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　　國內(nèi)寫字樓市場(chǎng)是否過剩一直頗富爭(zhēng)議。世邦魏理仕研究數(shù)據(jù)顯示：2013至2016年，如果所有項(xiàng)目均按時(shí)交付，中國14個(gè)主要城市新増寫字樓總量將達(dá)到4080萬平方米，或以每年接近1000萬平方米的規(guī)模遞增。這對(duì)于已顯現(xiàn)出供大于求跡象的二線城市無疑是雪上加霜。

　　值得注意的是，寫字樓市場(chǎng)的快速增長(zhǎng)并非是由經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)而帶來的需求所推動(dòng)，很大程度上，寫字樓井噴的背后推手是地方政府：近兩年，很多二線城市熱衷于新中央商務(wù)區(qū)開發(fā)，以此推動(dòng)土地銷售、城市發(fā)展、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)以及整體房地產(chǎn)的投資。如今，部分二線城市的過度開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)已然顯現(xiàn)。

　　二線城市寫字樓供應(yīng)高峰來臨

　　未來4年，天津新增寫字樓要花60年來消化？沈陽要25年？

　　這些駭人聽聞的數(shù)據(jù)顯示，在近兩年來商業(yè)地產(chǎn)如火如荼的背后，二線城市寫字樓市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)正在顯現(xiàn)。

　　日前，世邦魏理仕為本報(bào)提供了一份名為《中國辦公樓實(shí)情調(diào)查》的內(nèi)部報(bào)告，其針對(duì)北京、廣州、杭州、上海、大連、寧波、成都、青島、深圳、武漢、南京、重慶、沈陽、天津14個(gè)重點(diǎn)的調(diào)查顯示，這14城市未來4年的寫字樓供應(yīng)增長(zhǎng)高達(dá)80%，供應(yīng)總量約4100萬平方米。

　　基于過去3年的平均吸納率測(cè)算，天津、沈陽、重慶被評(píng)定為供過于求的高風(fēng)險(xiǎn)城市，如要消化未來4年的預(yù)期供應(yīng)量，其所需時(shí)間分別為60年、25年、20年；深圳、成都、武漢、南京、青島也以10年以上的去化周期被列為中等風(fēng)險(xiǎn)城市。

　　世邦魏理仕的多位高管就該調(diào)查結(jié)果接受本報(bào)記者采訪時(shí)指出，目前國內(nèi)二線城市幾乎都在開發(fā)或者規(guī)劃建設(shè)新興區(qū)域、新中央商務(wù)區(qū)，在這一趨勢(shì)帶動(dòng)下，大量商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目涌入市場(chǎng)，并集中在這些新開發(fā)區(qū)域內(nèi)。

　　無獨(dú)有偶，被視為高風(fēng)險(xiǎn)城市的天津、沈陽、重慶也正處新區(qū)開發(fā)建設(shè)的熱潮之下。

　　地方政府造城系主因

　　“在國內(nèi)的許多二線城市，寫字樓市場(chǎng)快速增長(zhǎng)并非是由經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)而帶來的需求所推動(dòng)的。很大程度上，這種快速擴(kuò)張是受地方政府的決策引導(dǎo)所致。”世邦魏理仕研究部華北區(qū)董事陳紅飛指出，很多地方政府熱衷于開發(fā)新區(qū)、建設(shè)新中央商務(wù)區(qū)，以便借此來推動(dòng)土地的銷售、城市的發(fā)展、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)以及房地產(chǎn)投資，二線城市商業(yè)地產(chǎn)過度開發(fā)令人擔(dān)憂。

　　以風(fēng)險(xiǎn)最高、吸納周期達(dá)到60年之久的天津?yàn)槔�，該市未來超過370萬平方米的寫字樓新增供應(yīng)都來自濱海新區(qū)，占全市供應(yīng)的70%；同樣，供過于求、吸納周期長(zhǎng)達(dá)25年的東北重鎮(zhèn)沈陽，多年致力于金廊區(qū)域的開發(fā)建設(shè)，也導(dǎo)致大量新增寫字樓項(xiàng)目將在未來幾年內(nèi)密集入市。

