精品一区二区影视_国产精品一区二区在线看_久久精品男女_欧美日韩一区二区精品_亚洲午夜精品一区_欧美色图婷婷_91久久国产精品_四虎成人欧美精品在永久在线_中国色在线观看另类

    近來年，萬達、華潤、萬科、綠地等大品牌房企在一二線城市大刀闊斧，助推一幢幢高端寫字樓拔地而起，不斷刷新寫字樓的新高度。爆發出來的集群寫字樓，在去化道路上步履蹣跚，同時“十一”黃金周期間多地對狂奔的樓市踩下了剎車，20多個城市相繼出臺了力度不一的限制性調控政策，多地重啟限購限貸，一定程度上間接助推了寫字樓投資市場的升溫，越來越多的企業和個人把購買寫字樓作為一種較理想的投資方式。

    新品不斷入市 空置率升高

    由于租戶預算縮減以及P2P企業退租等原因，商業辦公市場總體需求同比與環比均有所減弱。尤其是金融行業對P2P理財公司的大規模整治使甲級寫字樓失去了不少“金牌”客戶。那些扛不住的P2P網貸企業，無奈地大面積退租，使寫字樓留下不少出租空白。

    第一太平戴維斯近日發布的三季度華北區物業市場報告稱，新增供應空置率相對較高，推高了市場平均水平。同時，CBD及周邊寫字樓業主對引進P2P等新興互聯網金融公司繼續持謹慎態度，導致區域內入駐率短期內繼續下滑。2016年第三季度，北京甲級寫字樓空置率進一步上升，全市甲級寫字樓存量達到976萬平方米（含自用面積），空置率進一步上漲至4.9%，環比上漲0.5個百分點（含自用面積），租金環比也出現了微降。

    在上海，2015年P2P公司是“力挺”寫字樓市場的引擎之一，金融租戶中超過10%來自P2P公司，隨著P2P借貸行業的大規模倒閉，與之相關的金融類企業大量退租，截止到第三季度，原先占據租賃市場主力需求的金融類租戶占比由34%降至29%，而寫字樓供應量則持續增長，導致本季度的上海市核心商務區甲級寫字樓的空置率上升至11%。平均租金環比下跌2.0%，這是近一年來甲級寫字樓租金首次出現下滑。對于上海甲級寫字樓租賃市場的租金下滑，業內人士表示由于經濟的不確定性，不少企業傾向于節省辦公成本，加上市場較大的新增供應，使第三季度甲級寫字樓的平均租金出現下跌。

    相較于一線城市，二線城市的甲級寫字樓市場同樣面臨不景氣的局面。

    據記者了解，近日全球房地產服務商戴德梁行發布了2016年第三季度重慶房地產市場綜述，報告稱，2016年第三季度，因江北區國華金融中心和九龍坡區華潤大廈投入使用，為市場帶來了126100平方米的新增供應，重慶甲級寫字樓市場存量增至1402858平方米，市場面臨考驗。

    另據青島統計局最新數據顯示，2016年第三季度，青島甲級寫字樓市場活躍度較上季度有所下降，凈吸納量環比下降67.16%，為11740平方米，空置率升至18.57%。

    隨著寫字樓市場需求逐步的釋放，新式的寫字樓產品不斷入市，也給傳統寫字樓市場帶來沖擊。目前，過于側重效率而忽視舒適度的5A甲級寫字樓，已難以滿足商務人群對于辦公環境的更高要求。獨棟辦公寫字樓的出現能夠幫助企業實現自身商業價值和運營的需求。業內人士表示，企業獨棟辦公樓，投資成本更低，相對于集約式辦公樓，獨棟辦公樓物業在費用支出上也具有一定優勢。一般可以擁有一定數量泊位，保安及保潔成本則可以根據公司自身需求進行調整，從而減少企業經營成本。

    戴德梁行最新數據顯示，隨著營改增等政策的出臺，截至今年第三季度，上海寫字樓銷售市場出現井噴式放量，散售市場重新升溫。上海寫字樓銷售市場總成交量約為114萬平方米，其中散售市場成交76.5萬平方米，以小獨棟辦公的成交為主，集中于大虹橋、市北園區等新興商務區。可以看出，品牌制造業、金融和科技行業的大面積購買需求持續活躍，小獨棟產品受市場追捧。

    投資仍是重頭戲

    寫字樓空置率高企局面不斷出現，但與住宅相比，寫字樓的租戶相對較為穩定，租金能準時繳納。隨著寫字樓投資日益升溫，我國一二線城市越來越多的企業和個人把購買寫字樓作為一種較理想的投資方式。

    據戴德梁行研究部數據顯示，今年前八個月，上海的寫字樓交易達到整體交易量的86%。在北京，由于可售型優質寫字樓的稀缺，寫字樓成交僅占總成交量的30%，不過部分買家計劃將收購的零售物業改造成寫字樓，這種投資偏好受到北京和上海旺盛的寫字樓租賃需求所驅動。

    由于優質的可整售寫字樓項目較為緊缺，越來越多的中國投資者收購其他類型的物業然后更新改造為寫字樓。例如，萬科在今年二季度于北京購置的面積為30000平方米的西單百貨，就計劃將之改造成寫字樓。

    北京中原房地產經紀有限公司總經理任莉認為，在住宅市場調控及商務辦公需求穩健的雙重驅動下，北京寫字樓市場正發生一場變革：在經濟潛在增長率下降，資產回報率下降的大環境下，倒逼各路資金配置優質資產來換取相對高的收益，注重長期性和安全性的各路資金表現出對不動產領域的青睞，借助不動產優化資產負債，平滑收益率波動。租金持續穩定高位，投資資金大舉進入，未來還將有繼續擴大的趨勢。

    在上海也可以見到諸如此類的事例，例如原先打算用做高層商業中心的精品中心，在中城聯盟收購后已全部作為寫字樓項目入市，并在入市的半年多見到較好的租賃及租金收益。上海的銀河賓館和錦滄文華酒店，均在被收購后計劃改造成寫字樓。

    據記者了解，在武漢住房市場“限購限貸”的政策下，不限購的商業地產尤其是寫字樓產品也成為投資的“重頭戲”。據統計，住宅的長期租賃投資回報率平均值為4.4%，而寫字樓長期回報率最高可達8.5%。除了相對更高的投資回報，巨大的發展潛力將直接推動武漢寫字樓的需求攀升，寫字樓投資隨著城市的發展其變現增值空間也更大。

    此外，“營改增“政策的落實，也在刺激著北京、上海等一線城市潛在的投資熱潮回歸。記者了解到，此次增值稅改革允許購買不動產作為抵扣項目，通過降低公司的持有成本從而鼓勵購買物業。其中，在次核心商圈或產業園區新落成的寫字樓將最有可能從中受益。伴隨著核心地區可交易的資產逐漸減少，以及被激烈競爭不斷壓縮的投資回報率，投資者可在次核心和產業園區尋找升級改造和機會型投資產品來獲取更高的收益率。

    但業內人士也提醒，非核心區域地產通常要求投資者有更大的耐心，以長期持有來最大限度提高收益。同時，中國政府目前正在探索幾項新的房地產投資融資政策，未來很可能會看到業界人士越來越多地依賴于輕資產戰略和從資本市場直接融資。（原標題：寫字樓喜憂參半 投資仍是市場主線 記者：陳晴）