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    房屋中介機構憑借著手中豐富的房源信息優勢和大批從業人員的專業服務，在房屋銷售租賃市場占有重要的一席之地。在為民眾購房租房提供巨大便利的同時，也有個別房產中介服務意識淡薄，業務能力低下，誠信缺失，導致購房租房合同糾紛不斷，使當事人合法權益受到不同程度的損害。

    現選擇北京市朝陽區人民法院2013年以來同類案件中的三起，加以分析，并給出法官建議，供讀者思考。

    案例一
    業務粗疏，造成買方購房資格未通過審核

    張先生通過房屋中介公司與秦小姐簽訂房屋買賣合同后，向中介提供了夫妻兩人和兩歲女兒的戶口本、身份證等材料，用于申報購房資格審查。但在最后審核材料時稅務部門發現，中介公司漏申報了張先生女兒的信息，這導致對未成年子女的購房資格未通過審核，稅務部門拒絕辦理交稅手續，并要求重新進行購房資格審核。受此影響，之后的貸款手續、網簽等都要重新辦理，房屋無法按合同約定的時間正常交易，還產生了因重新辦理產生的相關手續費用。

    秦小姐因遲遲不能辦理過戶及拿到貸款，堅決要求解除合同。而等所有手續都辦完以后，張先生發現房價上漲，無力再購買相同條件的房屋，故將中介公司訴至法院，要求中介公司退還中介費，并賠償相應損失。

    法官說法

    在二手房買賣交易中，因為資格審核是以家庭為單位進行，中介公司在上報時由于工作疏忽或有意規避限購規定，往往只申報購房者夫妻雙方的房屋所有情況，而不申報其未成年子女的房屋所有情況，導致在辦理交稅和過戶手續時，提交的戶口本等家庭關系證明與審核結果不一致，交易無法順利進行而發生糾紛。本案中，張先生已經提供了其所能提供的全部材料，因中介公司的疏忽造成資格審核出現問題，中介公司應當承擔責任。本案經過法院調解，中介公司同意退還中介費，并支付了一定數額的補償。

    需要特別說明的是，如果為了規避限購政策，買方故意不提供未成年子女的相應資料，產生無法交稅和過戶問題，責任應由其自行承擔。

    案例二
    疏忽大意，買賣房屋根本不存在

    王先生通過中介公司尋找到合適的房源后，委托該中介公司約業主商談。中介公司于是打電話約業主周女士到門店詳談。在中介公司的主持下，雙方當場簽署買賣合同。此時，周女士又稱因到店簽約倉促未攜帶房產證，中介公司則答復可以先簽合同，房產證等材料可以后補。于是，雙方在中介公司的勸說下簽署了買賣合同，中介公司經紀人按照周女士的口述內容填寫了房屋地址。因為雙方就首付款時間、過戶等問題都未談妥，因此這些條款中介公司均未填寫。

    合同簽訂后，王先生支付了定金和中介費用，雙方約定周女士次日攜帶房產證到中介公司，雙方辦理其他手續。

    第二天，周女士并未如約到場并稱家人不同意賣房，要求取消交易。無奈，王先生將周女士訴至法院，要求繼續履行合同。

    庭審中，周女士答辯稱合同約定的交易標的根本不存在，合同無法繼續履行，并提交了房產證原件供法庭及王先生核對。法庭通過核查房產證原件發現，房產證登記的地址是北京市某小區1號樓7單元602號，但周女士與王先生簽訂的買賣合同標的房屋地址為小區一號院1號樓4單元601號。后法院查詢得知買賣合同所載房屋根本不存在。王先生后在法院的調解下與周女士解除了合同，收回了定金。

    法官說法

    居間方在促成買賣雙方交易時應當認真核查雙方交易信息。實踐中，為了促成交易，中介公司常常在業主未提供全部房源材料的情況下促成雙方簽訂合同，此時買賣合同中有關房屋的所有信息均按照業主陳述填寫，有的信息與房屋產權證的登記信息不一致，甚至出現樓號、房號錯誤的情況，導致買賣雙方無法辦理相關過戶手續，同時也給違約方可乘之機，中介公司應當對此承擔相應責任。

    案例三
    設立陷阱，租房付款方式藏貓膩

    趙小姐畢業后為了定居北京暫時租房居住，2013年1月，她與某房屋中介公司簽訂房屋租賃合同，就在當天她按公司規定付三押一。3月1日，趙小姐接到中介公司的催款電話，便找到中介公司理論。中介公司向趙小姐出示雙方簽署的《補充協議》，該“補充協議”第2條上寫著：“乙方在入住前必須以‘付三押一’的支付形式交予甲方作為房屋租金。以后按季付”。可第4條上又寫著“乙方必須提前30天到甲方營業部的財務科交納房租。延緩交款，每日加收滯納金100元，如3日后仍不交納，甲方視為合同終止和乙方放棄房屋內所留物品所有權，甲方有權開啟房門，接納新住戶入住。所造成的后果，由乙方負擔”。趙小姐認為該公司設立合同陷阱，將其訴至法院，要求解除合同，返還押金及剩余租金。

    法官說法

    與中介公司簽合同時，一定要細心推敲合同條款，對于合同上的不合理規定可以拒簽。一旦發生糾紛，要及時向有關部門投訴，力爭把損失降到最小。根據合同法的規定，對格式條款存在兩種以上解釋的，應當作出不利于提供格式條款一方的解釋。對于《補充協議》第4條“延緩交款，每日加收滯納金100元”的規定，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少。

    法官提醒

    目前，房屋買賣租賃中的失信、違規等問題時有發生。當事人在合法權益遭受侵害時，大多選擇忍氣吞聲，真正進入司法程序的為數尚少。

    究其原因，一方面是打官司時間成本偏高導致部分當事人無暇與中介公司周旋；另一方面是房屋中介公司內部自律、行業監管有待進一步加強。有鑒于此，當事人無論買房還是租房，一要親力親為，不要完全依賴中介公司，對于買賣、租賃應當辦理的手續都要有所了解，對中介公司要求簽署的文件要詳細閱讀，及時提出修正意見，避免因疏忽大意造成麻煩；二要注重細節，在簽署合同時盡量明確合同條款，對雙方權利義務及履行方式明確約定，減少因合同約定不明確導致的爭議。