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    作為商業地產的頂級物業形態，都市寫字樓的繁榮程度標志著一個城市的發展程度。城市發展程度高，對寫字樓數量的需求也相應要大，黃金地段寫字樓的空置率也相對較低，這是比較良性的循環形式。然而，受整體經濟環境低迷，以及寫字樓租金持續上漲等因素影響，目前島城商業地產已出現一股“出逃潮”，部分中小型公司搬出房租較高的高中檔寫字樓，或遷移至嶗山、李村等房租相對便宜的地區，更有甚者直接搬進了普通居民小區。而這種“商住樓”的增加，也一時成為了眾人熱議的話題。

    個例分析：從寫字樓到小區有苦難言

    自從公司搬到嶗山區之后，山東威諾科技有限公司青島分公司副經理王芬面臨的麻煩越來越多，真讓她感到有苦難言。

    “在此之前，我們公司是在福泰廣場12樓辦公，這次搬家主要是因為房租增長過高。”王芬向記者介紹說，作為一家專營消防安全器材的小型公司，公司從開創之初就一直在福泰廣場，但持續上漲的房租成本，成為了公司發展的巨大阻力。“在2011年我們租的房子漲了兩次價，已經影響到了公司的發展。”王芬表示，2012年由于房地產市場的持續低迷，消防安全器材市場出現了同步衰退，“上半年的到賬營業額還不到去年同期的一半，而我們又接到房東的通知，要求自9月份開始，房租再次上漲。”面對低迷的市場情況，以及高昂的寫字樓房租，該公司最終選擇搬至嶗山區東城國際小區內。“來了以后才發現，小區里的公司還真不少，規模有大有小。”王芬說。

    然而畢竟不同于專業寫字樓，在居民小區內公司經營面臨著諸多實際問題。“首先就是物業服務沒法比。”王芬說，由于業務關系，公司經常要接受各類快遞、公函等，然而居民小區物業的服務細度明顯不如專業寫字樓，“以前在寫字樓里的時候，有快件或公函到前臺之后，他們都會打電話通知我們，但居民小區的物業就沒有這些服務內容。”王芬說，除此之外，居民小區的環境也不適于開展商務活動，“比如我們開大客戶見面會，或者各區銷售代表業務會的時候，公司人一多就會出很多麻煩，有時候很重要的客戶被物業保安攔在小區外面。”王芬說，在專業寫字樓內，每一層往往都會設置公共會客區，使用起來非常靈活，而在居民小區，如果過度開展商務活動，難免跟鄰居產生齟齬。

    同時，并非所有的公司都能搬進居民小區。“就算房租再貴，我們公司也不會搬到居民小區里。”青島盛泰貴金屬投資公司負責人孫經理告訴記者，雖然他們所在的黃金廣場房租也是一漲再漲，但他們從沒有考慮過搬家，“一方面我們定期要舉辦投資講座或專家見面會，如果搬到小區里，就體現不出公司的檔次和專業程度；另外，黃金廣場里各類投資公司集中，也形成了一個小范圍的信息共享群體，一旦搬走信息會產生脫節的。”

    市場調查：“商住房”租賃市場火爆

    記者從美南不動產、21世紀不動產等地產公司了解到，目前前來咨詢的小型公司青睞兩種居民樓，一種是經濟適用房，原因很簡單：住宅樓的售價、租金（包括物業費和停車費等）都遠低于一般的商品房和寫字樓。另外一種是交通發達、繁華的黃金地段，之所以選擇黃金地段的中高檔樓盤，則是看中了那里的人氣、地段和價位，雖然相關費用比經濟適用房高了點，但也遠遠低于寫字樓。在居民樓里開設的公司，往往面積不大，只要幾張辦公桌、幾部電話就可以辦公經營，而這些樓盤里的業主消費能力都比較強，也有利于提高業務量。此外，把公司開進居民樓還有諸多便利條件，夜間沒有時間限制、電梯不停開，最適合小公司辦公等特點。另一方面，對于房屋所有者來說，也愿意租給公司，因為租給公司的租金往往要高于一般的住戶。

    而催熱“商住房”租賃市場的另一個因素，就是房主的投資方向的變化。美南不動產市場經理孫楊告訴記者，隨著住宅市場的限購、金融理財產品收益走低，寫字樓高投資回報穩定性逐漸凸顯。“未來三四年，甲級寫字樓仍將處于緊俏狀態，寫字樓市場的租金增長勢頭將依然強勁。”孫楊介紹說，專業寫字樓的房租穩步上漲，也間接影響了“商住房”的租賃市場，“現在很多房主都更傾向于租給小公司，相比起個人租戶，公司租戶給的租金更高、更穩定。”

    目前，我市商業地產的發展狀況仍舊在比較初級的階段。盡管有萬達、華潤、證大、中海、中鐵等品牌房企涌入開發商業地產項目，盡管開發規模空前，目前仍未改變初級階段的現狀。根據我市總部經濟發展的整體規劃布局，兩至三年后，隨著完備的城市綜合體項目的投入使用，甲級寫字樓、5A級寫字樓入住率提高，青島的商業地產將會再上一個臺階，屆時才能夠真正滿足商業用房的需求。而在痛苦的“培養期”中，“商住房”是一個性價比較高的草根選擇。

    權威數據：甲級寫字樓新增14萬平方米

    日前，全球白金400強企業的房地產投資管理及服務公司仲量聯行發布了2012年第一季度青島寫字樓市場報告，報告數據顯示，2012年第一季度青島三棟優質甲級辦公樓竣工入市，新增面積達14萬平方米。

    報告顯示，今年一季度青島三棟優質甲級辦公樓竣工入市，新供應充足。與此同時，寫字樓租賃需求持續旺盛，企業新建、擴張、升級三大因素使得青島辦公樓市場交易活躍，大宗交易明顯增多。據介紹，甲級辦公樓的平均租金雖受新增供應的影響有所下降，但整體辦公樓市場平均租金穩中有升，達到每平方米每月87元，環比上漲2.4%。

    租賃需求穩定，大宗交易活躍。據介紹，在經濟環境穩定增長的利好影響下，推動了辦公樓需求的持續增加。盡管受新項目入市的影響，整體市場空置率微漲至18.3%，乙級辦公樓的空置率持續走低。

    今年以來，企業搬遷升級、擴租以及新公司設立等需求均較為集中，使得寫字樓市場交易活躍。據記者采訪了解，外資企業方面，普華永道租下了剛剛交付的萬邦中心約3700平方米的辦公面積；百勝餐飲集團由乙級辦公樓升級到香格里拉中心，租用了兩個整層約2600平方米的面積。

    內資企業方面，歌爾聲學股份有限公司在位于嶗山區的國展財富中心進行擴租，租用了約2700平方米。從租賃需求的行業來看，專業服務公司及高科技行業是市場需求的主力，其租賃面積占比分別為29.8%和21.4%。

    此外，報告顯示，一季度，位于市南商務區沿海核心位置的優質辦公樓項目集中交付，為市場帶來14余萬平方米的新增供應，這些優質項目的集中入市在一定程度上提升了我市辦公樓的整體水平。盡管新增供應大幅增加，但租金表現穩中有升。據了解，一季度，我市辦公樓市場的平均有效租金微幅上漲至每平方米每月87元。