精品一区二区影视_国产精品一区二区在线看_久久精品男女_欧美日韩一区二区精品_亚洲午夜精品一区_欧美色图婷婷_91久久国产精品_四虎成人欧美精品在永久在线_中国色在线观看另类

    就在業界還在為總部基地是產業地產性質還是商業地產內核爭執不休的時候，全國各地已經開始了大舉建設總部基地的熱潮。然而這股熱潮卻使得當初的灰色空間持續擴大——總部基地的實質究竟是服務于2.5產業的總部辦公樓，還是“掛羊頭賣狗肉”的商業寫字樓實質？這一模糊地帶背后究竟有著怎樣的經濟發展、城市建設和地產開發語境？

    中國房地產報：目前以北上廣為代表的一線城市正在大力推動總部基地的發展，沈陽、成都、武漢、南寧、蘭州等在內的二三線城市也紛紛掀起了總部基地的建設熱潮，如何看待這種“總部基地熱”現象呢？

    趙弘：要探究總部基地，必須先要了解總部經濟。總部經濟是城市化發展、信息化發展的過程中，企業通過變革內部組織結構來進行新一輪資源組合，對總部進行集中配置，從而改變原有企業布局模式下束縛發展局面的現象。

    一些大城市由于人才、信息相對密集而不適宜繼續進行生產制造活動，同時企業受限于城市交通擁堵、辦公成本高企等因素，遇到了很多的困難和障礙，因而傾向于把生產制造基地轉移到中小城市或欠發達地區。

    而在中小城市，隨著企業的發展，其需求與規模體量逐漸增大，受制于地理位置偏遠、當地人才與環境不能滿足企業的進一步發展等因素，這些企業也開始通過把總部配置在大城市的方式來滿足發展需求。總部經濟就是這樣誕生與發展起來的。

    總部經濟使資源得以最優化配置：大城市能夠重點發展研發、設計與營銷等領域，而欠發達地區則專注于生產制造與加工等領域。

    發展總部經濟有兩種模式：一種是隨著城市的自然發展，市中心由于交通便捷、人才集中等區位優勢，總部聚集區得以自然形成；另一種是通過人為規劃來吸引企業總部進入當前稍欠發達的地區，使區域獲得新的發展動力。

    總部基地是總部經濟的發展載體之一，是房地產商在開發過程中創造出來的產品之一。

    目前最重要的是不要把總部基地與總部經濟混為一談�？偛拷洕�是一種資源配置的方式，是企業內在發展的要求與內在的經濟規律�？偛炕�地是適應總部經濟發展要求衍生出的產品載體。

    總部具有研發、營銷、投資決策與信息服務等功能，只有圍繞這些功能延伸出的總部基地才是可持續的。此外，總部基地還應該滿足人的生活、休閑、娛樂等更高層面的需求。

    張鵬：發展總部經濟不在于城市體量的大小，我們不能簡單地認為總部經濟只能在大城市發展，而小城市就沒有這種資格與能力�？v觀國內外的經濟發展，如美國紐約以及中國上海等城市，成功的總部經濟都是從中小城市開始發展起來的。

    總部經濟發展的關鍵要素在于高端智能人才的聚集，其次才是交通條件、城市建設等物質條件。這些高科技人才聚集在某個區域后，會通過吸引資金、投資者和政府優惠政策等要素進行配置。而這種配置必須是單一的產業價值配置，其他的物質基礎圍繞著這個單一產業價值進行發展，形成區域的總部經濟。

    周建成：辦公式工業園區不僅在一線城市多，在二三線城市也非常多。從產品銷售難度來說，住宅、商業、辦公和工業是依次遞減。不少開發商會通過打擦邊球的形式，在低一級的土地上做更高一級的產品，因此工業用地上出現了不少辦公、商業甚至是住宅產品。有些開發商在離市中心較近的地區開發了辦公產品，同時強調自身的綠色生態與低密度特點。這類辦公產品與商業寫字樓物業相比就有了很好的價格優勢。

    美國的工業地產中存在一種所謂的“柔性工業地產”，通常是服務于裝備制造業的企業，但并未脫離工業領域，面對的還是園區內的企業辦公需求。反觀國內的開發商，更多的是服務于商業領域的辦公，從這個方面來講恐怕是不能長遠發展的。

    梁春：從廣義上說，總部經濟分為三種，一種是北京CBD這樣的總部，以高端服務業為主，包含了會計師事務所、投行、券商、律師事務所、金融保險等機構；一種是企業研發類的總部，另一種就是所謂的“Office Park”，即近郊低密度的辦公商務園區，如北京亦莊和豐臺總部基地這樣的類型。

    總部經濟并不是哪一個城市都能夠容納，沈陽遠遠不能跟北上廣深這些一線城市相比，在這些地區，可能廠房是“剛需”，但總部并不是“剛需”，至少現階段是不明顯的。在這種地方做總部基地，各方可能都有自己的算盤：開發商讓工業地產商業化，圈了一大片地，最終還是以商業地產的形式結束；企業客戶買這種產品，很大程度上是當做投資產品，而不是出于自用的初衷，它們看重自買新區物業的保值升值作用；至于政府，是否招來承諾中的總部或許并不重要，關鍵是這片辦公園區建設起來以后對周邊土地價值的提升，更加有利于土地財政的持續。

    中國房地產報：市場上多數總部基地項目與普通的商業寫字樓沒有太大區別，這種難以辨別的產品形態，是否會帶來不公平的市場競爭等潛在問題？

    趙弘：總部辦公樓實際上和寫字樓并沒有區別，兩者都是一種載體，而總部經濟必須通過這樣的載體來實現自身的發展。關鍵問題并不在總部基地產品層面上，而在土地制度上。

    國內的土地政策是工業經濟時代延續下來的，實際上已無法適應如今的城市經濟發展。政府不能墨守成規地限定工業用地的價格。土地政策必須根據新興經濟發展的特點進行適當地調整。在近郊適合發展總部基地的土地，就不應該再以工業土地價格進行出讓，而是應該適當變更土地性質和提高土地出讓金進行調整。否則仍然以過于低廉的工業用地價格賣出土地，最后利益受損的還是政府和國家。