上海檢察院邀專家出策監管
- 杭州寫字樓網
- 2009/8/20 11:02:50
大部分專家建議：要斷定是否做低房價，先將裝修款和裸房價分離
面對做低房價現象，專家建議修改目前的相關規定加強對中介主動做低房價的處罰手段。
做低房價避稅不但有可能在交易時被評估公司發現而“退回”補繳稅款，還會因此帶來買賣雙方因不履行合約產生的法律糾紛。
上海樓市的再度火爆、房價加速上漲導致二手房交易過程中毀約情況頻繁出現。賣家發現房價上漲后，認為房子“賣便宜了”而提出毀約，買家一紙訴狀遞到法院要求履約或賠償。此時，雙方前期約定的做低房價合約往往會成為毀約方的最好理由，并依此要求判定做低房價的合同無效。
隨著類似案件不斷增加，8月18日，上海市人民檢察院第一分院組織相關各方進行一場關于房屋買賣糾紛中因做低房價等因素引發的“同案不同判”專題討論。三個做低房價合同毀約案的不同判決意見引起各方熱議，當天的討論會上，專業人士指出，房價上漲過快實際上是類似糾紛的主因。而在整個規范交易的過程中，由于尚缺乏對中介行業出現做低房價行為的具體處罰手段，因此對其行為規范應該提上議事日程。
針對交易雙方將裝修款剔除出交易總房價的行為，與會人士也建議，不妨將裝修款項與原房產價格分離。
此外，二手房交易過程中做低房價避稅行為如何監管，買賣雙方及中介公司應該各自承擔何種法律責任？發現做低房價的行為后，相關部門有否行政處罰權，若有的話該作出何種處罰決定，若沒有又該如何在制度建設上對政策法規予以完善補充？在18日的研討會上，與會的法院、檢察院、市住房保障和房屋管理局、市房地產交易中心、稅務局及法律專家們也各抒己見發表各自看法。
毀約起因
房價上漲過快
明明簽訂了房屋買賣合同，但由于房價上漲，房屋買賣的賣家出現毀約現象，不愿繼續履行原合同，拒絕辦理產權過戶手續等，由此引發買賣雙方的糾紛近期頻頻出現。僅以南匯為例，原南匯區法院受理的房屋買賣糾紛類案件大幅增長，近兩個月來，該院已經受理此類案件36件，同比增加近2倍。
上海市房地產交易中心副主任陳澗波表示，造成類似要求申請合同無效案件的最主要原因就在于樓市的過快上漲。由于二手房交易從合同訂立到完成過戶需要一個多月甚至更長時間，短期內房價的迅速變化會導致賣家出于自身利益考慮毀約，從而造成糾紛。
2009年上半年，上海樓市在經歷了1、2月的低迷，3、4月的略有回暖后，在5、6月開始進入瘋狂。6月上海樓市周成交均價創下了自去年7月份以來的53周新高,距離歷史最高房價僅相差380元/平方米。經過7月的小幅調整，上海樓市實際成交價就在8月中旬突破了歷史最高均價。據佑威樓市通系統提供的數據顯示：8月10日至8月16日，上海商品房成交面積46.98萬平方米，環比前周增加6%；成交均價為20563元/平方米，環比上漲14%。其中，商品住宅成交面積39.09萬平方米，環比增加13%；成交均價為19991元/平方米，環比上漲17%。
雙重標準
非普通房技術性做低
陳澗波表示，產生做低房價案例的背景原因在于，由于目前政府出于調控以及鼓勵普通住房消費的目的，出臺優惠政策對商品房進行臺階收費標準，普通房和非普通房的納稅標準差異較大。對于很多購房者來說，非普通住房如果全額納稅，則各種稅額將達到房屋交易總價的10%以上。
因此，這部分房源在交易過程中就會出現故意采取一些技術性處理的手段，將房價報低滿足普通住房的標準，從而達到降低交易成本的目的。
由此產生的現象是，很多房產交易過程中，交易價格和最后的納稅申報價格之間會存在一定差異。陳澗波透露，按照交易中心的統計顯示，目前全部交易中70%的住房屬于普通商品房，其中應該有相當一部分原本剛剛進入非普通房范疇的房源在經過技術性處理之后，重新成為普通房進行交易。
其實，在國家出臺優惠稅收政策之前，二手房交易過程中的做低房價現象也屢見不鮮，其中大部分是在豪宅交易中做手腳，達到逃稅的目的。就記者所了解，北京、上海等大城市的中介都會和買賣雙方串通，一套高價房的價格做低幅度甚至可達20%左右。
征稅管理
采取就高不就低原則
上海市地稅局政策法規處水啟裕表示，目前房地產稅收采取的是“先稅后證”的操作方式，也就是說，交易雙方必須在完稅之后才能夠辦理房地產權使用證。
陳澗波指出，在實際操作過程中，稅務部門已經解決了交易價格和納稅申報價格之間的問題。
據悉，稅務部門有一套根據市場以及周邊房產交易價格確定的內控價格標準，也就是繳稅標準，另外的價格標準則是交易合同的價格，目前房地產交易稅費一般采取就高不就低的原則。
也就是說，如果交易合同價格過低，稅務部門也會要求你采用稅務內控價格標準來進行繳稅，如果購房者存在異議，則可以提出由評估公司對房產進行評估。
實際上，今年以來，隨著交易量上升，各地房地產交易中心已經有指定評估機構進駐。而類似評估機構也負責對于房產交易價格的認定。相關評估機構內部都有一套來自財稅部門的房源成交價格記錄系統，一周更新一次，滬上各小區房源的最新成交價格都記錄在系統內，這也是評估機構對二手房成交價進行評估的數據來源。
裝修款項
目前計入房屋總價中
在討論如何判定做低房價的實際情況時，大部分專家認為，考慮到二手房交易實際情況，相關部門應該將裝修款和裸房價分離。
上海市住房保障和房屋管理局法規處李國華表示，一般認為，二手房買賣屬于自由合同，原則上只需要符合雙方真實意思的描述，雙方約定的房價取決于很多因素，房管局方面很難對房價部分進行審查。
與此同時，李國華表示，在房價內容方面，分解是否違法也是一個需要討論的內容。
記者了解到，現在法律對于房價的內容沒有明確規定。但是在具體稅收操作上，卻是有著明文的規定。2007年6月，上海發布“關于轉發《國家稅務總局關于承受裝修房屋契稅計稅價格問題的批復》的通知”顯示，房屋買賣的契稅計稅價格為房屋買賣合同的總價款，買賣裝修的房屋，裝修費用應包括在內。
按照國外的標準，將房價部分拆解成裝修款以及原房產價格兩部分，分別訂立合同計算價格是屬于合理避稅的一種行為。
在當天討論會上，多名與會者都對于裝修款是否計入總房價提出疑問，多數專家建議，將裝修部分和裸房價進行分離，不成為計稅的基數。分離的目的是以免造成稅額過高，增加購房者的買房負擔，影響政府促進交易的本意，但也應該掌握一個核定比例。
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- 來源：東方早報