上海檢察院邀專家出策(2)
- 杭州寫字樓網
- 2009/8/20 11:02:50
典型案例:
案例一：按合同中高價交易
基本案情：買家曹某與賣方陸某于2007年8月10日簽訂《上海市房地產買賣合同》，約定：2007年9月15日之前共同向房地產交易中心申請辦理轉讓過戶手續；曹某負責支付政策規定雙方應付的稅費；房屋成交價為75萬元。同日，雙方簽訂協議，約定房屋的實際成交價為106萬元，雙方同意以75萬元向房地產交易中心過戶交易。2007年9月12日，陸某稱雙方就房屋簽訂的合同及協議違反了國家有關法律、法規規定，要求撤銷合同。曹某表示不同意，要求陸某與其辦理過戶手續，逾期應支付違約金。曹某訴至法院，請求法院判令陸某繼續履行合同，辦理房屋的產權過戶登記手續并支付逾期交房違約金以及逾期辦理房屋產權過戶登記手續的違約金。陸某辯稱，曹某存在逃避國家稅收的行為，雙方簽訂的合同違反國家的有關規定，應為無效。
法院認為：一、當事人訂立、履行合同，應當遵守法律、行政法規，尊重社會公德，不得擾亂社會經濟秩序，損害社會公共利益。當事人以合法形式掩蓋非法目的合同條款無效，合同部分無效，不影響其他部分效力的，其他部分仍然有效。房屋買賣雙方關于房價的真實意思表示為106萬元，依法有效，雙方約定的交易合同價75萬元為虛假價格，具有非法目的，不受法律保護，該條款無效；協議及合同的其余條款符合法律規定，依法有效。二、曹某要求陸某繼續履行合同，辦理房屋的產權過戶登記手續的訴訟請求，符合法律規定，應予支持。鑒于雙方在合同中約定了虛假房價，導致陸某此后對此虛假房價提出異議，并影響了合同的繼續履行，對此雙方均有過錯，應各自承擔過錯責任，曹某要求陸某支付逾期交房違約金及逾期辦理房屋產權過戶登記違約金的訴訟請求，依據不足，不予支持。判決：陸某繼續履行合同，辦理房屋產權過戶登記手續；駁回曹某其他訴訟請求。
案例二：做低房價合同無效
基本案情：許某與張某簽訂了一份定金協議，約定張某向許某轉讓房產，所有的交易稅費均由許某承擔，合同價做低至58萬元，另支付15萬元的裝修補償款；定金協議簽訂后15日內雙方需要簽訂正式的買賣合同。定金協議簽訂后至雙方就該房產簽訂買賣合同前，如張某違約，則雙倍返還定金；如許某違約，則無權要求返還定金。同日，許某向張某支付定金2萬元。但此后，張某未能在約定期限內與許某簽訂房屋買賣合同。許某以張某違約為由，訴至法院，要求張某雙倍返還定金，共計4萬元。張某抗辯，其發現定金協議中的約定是故意做低房價，逃避國家稅收，不愿再與許某簽訂房地產買賣合同。
法院認為：定金合同約定做低房價，導致國家稅費流失，損害了國家利益。判決：定金合同無效，張某應將2萬元定金返還給許某。
案例三：賣方被判雙倍返定金
基本案情：嚴某與錢某簽訂了《房地產買賣居間合同》，約定嚴某向錢某購買本市某房地產，房價為348.7萬元，實際成交價為542.3萬元，差額部分為裝修、設備補償金；同時雙方約定在本協議簽訂后10日內簽訂買賣合同，如嚴某未能履行本合同的，則已支付的定金不予返還；如錢某未能履行本合同的，則雙倍返還定金。嚴某在支付定金后，因雙方發生爭議未能簽訂買賣合同。嚴某提起訴訟要求錢某雙倍返還定金38萬元。錢某的抗辯理由是，本案是做低房價逃避國家稅收的行為，該居間合同應無效，不應雙倍返還定金。
法院認為：雙方的合同系真實意思表示，《居間協議》合法有效，該協議明確約定雙方應在簽署本協議后10天內簽訂買賣合同或類似合同，如未能履行本條所述事項，則應雙倍返還定金。現錢某行為違約，亦未能舉證證明是因為不可歸責于雙方的法定事由造成其未簽房屋買賣合同，故對錢某的抗辯理由不予采納，判決：《居間協議》有效，錢某雙倍返還定金。
（注：以上案例均由上海市人民檢察院第一分院提供）
各方聲音
裝修款是否計入房價無規定
上海市第一中級法院 審監庭庭長 盛煥煒
在三個案例中，交易雙方均屬于做低房價簽訂房屋買賣合同或者居間協議，產生糾紛后原告方均以合同或者居間協議違反國家規定為由上訴，主張的權益是訂金或者違約金。但是法官給出的判決有合同有效、合同無效、合同部分有效三種。
上海市第一中級法院審監庭庭長盛煥煒認為，不能簡單認為這是“同案不同判”，因為法院在判決此類案件時應該考慮各種因素，除了公平原則、利益不偏原則，還要考慮社情民意、社會接受程度以及判決結果對社會行為的引導作用。
另外，盛煥煒還認為，目前就二手房價應不應包含裝修、設備費用，相關法律條款及法律解釋對此沒有比較明確的規定，這也給法院判決造成一定困擾。
合同無效判決能維護誠信環境
長寧區人民檢察院 民檢科科長 郭晶
長寧區檢察院民檢科科長郭晶認為，從實際承辦案件來看，此類二手房“做低”房價的行為是買賣雙方均有明確意思表示的，目的就是為了逃避部分稅收。這跟把裝修費單列出來不征收房產稅無關。
在做低房價逃稅的前提條件下，房屋買賣合同是有效還是無效？存在一個悖論，如果認為此合同有效，則是支持買賣雙方共同違背他們國家稅收的誠信；如果認為此合同無效，則支持了不履行合同的一方對另一方的不誠信。所以郭晶認為，針對此類案件，法院應該有個大的指導方向，不能單純就個案判個案。
郭晶進一步分析說，基于我國法律的統一精神，公民有義務如實申報繳稅，如果這個做不到，落實到具體案例中也就是買賣房屋的雙方做低房價簽協議或者合同，就應該判定該協議或者合同無效。這樣在短期內可能會造成為數不少的交易毀約現象，但是“吃虧”的一方只有吃了虧有了沉痛的教訓才真正能有所警醒，在今后的交易中不再走這種老路。這種合同無效判決對于其他的交易方也起到警示作用，從長遠來看更能維護交易誠信的環境。
補充規定加強對中介處罰
上海市住房保障和房屋管理局 法規處 李國華
上海市住房保障和房屋管理局法規處李國華表示，上海地產中介目前唯一的一個管理辦法就是《上海市經紀人條例》，但是在這份條例中，卻沒有明文規定對中介協助客戶做低房價的處罰規定，這導致了地產中介為了促成交易常常主動提出進行類似操作。李國華稱，有必要對目前的《上海市經紀人條例》進行修改，加入有關合同中修改房價、將房價做低等事項的具體處罰條例。
上海市地稅局政策法規處水啟裕表示，對稅務部門來說，真正的難點在于如何認定價格是否做低。一旦認定做低房價的行為，則按照《稅收征管法》，對于偷稅漏稅等行為都有明確的處罰規定。但是這一處罰必須是在交易完成之后才能認定是否具有逃稅漏稅的行為，如果住房買賣合同僅僅出于居間合同或者是定金合同的階段，稅務部門一般沒有執法的權限。
返回頂部- 責編：8032
- 瀏覽:
- 來源：東方早報