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    據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道如果不是上市，化身為REITs(房地產(chǎn)信托投資基金)，鮮有人會(huì)知道，李嘉誠矗立在長安街上的東方廣場是怎樣的賺錢機(jī)器。

    不久前，匯賢產(chǎn)業(yè)信托披露了最新的經(jīng)營數(shù)據(jù)，2011年匯賢信托旗下東方廣場的寫字樓新續(xù)租面積逾7萬平方米，新續(xù)租面積的租金為每月每平方米400至600元(人民幣，下同)，相對(duì)2010年的約200元有超過一倍的升幅。

    同樣于近日披露業(yè)績的凱德商用和越秀房托，旗下的物業(yè)也展現(xiàn)出良好的盈利性。然而，他們只是少數(shù)派。

    絕大多數(shù)開發(fā)商正在為經(jīng)營商業(yè)地產(chǎn)發(fā)愁。

    “國內(nèi)真正經(jīng)營的好的商業(yè)地產(chǎn)不多，盈利能力不強(qiáng)。”陽光100集團(tuán)董事長易小迪說。

    報(bào)表里的秘密

    能被打包成為REITs的商業(yè)物業(yè)，都是出租率較高且有較好盈利性的商業(yè)物業(yè)。

    去年，不少企業(yè)爭相進(jìn)駐北京，國外投資者稱之為“中國熱”，受惠于此，北京的寫字樓供不應(yīng)求，北京東方廣場的寫字樓出租率高達(dá)99%。匯賢產(chǎn)業(yè)信托旗下匯賢房托營運(yùn)總監(jiān)蔣領(lǐng)峰表示，即使歐債危機(jī)重重，亦未見歐洲公司撤出的情況。他透露，不少新進(jìn)駐的客戶屬于金融保險(xiǎn)類公司。

    商場方面，出租率更長期維持100%，等待進(jìn)駐的商戶超過250個(gè)。公司旗下商場東方新天地的首層租金最高為每月每平方米4000元，遠(yuǎn)高于同區(qū)域的1300元。他估計(jì)，今年商場租金整體向上，而年內(nèi)新續(xù)租面積逾1萬平方米。

    凱德商用發(fā)布的年報(bào)顯示，凱德商用2011年獲得了27.692億港元的利潤，同比之前增長8.1%。截至2011年底，凱德在京滬穗深津渝等40個(gè)城市運(yùn)營120多個(gè)項(xiàng)目。

    位于廣州火車站附近的白馬大廈，是隸屬于越秀房托。公告披露，去年僅白馬大廈的租金收入就占越秀房托總經(jīng)營收入的58.7%。該項(xiàng)目出租率達(dá)到驚人的100%。據(jù)越秀房托行政總裁劉永杰透露，2011上半年，越秀房托帶著白馬大廈的重要租戶遠(yuǎn)赴北京、鄭州、新疆等地巡展和招商。經(jīng)歷去年的調(diào)整之后，越秀房托旗下項(xiàng)目的平均租金已達(dá)210.58元/平米。

    盈利陷阱

    《2011中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)500強(qiáng)測(cè)評(píng)研究報(bào)告》顯示，排名前20名的開發(fā)商都已進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)，行業(yè)處于大躍進(jìn)的時(shí)代。高力國際咨詢服務(wù)部董事夏軍看到的情況卻是，許多房企匆忙進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，因?yàn)槿鄙偕虡I(yè)運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)，缺少資金，失敗的案例比比皆是。

    和易小迪有同感，陽光新業(yè)地產(chǎn)有限公司總裁助理李睿也認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營很難。李睿透露說，盡管在過去的一年里，北京等一線城市甲級(jí)寫字樓的租金大幅上漲，但只要到二、三線城市去開發(fā)寫字樓項(xiàng)目，就會(huì)發(fā)現(xiàn)，由中小企業(yè)支撐的寫字樓市場，需求并不十分旺盛。酒店的回收周期很長。零售地產(chǎn)被認(rèn)為是最具成長空間的商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)類型，但經(jīng)營難度較大。零售地產(chǎn)的持有者們不僅可以有租金收入，通常他們會(huì)以低租金吸引好品牌，再一定比例分享他們的銷售收入。

