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    政府必須根據(jù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律、城市發(fā)展規(guī)律、總部經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律來(lái)適當(dāng)?shù)卣{(diào)整土地用途。我認(rèn)為近郊的工業(yè)土地價(jià)格可以進(jìn)行適當(dāng)?shù)卣{(diào)整，其價(jià)格處在工業(yè)用地與商業(yè)用地之間是比較合理的區(qū)間。

    張鵬：這類打擦邊球的開(kāi)發(fā)商，實(shí)際上并沒(méi)有面對(duì)太大的風(fēng)險(xiǎn)，這是由于地方政府的財(cái)政收益與其緊緊捆綁在一起，地方政府在這種利益的驅(qū)使下，選擇為這種模糊的開(kāi)發(fā)行為保駕護(hù)航。這些看似鋌而走險(xiǎn)的開(kāi)發(fā)商，實(shí)際上與地方政府結(jié)成了利益共同體，反而在擴(kuò)張的道路上更加無(wú)往不利。

    周建成：在工業(yè)用地上開(kāi)發(fā)商業(yè)寫字樓，會(huì)導(dǎo)致資源錯(cuò)位，這種資源的紊亂使用使得生產(chǎn)要素配置錯(cuò)位，最終導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)錯(cuò)位。相應(yīng)的，區(qū)域經(jīng)濟(jì)也難以獲得健康發(fā)展，政府也就無(wú)法實(shí)現(xiàn)推動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的最終目的，而政府稅收和政績(jī)等自然也就無(wú)法實(shí)現(xiàn)了。梁春：豐臺(tái)總部基地是一種特殊地域、特殊經(jīng)濟(jì)、特殊環(huán)境下的特殊產(chǎn)品。當(dāng)時(shí)市場(chǎng)對(duì)于園區(qū)的理解還處于初級(jí)階段，這種產(chǎn)品屬于“摸著石頭過(guò)河”，沒(méi)有太大的問(wèn)題。但其成功并不具有普遍意義和可復(fù)制性。如果現(xiàn)在繼續(xù)對(duì)外復(fù)制這種模式，其一是可能導(dǎo)致與現(xiàn)有法律法規(guī)相違背的風(fēng)險(xiǎn)，其二是其他城市的經(jīng)濟(jì)量級(jí)和條件環(huán)境是否適合這種模式，這是一個(gè)很大的問(wèn)號(hào)。

    中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：從哪些方面可以把這種自稱服務(wù)于2.5產(chǎn)業(yè)的總部辦公樓與商業(yè)寫字樓區(qū)分開(kāi)來(lái)呢？

    張鵬：所謂的總部經(jīng)濟(jì)是指在單一產(chǎn)業(yè)價(jià)值觀引領(lǐng)下高端智能的集化與聚合。從總部經(jīng)濟(jì)的4個(gè)關(guān)鍵要素就可以辨別出一個(gè)總部基地項(xiàng)目的真?zhèn)巍?/p>

    首先，這個(gè)總部基地項(xiàng)目必須是單一產(chǎn)業(yè)價(jià)值的，無(wú)論是從硅谷到好萊塢，還是從金融街到陸家嘴，都是專注于單一產(chǎn)業(yè)；其次，必須有高端人群的聚合，高端智能人才是總部經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不竭動(dòng)力；再次，這種人才的聚合是大規(guī)模的；最后，這種聚合的觀念是處在不斷集化、創(chuàng)新與提升的過(guò)程中。

    如同互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)的發(fā)展，由于大量的科技人才聚合，推動(dòng)原本的互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)逐步發(fā)展成為云計(jì)算、以及后期的物聯(lián)網(wǎng)概念，乃至再后來(lái)容納了大數(shù)據(jù)等更廣闊的高級(jí)概念。在這一過(guò)程中，互聯(lián)網(wǎng)的產(chǎn)業(yè)價(jià)值觀是在不斷提升與深化的。而總部經(jīng)濟(jì)的價(jià)值也應(yīng)該由類似的創(chuàng)新創(chuàng)意推動(dòng)使之可以持續(xù)發(fā)展。

    周建成：在工業(yè)用地上建造辦公樓實(shí)際上是一種資源錯(cuò)位的現(xiàn)象。如果是服務(wù)于與商業(yè)寫字樓需求相同的客戶群，開(kāi)發(fā)商是完全沒(méi)有必要在工業(yè)用地上開(kāi)發(fā)此類產(chǎn)品。

    有的開(kāi)發(fā)商會(huì)以發(fā)展2.5產(chǎn)業(yè)為名義開(kāi)發(fā)總部辦公樓，但實(shí)際上這種說(shuō)法是沒(méi)有根據(jù)的。2.5產(chǎn)業(yè)是源于對(duì)工業(yè)舊廠房的改造，在不改變工業(yè)用地性質(zhì)的前提下，為提高舊有廠房的利用率，才陸續(xù)出現(xiàn)了所謂的創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)園區(qū)這類新概念。2.5產(chǎn)業(yè)是屬于解決歷史遺留問(wèn)題的范疇。而在一塊全新的工業(yè)用地上發(fā)展2.5產(chǎn)業(yè)，這是沒(méi)有根基的。反觀美國(guó)的“柔性工業(yè)地產(chǎn)”，其根植于制造業(yè)，因此依然屬于工業(yè)范疇。沒(méi)有根基的產(chǎn)品如同無(wú)源之水，必然走不遠(yuǎn)。

