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　　十年價格翻5倍

　　陸續看了一個月，蔣先生并沒有立刻下手買。“價格其實還好，15000元-20000元/平方米，和市區的住宅價格相差不大。只是寫字樓的面積都很大，而且是可以自己隨意組合面積的。這和住宅、商鋪都不一樣。商鋪價格貴，可是面積分割得都很小，幾十平方米就可以了。但寫字樓他們說好像買低于200平方米的，意義就不大。”蔣先生說，他還準備再多研究一下再入手。

　　蔣先生不知道的是，10年以來，寫字樓的價格與住宅的價格整體相差并不大，整體而言都是呈波浪形增長。2004年，珠海住宅價格大多在3000-4000元/平方米之間時，寫字樓的均價為3370元/平方米，2008年，寫字樓價格達到7231元/平方米，2010年更是突破萬元，達到10600元/平方米。2011年，寫字樓的銷售均價為10636元/平方米。2012年則沒有公布銷售金額，無法計算銷售均價，但2013年最新開售的幾個寫字樓價格不難判斷，今年寫字樓價格在15000元-22000元/平方米之間。

　　“或許早幾年買房盼的是漲價，但是現在國家政策越來越嚴，房價上漲的收益也會隨著投資成本的加大而大打折扣，最好的還是長期收益，如租金。”蔣先生擔心的是，寫字樓的價格雖然上漲，但要迅速脫手并不容易，不如靠長期收租更為穩定。

　　從珠海各個中介公司放出來的寫字樓出租的信息來看，目前珠海寫字樓的租金價位在40-100元/平方米/月，這個價格與2010年相比，幾乎沒有非常大的變化。但與2006年相比，有了明顯的增長。如光大寫字樓在2006年記者調查時，租金大約為40元/平方米/月，今年通過中介公司了解到的信息為60元/平方米/月。7年間，上漲了20元/平方米/月，上漲幅度為五成，與售價增幅相比并不快，年增幅僅為7%。

　　寫字樓空置面積逐年遞減

　　蔣先生想研究的是另外一個詞：空置率。2007年，他曾探訪過吉大一家老的寫字樓，朋友的公司設在里面，一棟12層的寫字樓分為A、B兩座，周邊是一排住宅，寫字樓的環境很差，燈光非常暗，樓道門口放置了一臺桌子，一個保安無所事事地坐在那里，兩臺電梯破舊，上去時朋友所在的樓層就兩家公司在，至少有3間都是關門的。朋友當時說這里的租金便宜，20多元/平方米，但依然沒有租滿。

　　原北京師范大學珠海分校不動產學院博士、現任中國科學院研究員黃興文曾在2006-2007年間就對此做過調查，結論是：珠海寫字樓總體的空置率在30%-40%之間。當時珠海最好的寫字樓都集中于吉大地區，吉大的光大寫字樓的消化率最高也不過八成。

　　“近幾年來，寫字樓的空置情況出現了明顯好轉。”鈺海環球金融中心的銷售經理唐曉霞說，隨著珠海市港珠澳大橋、橫琴大開發的發展，越來越多企業將總部設置在珠海，珠海的寫字樓需求有所放大，加上此前數年珠海寫字樓的供應量一直過小，市場上消化了較多的寫字樓，寫字樓空置面積已呈現連續下滑的趨勢。

　　在2011年之前，珠海市建設信息網在每個月公布的房地產開發簡報中會提及寫字樓的空置面積。但2011年之后，珠海市的房地產相關數據均由珠海市統計局發布，而之后發布的數據中則再無提及這一詞。“事實上，還是有提及的，只是將空置面積置換成了待售面積，其意義都是一樣的，均指沒有消化完的面積。”合富輝煌市場研究部經理曾勉解釋。

　　從2004年-2010年公布的數據顯示，寫字樓的空置面積除了2009年稍有反彈之外，幾乎呈現逐漸遞減的趨勢，從最初的10 .41萬平方米下降到2010年的3.22萬平方米。而去年年底的數據顯示，珠海的待售面積(空置面積)已降至0 .99萬平方米。

　　但這依然不是蔣先生所想了解的寫字樓出租的空置率。在他看來，空置面積只是未銷售的面積，并不代表出租率。“但總觀珠海寫字樓項目的銷售狀況，多達64%的用戶都是以自用為主。”曾勉解釋。

　　百腦會地產機構曾經做過一個新香洲寫字樓出租的空置率的調查，調查范圍包括首府一號、第3構建、日榮大廈、國際科技大廈、恒和中心等項目，結果顯示空置率在10%-30%之間。

　　“寫字樓都存在著一定的空置率，很難說完全不存在空置情況。”業內人士認為只要空置率在減少，就說明寫字樓的需求在加大。

　　但合富輝煌市場研究部經理曾勉認為：2012年寫字樓的供應面積12.56萬平方米，同比增長了4541.6%，然而銷售面積僅為1.01萬平方米，同比下滑39.2%，這表明現在寫字樓市場嚴重供過于求。“公司購買還好，若是普通投資客購買，其實還需要謹慎考慮。”業內人士建議。