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　　臨近年末，福州的商業(yè)市場也開始熱鬧，特別是沉寂了一段時(shí)間的寫字樓市場逐漸活躍，有的項(xiàng)目舉辦論壇講座，有的項(xiàng)目舉辦推介會，還有的項(xiàng)目開始加推新品。顯然，開發(fā)商都在趁著年底加把勁，希望有個(gè)圓滿的收尾。

　　除了寫字樓加大暖場推盤外，其他商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目也加快銷售節(jié)奏。然而，近日，在廣州舉行的某論壇上，住建部政策研究中心主任秦虹卻表示，中國的住宅市場仍有投資空間，而商業(yè)地產(chǎn)會有更大風(fēng)險(xiǎn)。與此同時(shí)，馬云在“雙11”賺得盆滿缽滿。談及“雙11”，馬云稱目前的商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格奇高，希望通過網(wǎng)購的發(fā)展，削弱傳統(tǒng)商業(yè)的力量。當(dāng)大家都選擇在網(wǎng)上購物時(shí)，傳統(tǒng)商圈的銷售量就會減少，進(jìn)而商業(yè)地產(chǎn)的房價(jià)就會降低。面對各種沖擊和壓力，究竟商業(yè)地產(chǎn)的未來是“價(jià)值”大還是“風(fēng)險(xiǎn)”大？

　　寫字樓進(jìn)入年底沖刺期

　　記者：近期，福州寫字樓市場又開始活躍，產(chǎn)品推介會、新品加推等活動不斷上演，是否因?yàn)槟甑仔枰�完成任�?wù)而加快腳步？

　　王鋒（天知營銷總經(jīng)理）：寫字樓產(chǎn)品推量增多，一方面說明開發(fā)商對市場的信心明顯提升，隨著福州經(jīng)濟(jì)發(fā)展，入駐企業(yè)不斷增強(qiáng)，企業(yè)對高品質(zhì)寫字樓的租賃需求持續(xù)強(qiáng)勁。另一方面折射出商家在年底的推貨迫切性以及對2014年市場的提前布局。

　　李輝（福州思銳副總經(jīng)理）：每到年底，都是開發(fā)商最不愿錯(cuò)過的沖刺時(shí)期，不管是住宅開發(fā)商還是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，因?yàn)檫@涉及企業(yè)回籠資金完成年度銷售任務(wù)問題。同時(shí)，此前已經(jīng)銷售一段時(shí)間的項(xiàng)目，希望在年底的返鄉(xiāng)潮之際加快清除尾盤。

　　記者：這一輪行情的最大推動力是客戶對購買寫字樓自持熱情的增加，還是住宅投資客資金擠出效應(yīng)？

　　王鋒：寫字樓散售的投資者以中小買家居多，隨著寫字樓市場發(fā)展，會慢慢傾向于這種大量自持的形式，所有的買家都看中自身資產(chǎn)的增值，這將成為寫字樓投資的新思路。伴隨著自持?jǐn)?shù)量的增多，散賣和自持會兩極分化。

    李輝：目前，寫字樓投資型客戶正逐漸減少，主要源于其利潤率降低。而企業(yè)購買寫字樓自用的情況在寫字樓市場的比例每年不斷上漲。這種現(xiàn)象的出現(xiàn)，除了政策對住宅“限購、限貸”的持續(xù)調(diào)控，推升寫字樓市場預(yù)期，最主要是由于部分企業(yè)的自身發(fā)展需要有固定資產(chǎn)保值，以及其不可預(yù)估的市場價(jià)值。

　　商業(yè)地產(chǎn)面臨不少困擾

　　記者：近年來，福州土地供應(yīng)已經(jīng)偏向商服用地，越來越多的商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)，未來市場上，商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量將是怎樣的情況？

　　王鋒：其實(shí)很多人都會擔(dān)憂，認(rèn)為這么多體量的商業(yè)集中推向市場，是不是會飽和？應(yīng)該說隨著城市規(guī)模不斷擴(kuò)大，城市需要轉(zhuǎn)型，在人口不斷增加、城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快、交通路網(wǎng)不斷完善等背景下，消費(fèi)群體的需求一直存在。

　　李輝：地方政府傾向利用商業(yè)地產(chǎn)提升當(dāng)?shù)囟愂铡⒕蜆I(yè)和城市形象，同時(shí)打造升值潛力更大的商圈，提升周邊區(qū)域價(jià)值，這也是近年來加大推出商服用地的主要原因。值得一提的是，在各房企都紛紛轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)的同時(shí)，有限的市場消費(fèi)群將會催生更多的“空置”和商圈培育期變長的情況。

