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　　歷時4天的人居展終于在5月20日落下大幕，在開發企業推出可售樓盤和展示樓盤迎來大量觀展市民的同時，二手房展區也一樣受到市民的普遍關注。不難發現，今年人居展上，二手房企業僅有三家，我愛我家、華邦地產以及行業新面孔鏈家地產。實際上，人居展上出現的這種局面，是杭州中介行業的一個縮影，歷經多輪洗牌之后，一些規模較小的中介企業已經敗下陣來，一些較為弱勢的中介企業甚至已經消失。

　　僅3家中介參展今年人居展

　　5月20日房產行業最受關注的樓市大戲春季人居展落下帷幕。參觀過去年和前年人居展二手房展區的逛展者不免感嘆，今年參展的二手房企業明顯少了。與以往動輒八九家二手房企業參展的盛況相比，本屆人居展二手房展區顯得“寂寥”了些，僅我愛我家、華邦地產以及去年入杭的鏈家地產參與了本次人居展，去年參展的中原地產、易居臣信、盛世管家等二手房企業均沒有參展。

　　中原地產品牌管理總監荊海燕在接受本報記者采訪時說，房交會參展單位報名是在年初，當時我們對于市場的判斷比較謹慎、保守，也因為去年兩次房交會下來，蓄客效果不是很明顯。“一般情況下，去逛二手房展位的購房者當場登記了，之后經紀人跟一下，有合適的房源的情況下，一個星期到一個月的時間就能轉成交，因此大家也都很重視房交會蓄客情況。但去年房交會上，觀望氛圍很濃重。展示企業形象也是有必要的，但要根據各家公司具體情況來定，畢竟下半年形勢還不明朗。”

　　我愛我家、華邦地產相關負責人幾乎都提到了掛牌量銳減的狀況，“與往年相比，今年人居展上房東掛牌出售房源的積極性不高，我們統計了一下，掛牌量比往年少了三成以上。”

　　杭州市二手房成交進入3月份后，成交量受“國五條”細則影響，杭州主城區成交量出現暴漲。3月，杭州全市主城區二手房共成交了8627套，較2月1067套的成交量相比，增加7560套，環比大增708.53%，與2012年3月的2009套相比，同比上升329.42%。在經歷了3月樓市的瘋狂上漲之后，4月，杭州二手房交易量明顯回落，但由于“國五條”細則未發現較大轉折，4月仍實現2000余套的交易量，與今年1月相近。5月份成交企穩，業內人士普遍認為，是部分改善性需求的釋放。

　　人居展期間，共成交二手房27套，成交面積2197平方米。這樣的行情，不可不謂冷清。公眾房網首席市場分析師周晨分析認為，受“國五條”影響，整個3月份二手房的成交情況都非常火爆，二手房需求客戶在這個月幾乎已透支。到4月份，因為房產稅傳言，需求又釋放掉一批，因此最近市場行情非常平淡。5月份來，市場感覺又稍微好了些，主要是改善性需求大戶型的成交吧，可能還是因為房產稅傳言起到的作用。華邦地產首席分析師宋文杰持同樣的觀點，他認為，這次房交會上，從二手房展區的逛展人購房目的來看，有大約5成的需求是改善性需求。

　　品牌中介市場份額仍在上升

　　參展三家二手房中介企業當中，我愛我家、華邦地產都是老面孔，首次亮相的是鏈家地產。鏈家地產首次進入杭州人們視野是在去年10月份，其以10店齊開的浩大氣勢宣告正式入駐杭州，其中，朝暉路門店已是鏈家地產全國開設的第1000家門店，可見其規模。記者與鏈家地產文教區經理李作好攀談得知，繼去年十店齊開高調入杭以后，鏈家地產今年預計還將于六七月份再一次“十店齊開”，高調擴張。

　　李作好表示，目前鏈家地產在杭州已經有20多家門店，積極參與本次人居展，主要因為是外來公司，一方面需要樹立品牌形象，另一方面，用杭州人的話來說，也是想“領市面”，了解一下客戶需求。

　　透明售房網數據顯示，三四月份，鏈家成交量排名第10名，因為某些加盟品牌的成交量并非絕對數字(包括一些其他門店的掛靠，為方便簽合同、銀行審批等)，實際的座次還有可能再變一變。但因為幾家大的公司，我愛我家、華邦地產、盛世管家的總市場占有率達到60%，因此一些排名在前十的公司真正的市場占有率甚至只有個位數，鏈家目前的市場占有率估計不超過2%。