    位于北京CBD區(qū)域的大型商場新光天地，業(yè)界共識(shí)運(yùn)作較為成功的。2010年?duì)I業(yè)額為48.29億元，僅次于杭州大廈，躋身大陸百貨業(yè)單店業(yè)績第二。2011年，新光天地的營業(yè)額大幅增長到65億元，年增率達(dá)34.8%，勇奪大陸百貨龍頭。

    但沒幾家商場能做到和新光天地相當(dāng)?shù)挠�利水平。李睿指出，絕大多數(shù)零售地產(chǎn)的同質(zhì)化現(xiàn)象十分嚴(yán)重。由于不合理的規(guī)劃，同一個(gè)地段有許多商業(yè)物業(yè)雷同。好品牌就這么多，眾多商業(yè)項(xiàng)目為了招商，競相開出較低的條件來吸引這些品牌，形成惡性競爭。有時(shí)，許多品牌的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，甚至強(qiáng)于盲目進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的開發(fā)商。

    商業(yè)地產(chǎn)巨頭萬達(dá)2011年取得了不錯(cuò)的銷售收入。萬達(dá)集團(tuán)最新公布的數(shù)據(jù)顯示，2011年不動(dòng)產(chǎn)租金收入達(dá)34.6億元。截至去年年底，持有營業(yè)物業(yè)面積903萬平方米。但據(jù)此計(jì)算，萬達(dá)的持有物業(yè)平均月租金僅為31.9元/平方米。一位業(yè)內(nèi)高層透露，萬達(dá)的商業(yè)物業(yè)年租金回報(bào)率低于2%。

    業(yè)界評(píng)價(jià)較高的是凱德置地旗下的商業(yè)地產(chǎn)。據(jù)透露，凱德商用企業(yè)物業(yè)年租金回報(bào)率超過8%。“這已經(jīng)是非常理想的回報(bào)狀態(tài)了。”李睿說。

    據(jù)了解，凱德商用每一個(gè)項(xiàng)目的最終目標(biāo)，是租金回報(bào)率的穩(wěn)定上升。之后，凱德商用將其轉(zhuǎn)賣給境外已上市的信托基金，只承擔(dān)管理業(yè)務(wù)而不再持有。如果經(jīng)營得當(dāng)，凱德商用則不會(huì)一次性賣掉，而是先賣出部分股權(quán)，拿回現(xiàn)金后再投入新的項(xiàng)目。

    令國內(nèi)開發(fā)商艷羨的是凱德商用拿到的資金成本很低。2011年5月，凱德商用將其嘉茂中國發(fā)展基金轉(zhuǎn)換為入息基金，并將規(guī)模擴(kuò)大了50%至9億美元。今年1月11日，凱德商用宣布其全資子公司CapitaMallsAsiaTreasury公開發(fā)售總額1億新元債券。后又額外發(fā)行2億新元債券，第一年至第五年年息率僅為3.8%。

    相較之下，內(nèi)地房企境外融資成本超過10%，通過高息借貸的利息甚至超過20%。國內(nèi)許多商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商還受制于高地價(jià)，盈利空間被大幅度啃噬。開發(fā)商必須忍受漫長的投資回報(bào)期，一個(gè)項(xiàng)目從拿地到建成需要2至3年，還需要2至3年的培育期，才能盈利。許多沒有耐心的開發(fā)商選擇將物業(yè)出售。據(jù)李睿透露，最近有一些資金壓力較大的開發(fā)商正在尋覓將旗下的商業(yè)物業(yè)轉(zhuǎn)讓。

    凱德旗下的商用物業(yè)之所以能取得較高的收益，也因?yàn)槠渖虡I(yè)運(yùn)營團(tuán)隊(duì)的專業(yè)化，有好的品牌資源，豐富的運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)。李睿回憶，開發(fā)商剛轉(zhuǎn)型為商業(yè)地產(chǎn)時(shí)的階段最難。那時(shí)，從事商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作的工作人員，大都是招聘來的，他們用做住宅的角度考慮問題，必然會(huì)有文化理念、工作習(xí)慣的沖突。這是所有轉(zhuǎn)型做商業(yè)的地產(chǎn)商必須面對(duì)的。