　　記者：目前信貸資金的重點(diǎn)是支持政策支持的項(xiàng)目，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目很難和過去一樣，再獲得銀行貸款的支持。這對商業(yè)地產(chǎn)有沖擊嗎？

　　王鋒：有很大沖擊。商業(yè)地產(chǎn)是典型的資金密集型行業(yè)，開發(fā)周期長、資金占用數(shù)額大且回籠資金慢，從土地的購置到后期的運(yùn)營管理，每一個(gè)環(huán)節(jié)都需要充實(shí)的資金支撐。長時(shí)間的回報(bào)周期更是決定了商業(yè)地產(chǎn)的融資難度遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于住宅地產(chǎn)。

　　李輝：國內(nèi)房地產(chǎn)融資主要依賴銀行，調(diào)控已將資本市場的大門封上，銀行渠道也越來越難。在銀行信貸還比較松的時(shí)候，對持有型物業(yè)而言，經(jīng)營性貸款是商業(yè)物業(yè)一個(gè)很重要的融資渠道。但是，信貸收緊后，就會帶來影響，而且對商業(yè)地產(chǎn)融資來說，其融資渠道還存在各種各樣的限制。

　　記者：在大家都想做商業(yè)地產(chǎn)的背景下，競爭格局必然加大，開發(fā)商應(yīng)該如何定位自己的產(chǎn)品？

　　王鋒：商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目眾多，同質(zhì)化嚴(yán)重，為了吸引客戶，開發(fā)商紛紛選擇另辟蹊徑，突出個(gè)別產(chǎn)品的個(gè)性化打造。

　　李輝：對輻射區(qū)內(nèi)的商業(yè)供給和需求變化進(jìn)行分析，明確目標(biāo)消費(fèi)群體，針對他們的需求，結(jié)合開發(fā)商的經(jīng)營，進(jìn)行差異化定位。

　　消費(fèi)者投資更謹(jǐn)慎

　　記者：雖然福州寫字樓市場開始熱鬧起來，但是專家還是認(rèn)為“商業(yè)地產(chǎn)有更大風(fēng)險(xiǎn)”。其實(shí)從市場來看，很多以住宅開發(fā)為主的企業(yè)以及剛涉入房地產(chǎn)的企業(yè)，對商業(yè)地產(chǎn)依然熱衷。究竟商業(yè)地產(chǎn)的未來“價(jià)值”大還是“風(fēng)險(xiǎn)”大？

　　王鋒：住宅的暴利時(shí)代已經(jīng)過去，在過了黃金期之后，如果企業(yè)還需要保持競爭優(yōu)勢，商業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)必然的選擇。房企轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)除為規(guī)避限購政策，也是房企擴(kuò)大自身生存能力的需要，未來價(jià)值還是值得挖掘的。

　　李輝：受住宅市場政策調(diào)控的影響，今年不少開發(fā)商進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)領(lǐng)域。然而，商業(yè)地產(chǎn)對專業(yè)的要求非常高，并不是所有人都能做好。如果開發(fā)商只是因?yàn)檎�策調(diào)控的關(guān)系而轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，那么這就不是理性的選擇，對商業(yè)地產(chǎn)來說也不是一件好事。一窩蜂進(jìn)入，將會出現(xiàn)爆發(fā)式供應(yīng)。

　　記者：除了寫字樓、商鋪，商業(yè)地產(chǎn)的類型其實(shí)很多，但是消費(fèi)客戶群體有限，隨著競爭加大，客戶對商業(yè)地產(chǎn)的投資態(tài)度有沒有改變？

　　王鋒：在商業(yè)地產(chǎn)大面積放量的同時(shí)，好的商業(yè)產(chǎn)品依然更受投資者的青睞，并且隨著福州經(jīng)濟(jì)高速增長，商業(yè)地產(chǎn)的需求將持續(xù)強(qiáng)勁，這將刺激更多類型的商業(yè)地產(chǎn)面世，而消費(fèi)者在選擇產(chǎn)品時(shí)范圍也更廣，不會只局限于商鋪、寫字樓類。

　　李輝：投資不動產(chǎn)是目前最主要的投資渠道之一，所以很多投資客自然會把目光投向商業(yè)地產(chǎn)，從而促成了商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)熱。但是，隨著消費(fèi)者對投資越來越理性，盲目購買商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)象將不復(fù)存在，消費(fèi)者更多進(jìn)行全面衡量。