　　目前杭州市場上的第一梯隊為我愛我家、華邦地產、盛世管家；第二梯隊為易居臣信、21世紀不動產、淘房、住商不動產等。據悉，第一梯隊的排名已經持續了四五年，我愛我家、華邦地產的市場份額還在小幅上升。業內人士也一致認為，我愛我家、華邦地產的市場份額已經很穩定，鏈家地產的進駐，短期內不能改變市場格局。從區域來看，鏈家地產目前主要在朝暉、城西等成交活躍區域有布點，從規模看，目前其二十多家門店的規模，對易居臣信、淘房等規模相當的中介企業構成的沖擊力比較大一點。鏈家地產的“北京模式”能否成功移植到杭州市場，還有待時間考證。

　　一位入二手中介行業9年的業內人士感嘆說，每經歷一次大調控，都是一次洗牌。到今目前，可以說，新一輪洗牌已經完成了，強的更強，弱的逐漸失去話語權，甚至消失在這個行業。

　　大品牌中介抗風險能力較強

　　據透明售房網成交量數據，目前杭州二手房市場排名為：我愛我家、華邦地產、盛世管家，這樣的排名已經非常穩定，該格局持續已有四五年了。業內人士普遍預計，在未來一兩年，杭州二手房中介行業格局不會有太大變化，

　　另據了解，目前杭州二手房行業內，市場占有率最高的兩家公司我愛我家和華邦地產，都實行的是直營模式。直營模式成本明顯高很多，以杭州主城區為例，一家門店的開店成本就在50萬-60萬元之間。此外，一個品牌還需要運營成本，如財務、計算機系統、售后等就需要至少30人來維持運營，而辦公地點也價格不菲。一些全直營大品牌，尤其是一些跨區域、集團化運營的品牌抗風險能力會更強。

　　“為何形成這樣的格局，究其原因，經營模式是不可忽視的一個原因。”周晨說。一些加盟模式的公司，在品牌擴張初期，因其準入門檻低(只需支付加盟費，商鋪一般為加盟者自己原有物業)，可以在短期內迅速擴張，如科威不動產，該品牌2008年進入杭州市場，到2009年，已擁有80多家門店，開店規模與當下的華邦地產不相上下了。但這一輪調控下來，由于行情低迷，而加盟店的抗風險能力參差不齊，到目前，該品牌在杭州的門店數量銳減至30多家。最終能存活下來的，只有少數入行早、人力資源儲備豐厚的實力較強的門店。因為加盟店缺少市場的統籌規劃，每個門店都為獨立個體經營戶。

　　宋文杰也認為，大調控來臨時，一些小的企業往往會選擇斷臂求生——關店，以節省開支，而一些大的直營品牌往往能在低迷時挺住，一些虧損較多的門店則選擇歇業而不是徹底關門，歇業就是說省去人力成本，但店面還保留著，一旦市場回暖，還能再開業，不會占用太多資本。直營模式的品牌在房源與客源上，都能共享，這樣成交的可能性也就更大，市場占有率也就更高。對于二手房行業來說，無非房源與客源的匹配，掌握信息能力越強，存活能力也就越強。加盟模式的企業在市場低迷時面臨更大的風險，一些經營不善的門店可能會選擇在市場低迷期關店，也有一些較大的門店有可能獨立出來，脫離該品牌，自己往連鎖模式發展。

　　中原地產荊海燕補充說，直營模式抗風險能力更強是其中一個原因，此外，對政策的影響以及對政策的把握能力也很關鍵。例如我愛我家，其實2008年以前，我愛我家并沒有一家獨大，但經歷了2008年的金融危機，很多品牌為節約成本關了不少門店，而我愛我家挺住了，到2009年，形勢就好起來了。這期間，房屋銀行給了它很大幫助，這種途徑很有利地在上游鎖定了房源，占有了資源。因此，政策的變動，反而給了我愛我家契機。

　　隨著主城區土地一天天開發完，二手房市場將成未來樓市的主要方向，事實上，在一些房地產發展較為成熟的國家和地區，二手房每月的成交量都是一手房成交的數倍，比如，美國一二手房的成交比例為1:8，日本為1:6，中國香港也為1:6，但在中國大陸，上海一二手房成交比例為1:0.8，杭州二手房行情最火爆的年份整個比例為1:0.6。目前在杭州市場上，由于一二手房價格的差異，一手房受認可程度明顯高于二手房。