墻體面積、套內陽臺建筑面積三部分組成。
    5、應分攤的共有建筑面積。房屋建筑面積，包括套內建筑面積與應分攤的共有建筑面積。應分攤的共有建筑面積一般包括電梯井、管道井、樓梯間、室外樓梯、垃圾道、消防連廊、設備房、公共門廳、門廊、門斗、過道、地下室、值班警衛室等，以及其他在功能上為整幢服務的公共用房和管理用房的建筑面積，還包括套與公共建筑之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）水平投影面積1/2的建筑面積。有關共有建筑面積的確認、分類、內容、分攤公式、計算方式等，參見《房產測量規范》（GB/T17986-2000）、《浙江省房屋建筑面積測算實施細則（試行）》（浙建房〔2007〕51號）的相關內容。

    八、第四條中的建筑區劃內相關物業歸屬約定
    1、建筑區劃。《物權法》使用了建筑區劃的概念，但對如何確定建筑區劃范圍沒有明確。一般認為，建筑區劃應當以宗地紅線內規劃行政主管部門批準的建設工程規劃總平面圖為基礎，考慮物業共用設施設備、建筑物規模、社區建設等因素確定。分期建設或者由兩個以上單位共同開發建設的項目，其設置的附屬設施設備是共同的，應當作為一個建筑區劃。有一些省、市，規定建筑區劃由當地物業主管部門確定，出賣人按照主管部門確定的范圍，列舉該建筑區劃內的各類物業，便于當事人作出約定。
    2、建筑區劃內相關物業歸屬。《物權法》第七十一條規定：“建筑區劃內的道路，屬于業主共有，但屬于城鎮公共道路的除外；建筑區劃內的綠地，屬于業主共有，但屬于城鎮公共綠地或者屬于個人的除外。建筑區劃內的其他公共場所、共用設施和物業服務用房，屬于業主所有。”第七十二條第二款規定：“建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。”因此，建筑區劃內的道路、綠地、公共場所、公共設施、物業管理用房、車位、車庫等的歸屬，存在多種可能，有必要在商品房銷售階段進行明確約定。出賣人提供建筑區劃內各類物業清單后，由當事人按照法規政策規定、土地出讓合同條件、規劃設計要求以及投資建設的實際情況等，對其物權歸屬作出具體約定。

    九、第五條中的新建物業首期專項維修資金
    1、物業專項維修資金的性質和用途。物業專項維修資金屬于業主所有，專項用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造。《物業管理條例》（國務院令第379號公布，2007年8月26日修訂）第五十四條第一款規定：“住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主，應當按照國家有關規定交納專項維修資金。”《浙江省物業管理條例》第四十八條也作了內容基本相同的規定。
    2、新建物業首期專項維修資金的交納標準和方式。《浙江省物業專項維修資金管理辦法》（浙政發〔2007〕19號）第六條規定：“新建物業首期專項維修資金，由業主按照所擁有物業的建筑面積交存。交存的標準為當地房屋建筑安裝工程每平方米建筑面積平均造價的5%至8%。具體比例由設區的市、縣物業主管部門會同同級財政部門根據當地實際和房屋結構類型確定，報經設區的市、縣人民政府批準后公布。”第八條第二款規定：“新建物業首次交存專項維修資金由建設單位代收代交。建設單位應當在辦理房屋產權初始登記之前，按照物業總建筑面積和本辦法第六條的規定交存專項維修資金，待物業交付時向業主收取。”
 
    十、第五條中的計價方式與第六條中的面積差異處理
    1、計價方式與面積差異處理。計價方式與面積差異處理緊密聯系，一般地，選擇建筑面積計價或套內建筑面積計價，才需要在合同中約定面積發生差異時的處理辦法；而選擇按套計價方式，表明當事人同意即使建筑面積發生差異也不調整總價款。
    2、按建筑面積計價和按套內建筑面積計價。按建筑面積計價，是商品房計價的一種基本方式。由于建筑物實際建造與設計圖紙間的差異，以及應分攤的共有建筑項目及分攤方法的不確定性，合同約定的建筑面積與產權登記的建筑面積容易出現差異。按套內建筑面積計價，是建設部、國家工商行政管理局制訂的商品房買賣合同文本中提供的一種計價方式。由于構成相對簡單，套內建筑面積發生變化的情況較少，發生變化時，幅度也較小。
示范文本第六條的相關內容，來源于最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋 》、《浙江省實施<中華人民共和國消費者權益保護法>辦法》、《商品房銷售管理辦法》（建設部令第88號發布）的有關規定。
    3、按套計價。雖然，選擇按套計價即包含建筑面積發生差異時不調整總房價款的含義，但這需要一個前提，即交付的房屋與設計圖紙基本一致。為此，《商品房銷售管理辦法》規定，按套計價的商品房，出賣人應當在合同中附平面圖，平面圖應當標明詳細尺寸，當事人應當約定尺寸誤差的范圍。房屋交付時，套型與設計圖紙一致，相關尺寸在約定誤差范圍內，總房價款不變；套型與設計圖紙不一致或者相關尺寸超出約定的誤差范圍，當事人應當約定具體的處理方式，示范文本留有空白行供填寫。

