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    商業地產遍地開花

　　如果說過去的十年是住宅地產的黃金期,那么在政策逐步收緊、泡沫過多的情形下,各大房企紛紛轉戰商業地產重新“攻城略地”,商業地產進入爆發期。

　　在青島,位于黑龍江中路上的青島鑫江東方城購物中心,是目前島城最大的商業綜合體,也是城陽區發展高端服務業的重點項目之一。不過一兩年的時間,商業地產已經在島城遍地開花。從市南區的魯商中心、遠雄國際到市北區的萬達CBD、卓越大廈,再到嶗山區的證大大拇指廣場、李滄樂客城,市內七區無一例外都有自己的“拿手菜”。除了萬達、華潤這種成功模式的商業綜合體,還有大體量的現代化寫字樓,有迎合時代口味的酒店式公寓等等,可以說近幾年涌入青島市場的商業地產業態日趨豐富,功能細化且互為配套,結合區域發展定位也越來越趨于合理。

　　據統計,今年青島約有39.5萬平方米優質寫字樓入市,新增項目主要位于香港中路商務區,李村商圈和香港中路商圈將共同貢獻40萬平方米的新增優質零售面積。眾多商業地產項目的落成開業,使得島城商業發展格局呈現由中心城區向次發達區域擴張的多中心擴張態勢。

    “蛋糕”雖大并非每塊都甜

　　曾經紅火的住宅市場在限購令的“緊箍咒”之下備受挫敗,而相對來說不限購、不限貸、回報高、升值大的商業地產就成為投資新寵。“不論是開發商還是運營商,只要有錢賺大伙就會投資。但再好的東西大家都去做,市場就不見得樂觀了,有機遇也有風險。”上海證大商業經營管理有限公司青島分公司總經理裴鑫客觀地說。

　　事實上,在眾多入駐青島的大項目中,確有一些開發商經營不善,其中不乏國內外知名品牌企業。

　　3年前,某城市廣場商業項引進3家世界500強企業,擁有700多間客房的大酒店已進入外部裝修階段,投資數億元打造的占地面積5萬平方米的全天候室內游樂場更成為國內首家。然而,3年之后,上述商戶很多已經“人去樓空”,這個曾經轟動一時的商業地產項目并沒有如人們期望的那樣成為當地的“聚寶盆”。而一向以吸金著稱的大型購物超市在急速擴展的市場中也表現平平。像中山路悅喜客來、開發區佳世客、遼陽路家樂福、四方樂購,雖然所選地段也在區域商圈內,同時也是集購物、餐飲、娛樂休閑等多功能于一身,但自開業以來一直是不溫不火,經常要靠促銷打折提升人氣。

　　業內人士認為,并非所有的商業地產項目都“有得賺”,區域選擇、項目定位、硬件配套、經營管理水平等都是關乎項目能否成功的必備條件。如果沒有足夠的人流和消費力來支撐,二三線城市的商業擴容項目將會遇到很大風險,因此盲目跟風上項目并非明智之舉。畢竟,受前期租售價格上漲的刺激,今年島城商業地產項目在建速度加快,供應增加,而且還有大批新的追加投資正準備進入這一市場,市場競爭加劇必然將導致行業內的淘汰、兼并、重組。

    培育市場還需看到隱患

　　近年來,發展迅速的青島商業地產市場,以大型綜合商業體為主要形式逐步擴張,以其優越的生活休閑環境、先進的體驗式消費模式遠遠超越傳統百貨店,并對當地區域經濟發展、居民生活水平起到了很好的拉動作用。

　　隨著房地產調控的進一步深入,商業地產市場的機遇是前所未有的,但是也不可一味樂觀急功近利,不論是當地政府還是開發商在“順應大勢”的同時還應正視當前商業市場存在的問題。

　　首先,商業地產市場存在著租金與建設成本倒掛的現象。商業地產是一種長線投資,回報周期較長而且需要大量后續資金支持。一旦市場環境不景氣,短期內又很難實現地價升值,僅僅依靠租賃回報可能連建筑成本的利息都無法支付。其次,由于近年來各地商業地產投資普遍過熱,商業項目供應量大、同質性高最直接的后果是供大于求。據記者了解,青島現有的商業地產供應存量約118萬平方米,未來三年還將新增200萬平方米,如果不能合理規劃、科學布局,將會面臨市場泡沫的風險。

　　“開發商業地產是一個長期的過程,需要前期規劃、市場調研,項目運行過程中不斷完善功能以及成功的招商運營,不能急功近利。”青島萬達廣場有關負責人表示。