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    專家提示投資者謹(jǐn)慎應(yīng)對風(fēng)險

    受樓市調(diào)控“國十條”的影響，近一段時間以來，住宅市場陷入更加濃重的觀望之中。不過投資者并沒有選擇靜觀其變，相當(dāng)一部分人攜重金轉(zhuǎn)戰(zhàn)商鋪和寫字樓市場。最近的消息稱，重慶某樓盤商鋪遭搶購。數(shù)據(jù)顯示，廣州、深圳等重點城市商業(yè)地產(chǎn)的成交量也出現(xiàn)逆市攀升的局面。

    業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)的升值空間等優(yōu)勢凸顯吸引了大量投資者進(jìn)入，在住宅市場受調(diào)控政策影響的情況下，商業(yè)地產(chǎn)會占據(jù)更多的市場份額。不過，商業(yè)地產(chǎn)不太可能在樓市調(diào)整階段走出獨立的行情，因此，投資者應(yīng)理性分析投資風(fēng)險。對于那些意欲將更多精力投入商業(yè)地產(chǎn)的本土開發(fā)商而言，資金、運營能力等方面的挑戰(zhàn)則不容小覷。

    部分重點城市成交量逆市攀升

    國家統(tǒng)計局最新發(fā)布的房地產(chǎn)運行數(shù)據(jù)顯示，1-5月，辦公樓銷售面積增長74.5%，商業(yè)營業(yè)用房增長45.7%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于商品住宅銷售面積19.9%的增幅。

    與住宅市場不同，自“國十條”出臺以來，隨著調(diào)控的逐漸深入，并未受到直接沖擊的商業(yè)地產(chǎn)逐漸博得投資者的青睞，在一個多月的時間里廣州、深圳、北京等重點城市成交面積、價格甚至出現(xiàn)逆市攀升的局面。

    數(shù)據(jù)顯示，4月底開始，廣州寫字樓交易呈現(xiàn)異�；钴S情形，4月中下旬的一周，廣州寫字樓錄得成交面積環(huán)比增加7737平方米，成交套數(shù)增長43.3%，成交面積增長74%，而5月的第一周，一手寫字樓成交95套，共14589平方米，成交量環(huán)比激升204.4%，均價亦穩(wěn)中帶升，最高升幅高達(dá)10%。商鋪也同樣火爆，另外一項統(tǒng)計顯示，廣州4月份商業(yè)地產(chǎn)項目中，商鋪物業(yè)成交面積7.33萬平方米，同比上漲41%。

    同樣的情形發(fā)生在深圳。根據(jù)統(tǒng)計，5月最后一周(5月24日-5月30日)深圳全市一手商鋪共成交77套，環(huán)比前一周成交的23套，增加234.78%。二手市場上，寫字樓共成交43套，環(huán)比前一周成交的33套，增加30.3%。

    在北京，根據(jù)中國不動產(chǎn)研究中心的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，5月份北京寫字樓市場繼續(xù)延續(xù)4月份的銷售優(yōu)勢，銷售面積繼續(xù)提升。與2009年同期相比，北京市寫字樓市場出現(xiàn)明顯的回暖趨勢。成交價格上，新政后各區(qū)縣典型項目價格均普遍上漲，漲幅從幾千元到上萬元不等。租金方面，新政出臺后大量項目的租金價格有所上升，漲幅平均在1元/平方米/天-2元/平方米/天之間。

    美聯(lián)物業(yè)一份研究報告認(rèn)為，隨著新政的推出，商業(yè)地產(chǎn)的投資優(yōu)勢顯現(xiàn)。“新國十條”中規(guī)定，“對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。”按條款所述，購買第二套住房的門檻提高后，等同于購買商業(yè)地產(chǎn)的標(biāo)準(zhǔn)。

    受調(diào)控政策影響從住宅市場撤離的不少投資者將目光投向商業(yè)地產(chǎn)，上周末有消息曝出，重慶新牌坊加州片區(qū)某樓盤的商鋪開售現(xiàn)場相當(dāng)火爆，雖然臨街門面每平方米的價格普遍在4萬元到8萬元之間，但在開售當(dāng)天便被熱情高漲的投資者們搶購得所剩無幾。

    上述報告稱，住宅物業(yè)未來升值空間被擠壓，而工商物業(yè)升值并不受影響，現(xiàn)時投資工商物業(yè)能夠更好實現(xiàn)資金的保值增值。即使不能及時轉(zhuǎn)讓，其租金回報率也基本保持在5%以上，少數(shù)工商物業(yè)甚至達(dá)8%以上，而據(jù)美聯(lián)物業(yè)(廣州)住宅藍(lán)籌指數(shù)顯示，住宅租金回報率低至3.55%。由此可見，無論是短線投資，還是長線投資，住宅物業(yè)都沒有比商業(yè)地產(chǎn)更具優(yōu)勢。

    商業(yè)地產(chǎn)將占據(jù)更多市場份額

    “無論政策是否打壓住宅市場，商業(yè)地產(chǎn)在最近十年都是一個發(fā)展的高峰期。”美聯(lián)物業(yè)全國研究中心主任徐楓說。她認(rèn)為，隨著城市化進(jìn)程加快，商業(yè)地產(chǎn)的比重也會有所增加。

    分類型來看，徐楓認(rèn)為在寫字樓方面，在北京、上海等城市，1000-2000平方米的寫字樓比較受歡迎，廣州、深圳及東南沿海城市，300-500平方米的寫字樓更受青睞，這與當(dāng)?shù)仄髽I(yè)類型有很大關(guān)系。而商鋪方面，市場可能更歡迎街鋪、專業(yè)市場和shop-pingmall等物業(yè)形態(tài)。

    令投資客鼓舞的傳聞是REITS(房地產(chǎn)投資信托基金)試點有可能于近日啟動，為構(gòu)建多元化的民間資本投資渠道，合理引導(dǎo)社會資金投入房地產(chǎn)生產(chǎn)領(lǐng)域提供一個平臺。

    “長期以來，活躍在房地產(chǎn)領(lǐng)域的游資少有出路。”全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生此前接受采訪時說。她建議，進(jìn)一 步推動REITS的相關(guān)試點工作便是一個值得探索的途徑。