　　這一情況也存在于成都的天府新城、重慶江北嘴、南京河西商務(wù)區(qū)、大連東港、杭州錢江新城、寧波東部新城。

　　從這14個(gè)城市的總體情況來看，約有54%的未來供應(yīng)來自新興區(qū)域、新中央商務(wù)區(qū)，其中，杭州、成都、寧波、南京、大連和重慶的新中央商務(wù)區(qū)在2013年至2016年之間將占到各自城市未來總供應(yīng)的30%至70%。

　　然而，在新區(qū)建設(shè)發(fā)展迅猛的同時(shí)，二線城市的寫字樓市場(chǎng)需求卻遠(yuǎn)未跟上開發(fā)腳步。

　　在陳紅飛看來，雖然中國經(jīng)濟(jì)朝第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展轉(zhuǎn)型，但二線城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度難以創(chuàng)造足夠大的寫字樓需求，無法擁有趕超北京、上海辦公樓需求的潛力。

　　目前，部分二線城市寫字樓的市場(chǎng)平均空置率徘徊在20%左右，同時(shí)在建項(xiàng)目及新增供應(yīng)又在不斷增加，前景不容樂觀。

　　“過去3年，二線城市第三產(chǎn)業(yè)的年復(fù)合增長(zhǎng)率為18%，依此速度，即使每年有45%的寫字樓新增供應(yīng)延遲上市、且上市后出租率80%即算成功去化，未來4年，二線城市的辦公樓新增供應(yīng)也要5.97年后才能基本消化。”陳紅飛說。

　　此外，在這些新興區(qū)域，商業(yè)氛圍還有待提升，各項(xiàng)公共生活配套設(shè)施也往往不到位，而基礎(chǔ)設(shè)施如公交、地鐵等仍需相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間才能完善，這使得原本就充裕的供給將需要更長(zhǎng)的時(shí)間來消化。

　　延遲入市現(xiàn)象普遍

　　冰凍三尺非一日之寒。

　　在地方政府熱衷造新城的背后，許多寫字樓開發(fā)商已經(jīng)預(yù)見到二線城市商業(yè)地產(chǎn)熱的后遺癥。部分開發(fā)商、業(yè)主已經(jīng)開始尋求規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的方式。

　　“實(shí)際上，二線城市商業(yè)地產(chǎn)熱潮下的寫字樓開發(fā)過度一直是近兩年業(yè)內(nèi)非常關(guān)注的問題。從我們接觸的客戶來看，無論是開發(fā)商、投資者還是租戶，大家都很擔(dān)心，都在問這些二線城市的寫字樓市場(chǎng)到底面臨多大的供應(yīng)壓力？市場(chǎng)前景到底有多嚴(yán)峻？”陳紅飛說。

　　數(shù)據(jù)顯示，比較過去4年每年預(yù)期新增寫字樓供應(yīng)和實(shí)際新增供應(yīng)，二線城市新寫字樓延期入市的情況正在逐年增加：2009年，寫字樓項(xiàng)目延期入市的情況約30%，而到了2012年，這一數(shù)字已高達(dá)54%。其中，在天津和沈陽這兩個(gè)未來供應(yīng)壓力最大的城市，過去4年，新項(xiàng)目的平均延誤率更是高達(dá)70%。

　　“寫字樓工程延期入市率逐步提高，其中很重要的一個(gè)因素是開發(fā)商為了避開供應(yīng)高峰，有意推遲工程入市。還有一部分是開發(fā)商、業(yè)主因資金緊缺而導(dǎo)致工程延期的情況。當(dāng)然，也存在一些許可證延期或者其他情況。”陳紅飛說。

　　但無論是開發(fā)商主動(dòng)尋求延期入市以避免供應(yīng)高峰，還是資金緊缺而導(dǎo)致工程延期，一個(gè)非常重要的顯示是，前期投入大、回報(bào)周期長(zhǎng)的寫字樓開發(fā)已成為部分開發(fā)者的負(fù)擔(dān)。

　　在此市場(chǎng)境況下，盡管寫字樓散售飽受爭(zhēng)議，但世邦魏理仕的研究團(tuán)隊(duì)仍然認(rèn)為，散售對(duì)于這些二線城市的寫字樓開發(fā)項(xiàng)目來說已成為最好的選擇。

　　“以沈陽、大連為例，很多二線城市的開發(fā)商也都在主動(dòng)尋求散售寫字樓。”世邦魏理仕沈陽分公司董事總經(jīng)理周業(yè)輝說。