    十一、第八條中的逾期付款的違約責任
    1、買受人逾期付款承擔的違約責任，當事人可以在法律規定的范圍內自由約定。文本中提供的方式，可供當事人選擇。
    2、文本中提供的方式，按逾期的時間長短，分兩種情形。一種是合同繼續履行，按照逾期付款額、逾期時間和約定的利率，計算違約金。一種是逾期超過了約定的期日，出賣人有權選擇解除合同。多少期日作為區分兩種不同情況的標準，由當事人約定。買受人逾期付款的行為有否影響到出賣人合同目的和合同利益的實現，是確定該期日長短時應當考慮的主要因素之一。出賣人有權選擇解除合同，當然也可以同意合同繼續履行。
    3、分期付款逾期，是否也適用對總價款逾期的處理方法，當事人可另作約定。分期付款中某一期或若干期的應付款逾期，比總價款少，在確定多少期日出賣人有權解除合同的時候，可以考慮這一因素。

    十二、第九條中的交付條件
    1、竣工驗收合格。《建筑法》第六十一條規定，建設工程竣工驗收合格后，方可交付使用；未經驗收合格或者驗收不合格的，不得交付使用。《建設工程質量管理條例》（國務院令第279號，2000年1月30日發布施行）規定，建設單位收到建設工程竣工報告后，應當組織設計、施工、工程監理等有關單位進行竣工驗收。建設工程經驗收合格后，方可交付使用。建設單位應當自建設工程竣工驗收合格之日起15日內，將建設工程竣工驗收報告和規劃、公安消防、環保等部門出具的認可文件或者準許使用文件報建設行政主管部門或者其他有關部門備案。建設行政主管部門或者其他有關部門發現建設單位在竣工驗收過程中有違反國家有關建設工程質量管理規定行為的，責令停止使用，重新組織竣工驗收。《房屋建筑工程和市政基礎設施工程竣工驗收備案管理暫行辦法》（建設部令78號發布，2000年4月4日起施行）規定，備案機關收到建設單位報送的竣工驗收備案文件，驗證齊全后，應當在工程竣工驗收備案上簽署文件收訖。
    按照上述法律、法規的規定，開發企業組織有關單位進行商品房所在建設項目的竣工驗收，經驗收合格，報建設行政主管部門備案；備案機關在竣工驗收備案文件上簽署文件收訖，并在規定時間內，未提出重新組織竣工驗收的，即可認為該商品房“經竣工驗收合格”。
    2、消防、人防等驗收。消防、人防等工程是建設工程的有機組成部分，但由于技術規范、管理等方面的特殊性，在有的地方，消防、人防等工程驗收單獨進行，單獨出具驗收意見，為避免因驗收具體內容理解不同而產生糾紛，需要對此進行明確約定。
    3、規劃確認書。《城鄉規劃法》第四十五條第一款規定：“縣級以上地方人民政府城鄉規劃主管部門按照國務院規定對建設工程是否符合規劃條件予以核實。”浙江省建設廳發布的《浙江省建設工程竣工驗收規劃認可辦法（施行）》（浙建法〔2007〕4號）對申請竣工驗收規劃認可的條件、程序、審核標準等作了具體規定。

    十三、第十條中的逾期交房
    1、逾期交付。交付時間是商品房買賣合同的主要內容之一，示范文本第九條中，買賣雙方約定了交付期限。按期交付商品房，是出賣人應當履行的合同義務，延期交房，應當承擔合同責任，具體由買賣雙方約定。
    2、按延期交付時間長短確定合同責任。文本中提供的“方式1”按照延期交付的時間長短，分兩種情況約定。一種是合同繼續履行，由出賣人支付違約金，違約金按已付款的約定比例支付。另一種是買受人有權選擇解除合同。解除合同的，出賣人應當退還已經收取的房價款，并按已經收取的房價款的一定比例支付違約金。當然，買受人也可以選擇合同繼續履行，由出賣人支付違約金。
    3、免責事由。文本第九條第二款有關如遇不可抗力出賣人可以據實延期等內容，屬于免責事由。免責事由，是指當事人對其違約行為免于承擔違約責任的事由。免責事由分為法定免責事由和約定免責事由。不可抗力是法定免責事由，意指不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況，一般包括自然災害（如臺風、洪水）、政府行為（征收、征用）、社會異常事件等。為明確起見，對政府行為、社會異常事件等是否為免責事由，雙方可以約定。當事人認為需要約定為免責事由的其他情況，也可以約定。

    十四、第十一條中的規劃、設計變更
    1、規劃設計變更的程序。規劃設計方案批準以后，因發生新的情況，為公共利益需要等，確需變更原規劃設計方案時，應當報請原審批機關同意。按照《行政許可法》等法律法規的規定，如果涉及他人重大利益關系的，行政機關在作出變更決定前，應當按照法律的規定履行告知、聽證等程序。
    2、買受人的權利。經行政機關審批后的規劃設計變更方案，出現約定情況的，房地產開發企業應當在有關部門批準同意之日起10日內通知買受人，買受人有權作出是否退房的決定。這些約定的情況，一般為對買受人所購商品房質量或使用功能等方面造成影響的，由雙方具體約定。