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    近日，有業內人士向深圳商報記者透露，存量非住宅按評估價征稅政策出臺后，全市約七成二手寫字樓買賣要補稅，如土地增值稅和個人所得稅等等，只有2010年以后買入的二手寫字樓可以“幸免”。業內人士稱，目前非正常交易案例居多，租賃市場仍將反復活躍。

　　僅兩成二手樓原價高過評估價

　　上周五，記者通過市規土委“存量房交易計稅參考價格查詢界面”查詢部分寫字樓評估價發現，絕大多數寫字樓的評估價高于原買入價。如福田中心區卓越大廈一套中間樓層評估價為2.3萬元/平方米，業主買入價格為1.2萬元/平方米。

　　據了解，南山中心區寫字樓評估價最高的是海岸城一套單位，可達到3萬元/平方米；卓越世紀中心一套單位評估價超出4萬元/平方米，則是福田中心區的最高價。

　　“也就是說，如果發生買賣交易，需要補稅，這一比例估計在七成。”深圳中原地產商鋪部營業總監肖霄接受記者采訪時說，只有近兩年買入的寫字樓成交價格較高，與評估價相當，可以不需額外繳納相關稅費。

　　據美聯物業統計，2009年至2011年深圳二手寫字樓均價分別為18984元/平方米、25659元/平方米、33689元/平方米，今年10月的價格為33557元/平方米，由此可見，2009年和2010年二手寫字樓價格漲幅較大，去年和今年的價格相平。

　　中聯地產南山區商業部分行經理張銀峰介紹，目前市面上只有兩成左右的二手寫字樓原價高于評估價。2009年以后上市的樓盤原價與現在評估價相差在兩成以內，而2005年至2009年的樓盤，兩者之間的差價可達到四成以上。

　　
　　非正常交易案例居多

　　“市場上活躍的樓盤不過100棟左右，新政后能夠真正通過市場成交的二手樓屈指可數，” 肖霄說，“目前同行大多只做原價比評估價相差不大的交易，這就大大降低了實際成交量。”

　　據業內人士介紹，市規土委公布的二手寫字樓成交量實際包括了拍賣過戶、法院裁決和市場交易三種類型，以前兩種方式居多。由于數據的滯后性，市規土委公布的10月份數據不乏有之前的成交樓盤，從10月1日后，通過市場買賣成交的案例非常少。

　　美聯物業寫字樓中心B區區域經理鐘遠明昨日向記者介紹說，寫字樓買家多為長線投資，近兩年買入的寫字樓價格升幅很小，買家不愿出手；之前買入的業主因為巨額稅費也不愿意轉讓，造成現在市場低迷。

　　租賃市場仍將反復活躍

　　昨日，記者前往福田中心區采訪，在一家中介工商鋪門前，記者發現門上照例密密麻麻地張貼著商業地產交易信息，買賣和租賃單各自占據一半。據工作人員介紹，買賣單已經有兩個月沒有更換了，倒是租賃單昨天還更換了幾張，現在二手寫字樓租賃業務已經超過買賣業務。

　　“我手上華融大廈一套寫字樓，買入原價是1.6萬元/平方米，評估價是2.3萬元/平方米，市場售價為3.4萬元/平方米，原價和評估價差0.7萬元/平方米，土地增值稅就要幾十萬，我當然不會賣，”業主李先生昨日接到記者電話的第一句就說，“租金可以達到130元/平方米，租金回報率高達9.8%，我一點也不著急。”

　　據了解，目前深圳二手寫字樓租金回報率在4%至5%之間，早幾年買入的寫字樓，租金回報率可以高達10%至11%。

　　商業地產新政確實給租賃市場帶來新增貨源和客源。據世聯地產統計，上兩周，深圳二手寫字樓租賃成交量持續走高，環比分別增長25.3%、19.7%。世聯地產分析認為，新政持續影響二手物業買賣成交，由于實際操作仍存在諸多不明之處，買賣雙方皆擱置交易呈觀望狀態；租賃市場成交活躍，租金整體平穩。