    我們可以從幾個(gè)方面區(qū)分這種所謂“服務(wù)于2.5產(chǎn)業(yè)”的總部基地與商業(yè)寫字樓：首先，從客戶性質(zhì)上，工業(yè)園區(qū)內(nèi)如果有辦公類產(chǎn)品的需求，這些辦公類產(chǎn)品也必然是面向入園的企業(yè)。如果客戶群是普通的寫字樓用戶，那就非�？梢闪耍煌瑫r(shí)，總部辦公樓無(wú)論是裝修還是相應(yīng)的硬件設(shè)施是沒(méi)有商業(yè)寫字樓那么“豪華”的。此外，我們還可以通過(guò)后期服務(wù)來(lái)進(jìn)行對(duì)比，從而辨別開(kāi)發(fā)商的真實(shí)意圖是否更傾向于銷售寫字樓。

    周世義：由于從園區(qū)的規(guī)劃上難以區(qū)分產(chǎn)品是真正服務(wù)于2.5產(chǎn)業(yè)，還是商業(yè)寫字樓或是住宅別墅，因此必須從園區(qū)的后期建設(shè)成果來(lái)考察，也就是說(shuō)必須從園區(qū)創(chuàng)造出的社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益來(lái)考察。其中，園區(qū)貢獻(xiàn)的稅收、創(chuàng)造的就業(yè)數(shù)量等都是衡量的標(biāo)準(zhǔn)。

    梁春：北京豐臺(tái)總部基地和東北總部基地更應(yīng)該歸為產(chǎn)業(yè)園區(qū)的范疇，因?yàn)檫@種產(chǎn)品并不是純粹意義的商業(yè)地產(chǎn)，而是一種辦公園區(qū)，是低密度、高綠化的辦公集中區(qū)。也不能用所謂的“2.5產(chǎn)業(yè)”來(lái)嚴(yán)格地框定或者概括總部基地，因?yàn)閺纳嫌蔚姆诸惥筒皇呛芮宄�，企業(yè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，已經(jīng)遠(yuǎn)超過(guò)原來(lái)劃定的產(chǎn)業(yè)細(xì)分范圍，這就導(dǎo)致新辦公形態(tài)的承載體是建立在工業(yè)用地還是商業(yè)用地上，這又沒(méi)有一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)、權(quán)威的答案。

    中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：從哪些環(huán)節(jié)可以對(duì)總部基地項(xiàng)目進(jìn)行有效監(jiān)管，使其得以杜絕做商業(yè)寫字樓的嫌疑呢？

    趙弘：出現(xiàn)這種狀況核心原因還不在開(kāi)發(fā)商，而是政府責(zé)任以及政策法規(guī)的缺位導(dǎo)致。由于制度與規(guī)劃滯后，政府部門在新經(jīng)濟(jì)規(guī)律面前又沒(méi)有與時(shí)俱進(jìn)地進(jìn)行研究與調(diào)整，導(dǎo)致最后吃虧的還是政府自身。

    首先，政府在規(guī)劃階段就應(yīng)該有所作為，必須結(jié)合城市當(dāng)前的發(fā)展階段以及經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律，來(lái)論證城市開(kāi)發(fā)多大的載體容量以滿足市場(chǎng)需求。不能讓開(kāi)發(fā)商盲目地自行開(kāi)發(fā)，導(dǎo)致巨大的市場(chǎng)浪費(fèi)。政府必須通過(guò)規(guī)劃監(jiān)管實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)和行政的結(jié)合，而非放任市場(chǎng)發(fā)展。其次，政府要進(jìn)行全程監(jiān)督，從這些總部基地項(xiàng)目的立項(xiàng)、規(guī)劃到銷售等各個(gè)階段進(jìn)行全面監(jiān)管，防止少數(shù)開(kāi)發(fā)商鉆空子。

    張鵬：這種模糊地帶實(shí)際上從立項(xiàng)層面，也就是頂層設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)上就可以杜絕掉。審批單位在審批總部基地項(xiàng)目時(shí)，就要查看其是否符合總部經(jīng)濟(jì)的4個(gè)關(guān)鍵要素，如果不符合單一產(chǎn)業(yè)、高端智能人群、大規(guī)模聚合、不斷集化與提升這幾個(gè)要素，這個(gè)項(xiàng)目實(shí)際上就不是合格的總部基地。只要審批部門嚴(yán)格執(zhí)行，這些想走捷徑的開(kāi)發(fā)商也不會(huì)得到包括土地規(guī)劃部門在內(nèi)的其他政府部門的批準(zhǔn)，那么后續(xù)的銀行也就不會(huì)批準(zhǔn)貸款，項(xiàng)目也就無(wú)從做起了。在整個(gè)過(guò)程中，最關(guān)鍵的權(quán)力和責(zé)任還是在政府手上。

    周建成：我們可以從以下這幾個(gè)方面杜絕這種灰色空間的存在：第一，在土地出讓環(huán)節(jié)當(dāng)中，政府必須在出讓文件中明確土地用途；第二，政府必須嚴(yán)格把關(guān)企業(yè)規(guī)劃報(bào)批的審查程序；第三，在銷售環(huán)節(jié)中，對(duì)購(gòu)買者資格的把關(guān)能夠起到很好的監(jiān)督作用；第四，政府對(duì)產(chǎn)權(quán)證的控制也能杜絕這種模糊地帶，比如一棟樓一個(gè)產(chǎn)權(quán)證的政策規(guī)定，使得只有大型的且有研發(fā)需求的企業(yè)才有能力購(gòu)買這種工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品。

    周世義：政府首先必須抬高相應(yīng)的準(zhǔn)入門檻，由于各地的實(shí)際情況不一樣，因此相應(yīng)的機(jī)制與要求也不一樣，但政府的執(zhí)行力度不能和以往那樣過(guò)松或過(guò)緊。此外，也可從園區(qū)的后期成果進(jìn)行驗(yàn)證，如每畝稅收是否達(dá)到相應(yīng)的數(shù)據(jù)要求。