上海寫字樓租金一季度反彈 后期或繼續疲軟
- 杭州寫字樓網
- 2010/4/9 12:32:12
來自高力國際的1季度上海甲級寫字樓報告顯示，雖然有農歷新年的季節性因素影響，2010年第一季度上海甲級寫字樓市場交易仍不乏活力，特別是一些前期空置率較高的樓宇吸納量明顯改善。而第一季度市場新增供應有限，因此市場總體空置率有所下降。高力國際華東及西南地區董事總經理翁琳表示，雖然目前依然是買方市場，部分業主信心的恢復，使得整體市場的租金水平有所回穩。2010年以來辦公樓投資市場十分活躍，交易價格保持堅挺。投資毛回報率進一步輕微下降。
由于開發商根據市場景況持續調整項目落成時間，2010年第一季度，僅有陸家嘴區域一棟小面積獨棟辦公樓宇落成，帶來5,000平米新增供應。而基于經濟更快回暖，一部分新落成項目被開發企業或投資者保留自用，這也減少了租賃市場中的有效供應。如之前二十一世紀中心大廈售出七層樓面予寧波銀行，僅余少量樓面對外出租，新近落成的萬向大廈也將被作為企業辦公自用。
受到新年假期影響，2010年前兩個月市場交易仍顯相對淡靜，三月開始則日趨活躍。全季凈吸納面積接近6萬平米，大部分新增吸納量位于浦東。受金融中心建設的各項政策推動，一季度市場成交面積中金融業比例上升到35%左右。此外，長寧區受虹橋樞紐中心建設的帶動，也重新引起租戶關注，吸納面積亦有明顯的增長。
第一季度通常是企業搬遷的淡季,但由于市場供應高峰暫未到來，穩步上升的需求令市場總體空置率自上季度的15.2%的峰值下行至本季的13.7%，同期空置面積也回落到50萬平米以下。
不同區域來看，浦東包括陸家嘴及竹園區域的寫字樓市場整體表現較突出，前期一些空置面積較多的樓宇本季度出租情況改善，總體空置率明顯下降。陸家嘴區域空置率在近六個季度以來首次回落，由上期20.1%至本季度19.4%。另一方面，浦西區域雖然目前空置率仍低于浦東，但本期空置率有所上升，顯示市場需求并未完全恢復。如黃浦、盧灣、徐匯區的空置率在第一季度普遍上揚，幅度近1個百分點。由于部分租戶外遷至其他區域，靜安區個別樓宇也出現空置面積明顯增加。雖然目前浦西租戶，尤其是金融業，遷徙至浦東的趨勢尚未完全形成，浦東區域新增供應的不斷涌現仍給浦西的業主帶來很大壓力。
伴隨空置面積逐步消化，2010年第一季度租金出現近1年半以來首次環比上升，實際成交租金微升1.7%，至人民幣每天每平米6.9元。
區域間來看，隨著樓宇入駐率升高，浦東部分開發商已不急于以大幅降低租金水平吸引企業進駐。陸家嘴租金水平因此有所升高，較09年底上升5.3%至人民幣每天每平米6.8元。而這一趨勢在竹園更為明顯，此前折讓較多的租金提升到接近前者的水平，大幅反彈10.5%至人民幣每天每平方米5.7元。相反地，浦西區域部分由于此前租金水平相對較高，且需求未完全回暖，仍有下行壓力。其中，靜安、盧灣租金進一步下調至人民幣每天每平米7.9及7.3元。長寧與黃浦由于此前平均租金水平較低，本季變化不大。
經濟回暖且前景趨向樂觀，投資者重新關注商業物業市場，令2010年第一季度上海辦公樓投資市場成交活躍，錄得數樁大宗交易。如近期寧波銀行完成收購浦東二十一世紀中心大廈七層樓面，均價約人民幣每平米37,500元。在浦西，嘉華集團增持購入關聯公司所持有嘉華中心30%的股份，同期普陀長風地區一棟新落成寫字樓亦被區政府整體收購。此外，盧灣區一棟甲級辦公樓的出售也在進行中。
甲級寫字樓價格在09年下半年已顯示觸底，而總體租金走勢依然疲弱，因此租金回報率進一步有所下滑。同期，由于部分資金轉道投入散售商業樓宇，乙級寫字樓一季度以來交易活躍，價格上揚的同時，收益率亦有較明顯下降。
隨市區一些舊城區改造升級及原中心商務區進一步延伸，次中心商務區在近兩年漸漸崛起。截至第一季度末，在包括普陀長風、閘北新客站、虹口北外灘-四川北路及浦東世紀公園四片次中心區域共計約有52萬平米優質（甲級）寫字樓存量。由于2009年新增供應大量涌現，目前市場仍在調整消化階段，空置率較高，2010年一季度達到64%。為應對供應高峰，業主此前普遍采用大幅優惠的租金吸引租戶，但一季度隨空置下降，租金水平已有較快上升。至三月已達人民幣每天每平米3.7元。
雖然租金處于低位，但這些區域的銷售市場，尤其是樓盤的散售交易頗為活躍，價格亦有所走高。如新客站區域嘉里不夜城、華森鉆石廣場，四川北路嘉杰國際廣場等價格都有所攀升（均價分別為人民幣每平米29,000、24,000、24,000元），令次中心商務區甲級寫字樓的租金回報率明顯低于傳統CBD，普遍在5%以下。
2010年首季交易活躍，預示著伴隨中國乃至全球經濟逐漸復蘇，今年上海甲級寫字樓市場需求可回復金融危機前的增長趨勢。但供應方面，目前預計2010年尚有近65萬平米甲級寫字樓投入市場，接近2008年水平。由于浦東仍是新增供應的主要集中區域，即便受益于部分浦西租戶的流入，且上市的寫字樓中未來自用比例可能比預期更高，但未來中短期浦東空置率仍然將高于浦西商務區，預期至2010年底全市空置率將上升至20%左右，將成為租金進一步下行的壓力，雖然整體租金在一季度輕微反彈，但我們預期租金仍將在未來一段時間走軟。
此外，次中心商務區的崛起也加劇了市場的競爭。預計在未來1-2年中，由于一些鄰近中心商務區區域，如四川北路及新客站區域的大量供應到來，其優惠的租金水平與區域整體改造帶來的環境大幅改善，有望吸引辦公企業持續涌入。而這一趨勢在中期將對部分租金較低的傳統甲級寫字樓有所影響。
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